财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股1美元，较2021年第二季度增长8% [24] - 净收入为5050万美元，即每股0.48美元 [40] - 调整FFO展望至每股3.92 - 4.00美元，中点较之前提高0.06美元，自2月引入2022年展望以来中点提高超3% [42] - 6月30日债务与EBITDAre比率为5.2倍，已恢复到收购PAC前的水平 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签署117笔二代交易，总面积68.3万平方英尺，包括24.3万平方英尺新交易，扩张与收缩比例为2:1；签署49笔新交易，7月签署超35万平方英尺二代租约，包括13万平方英尺新交易 [27] - 第二季度GAAP租金增长12.6%，净有效租金为每英尺16.98美元，较前五个季度平均水平高10%，为2020年第三季度以来最高 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场持续有迁入人口，失业率低于全国平均水平，周二至周四实体入住率最高，多个BBD和资产达到或接近疫情前水平，二季度活动多来自小用户，主要在郊区BBD [29] - 罗利季度末入住率91.9%，租赁量最大，达19.9万平方英尺，市场租金同比增长6%，连续三个季度实现正净吸纳量 [30] - 夏洛特季度末入住率94%，签署3.3万平方英尺租约，包括美国银行大厦2.2万平方英尺新交易，650 South Tryon有良好租赁势头 [30] - 纳什维尔签署9.5万平方英尺租约，包括17笔新交易，入住率稳定在95%，Virginia Springs II开发项目已100%出租，市场租金同比增长6%，就业增长率达5.5%，高于全国平均水平 [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略是通过开发、收购和持有优质差异化办公楼组合，在市场的BBD区域实现长期有吸引力和可持续回报，选择人口和就业增长超全国平均、经济实惠且商业友好的市场 [9] - 进入达拉斯市场，与Granite Properties合作开发两个项目，分别是Granite Park Six和23Springs，增加总开发管道至5.59亿美元，32.7%已预租 [11][12][15] - 出售1.01亿美元非核心物业，包括9100万美元办公楼和1000万美元土地，实现到2022年年中将资产负债表指标恢复到收购PAC前水平的目标 [19] - 计划通过退出匹兹堡市场为进入达拉斯市场提供资金，预计完成达拉斯新项目稳定和匹兹堡市场退出后，结合预期的G&A节省，将大致保持杠杆中性并增加现金流，同时提高投资组合质量和长期增长率 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其地理位置、BBD选择、投资组合质量、开发管道、土地储备和强大的资产负债表使其相信未来会更好 [26] - 尽管投资销售市场因利率上升和资本稀缺而不确定，但公司资产负债表状况良好，无需筹集外部资本来支持收购和开发项目，预计未来几个季度市场仍将波动，但低杠杆运营使其能够抓住机会进行额外投资 [20][21] - 公司团队在按时和按预算交付项目方面的成功记录，使其对当前开发管道和未来机会充满信心，包括土地储备支持的超40亿美元未来潜在开发项目 [33] 其他重要信息 - 二季度有一笔土地销售收益0.02美元，以及与单个客户租金损失和直线租金应收账款非现金信贷损失相关的损失0.02美元，两者基本相互抵消 [40] - 重新安排2亿美元无担保银行定期贷款，将到期日从2022年11月延长至2026年5月，借款利率降低约15个基点；获得1.5亿美元延迟提取无担保银行定期贷款，需在2022年8月前提取，2027年5月到期 [44][45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明二季度租户减值的背景，以及信用观察名单情况，是否会持续出现此类问题 - 是纳什维尔的一个客户因合同取消业务下滑，公司保守处理，冲销其直线租金储备和应收账款，但该客户已转租部分空间，公司预计可直接与转租租户合作，未来风险较小，不代表投资组合存在其他信用问题，自疫情以来公司每月租金收取率超99% [57][58] 问题2: 该客户所在行业及是否仍在投资组合内 - 该客户在医疗保健行业，已被移出占用名单，这也是降低年末入住率范围上限的原因之一 [59] 问题3: 年底前进行更多资产出售并导致数据下降的可能性 - 由于资本市场波动，价格发现困难，债务成本上升且可用性降低，公司对今年剩余时间的资产处置持保守态度；即使有处置收益，也可能在年底，对FFO展望影响较小 [63][64][65] 问题4: 市场价格发现情况，是否有资本回报率、内部收益率或每英尺价格的变化 - 6月和7月有少量交易完成，但价格是5月确定的，亚特兰大有一笔高调交易未达到指导价格，但资本回报率仍有中4%左右，公司在等待过去45天定价的交易情况 [66] 问题5: 买家群体情况 - 更多是现金买家，债务市场困难，全现金买家可能有机会以市场清算价格购买卖家需要出售的资产，买家群体较浅 [67] 问题6: 除650 Tryon收购外，是否有其他已知事项对第三或第四季度FFO每股收益有重大正负影响 - 主要影响因素包括650 Tryon收购、利率上升导致利息费用增加、第三季度通常是利润率最低的季度，第四季度利润率与第二季度相似，这些因素可帮助推测FFO范围中点的变化 [72][73][74] 问题7: Tivity是否仍在协商，是否确定搬出 - Tivity确定搬出，公司正在协商大部分空间的回填，谈判正在进行中，有一个强劲的潜在租户 [76] 问题8: 夏洛特南端开发项目的时间安排，是否可以分开出售建筑并让公寓先开工而不与办公楼开工绑定 - 该地块有多种开发方式，可先建住宅再建办公楼，也可增加酒店组件，目前有一些现有建筑有租期，公司可收取租金并在未来几年规划开发 [78][79] 问题9: 匹兹堡何时进入待售和终止运营类别，是否会有减值和FFO影响项目，如遣散费等在2022年下半年还是2023年影响财务报表 - 不会进入终止运营类别，因为不是单独的业务板块；待售情况取决于何时签订合同，目前没有预设时间表；预计遣散费或关闭办公室相关成本不会对G&A费用产生重大影响 [81][82] 问题10: 解释进入达拉斯采用合资开发结构的原因，特别是考虑到该市场供应增加的情况 - 达拉斯是增长最快的市场之一，疫情期间增长加速，公司与Granite Properties合作，该公司在达拉斯有30年运营经验，在最佳BBD区域有开发经验且经历过市场周期考验，合资开发可实现更好回报，是进入达拉斯市场的最佳方式 [85][86][88] 问题11: 计划退出匹兹堡市场的考虑时间和时机因素 - 匹兹堡市场表现良好，但考虑到达拉斯的机会和公司股价情况，需要通过资产出售为进入达拉斯提供资金，经过数月考虑，认为匹兹堡是进入达拉斯的合适匹配，从长期增长角度做出该决定 [91][92] 问题12: 本季度FFO指导上调的主要驱动因素，是基本面还是资产和资本循环 - 中点上调0.06美元，其中0.02美元与净投资活动（650收购和处置及相应利息费用影响）有关，0.04美元是核心NOI增加，包括较低运营费用、较高租金和停车收入；部分增长来自非同店资产，同店资产增长未达到调整范围的程度，因此维持同店NOI增长范围0.5% - 2%不变 [97][98][99] 问题13: 谈谈租赁速度，过去30 - 60天是否看到科技公司租赁需求下降，对投资组合和目标市场有何影响 - 第三季度租赁开局良好，7月已签署35万平方英尺租约，包括13.3万平方英尺新客户租约，潜在客户管道良好；尽管是夏季，市场参观活动仍良好，需求多样，二季度新租赁主要来自金融和商业服务、律师事务所、保险公司和工程公司；扩张与收缩比例为2:1，超半数新客户扩大了租赁面积 [102][103][104] 问题14: 退出匹兹堡市场前需要克服的障碍，如租赁、空置或净税收收益问题 - PPG资产运营良好，租赁情况好，但受资本市场波动影响，需等待合适时机出售；EQT有一个租约将于2024年9月到期，部分楼层在转租市场，存在不确定性，公司正在处理；如果能在同一年出售两个资产，税收上可能最有利，可相互抵消收益和损失，若不能，公司有税收策略减轻影响 [108][109][111] 问题15: 达拉斯两个项目是否已开工，是否需要更多租赁才能动工，还是已完全投入项目 - 两个项目均已完全投入，Granite Park Six已开工建设，租赁活动良好，预计2023年第四季度末完工；23 Springs正在拆除现有建筑，为基础施工和停车场做准备 [112] 问题16: 谈谈整体开发管道的区域活动情况，如佛罗里达州和亚特兰大与卡罗来纳州相比的入住趋势，租赁方面哪些地区表现特别强或特别弱 - 整体较为均衡，郊区表现出色；佛罗里达州坦帕市Midtown开发项目按计划填充，奥兰多有公司迁入创造新就业机会，租赁情况良好；纳什维尔市场租金增长，郊区活动良好；夏洛特美国银行大厦和650 South Tryon租赁兴趣浓厚，南公园郊区市场需制造空间；罗利市中心是热门子市场 [115][116][119] 问题17: 进入达拉斯市场后，是否有机会立即进行增值收购，这是否会改变市场轮换的杠杆和收益增值计算 - 公司正在积极寻找收购机会，作为现金买家，如果有卖家愿意交易，公司会考虑；进入达拉斯市场的三个BBD区域将为公司提供增长机会，无论是现在还是未来 [124] 问题18: 未来一两年是否有其他市场轮换计划 - 目前没有明确计划，公司对现有平台和市场布局满意，主要集中在阳光地带，但会进行常规市场调研，不排除未来有新的市场机会 [125] 问题19: 关于Tivity，预计多久能找到新租户，以及市场估值情况 - 预计有6 - 7个月的空置期，新租户可能会逐步入驻，市场估值大致持平 [130] 问题20: 目前对股票回购的看法 - 公司会与董事会讨论股票回购问题，鉴于公司股票交易价格有折扣，会将其作为资本配置的考虑选项之一，但要确保符合公司长期利益，同时保护强大的资产负债表，不会为回购股票而增加杠杆，股票回购将视情况而定 [134][135]