财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股1.03美元，剔除0.04美元土地出售收益后，FFO为每股0.99美元，较去年第一季度增长超8% [10] - 预计全年FFO为每股3.82 - 3.98美元，较2月初始展望中点上调0.06美元 [19] - 第一季度净收入为4030万美元，即每股0.38美元 [34] - 同一物业现金NOI增长与上一季度持平，为3.1%，预计增长0.5% - 2%，中点上调25个基点 [10][19] - 入住率相对稳定在91.1%，预计年底入住率为91% - 92.5%，中点上调25个基点 [10][19] - 租赁保持势头，本季度签订102笔交易，代表65.8万平方英尺，其中39.1万平方英尺为新租赁 [22] - GAAP基础上租金价差为正14.9%，现金基础上大致持平，平均租期增至6.4年 [11] - 2740万平方英尺在用投资组合每平方英尺平均租金较一年前现金基础上增长4.2% [11] - 利用率提高至约50%，较过去几个月上升约10个百分点 [12] - 净债务与EBITDA比率为5.3倍，低于2021年底的5.4倍 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度签订102笔交易，代表65.8万平方英尺，其中39.1万平方英尺为新租赁，58笔新交易为2014年第二季度以来最高季度数量 [22] 土地出售业务 - 本季度在坦帕的韦斯特肖尔BBD出售一块土地，售价960万美元，包括410万美元收益 [14] 开发业务 - 2.83亿美元、61.5万平方英尺的开发管道目前已预租55%，自2月电话会议以来又租赁2.3万平方英尺 [16] 各个市场数据和关键指标变化 坦帕市场 - 失业率低于3%，办公室就业同比增长近4%，市场租金较去年增长8% [24] - 本季度租赁团队签订26万平方英尺租赁协议，GAAP租金上涨23.8%，平均租期超7年 [24][25] 里士满市场 - 本季度签订9.3万平方英尺租赁协议，市场租金同比上涨4% [26] 罗利和纳什维尔市场 - 本季度实现正净吸纳量，失业率均处于或低于3% [27] - 罗利租金较去年增长6%，过去五年平均同比增长超4%，本季度签订8.3万平方英尺租赁协议，季度末入住率为93.2% [27][28] - 纳什维尔季度末入住率为95%，弗吉尼亚斯普林斯二期开发项目已租赁90%，预计年底稳定 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资战略是通过开发、收购和拥有位于市场最佳商业区的优质差异化办公楼，实现长期有吸引力和可持续的回报 [8] - 开发团队正在探索众多潜在项目启动机会，对收购更多优质资产持乐观态度，并继续推进非核心资产处置计划 [9] - 市场上对优质物业的竞争持续激烈，机构投资者认识到位于最佳子市场资产的长期价值 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度财务和运营结果出色，租赁活动强劲，现金流持续增强，资产负债表状况良好 [7][8] - 尽管利用率低于疫情前水平，客户正在确定办公空间使用计划，但自去年初以来市场租赁活动一直强劲，令人鼓舞 [13] - 公司对未来发展充满信心，认为拥有推动长期可持续增长的基础 [20][21] 其他重要信息 - 公司土地储备价值约3.4亿美元，可支持22亿美元未来办公开发和近20亿美元相邻混合用途开发 [15] - 公司预计在不出售额外非核心资产或筹集股权的情况下，完成现有开发管道并投资至多5亿美元额外机会，同时保持净债务与EBITDAre比率低于6倍 [37] - 公司仅有的两笔2026年前到期债务为今年第四季度到期的2亿美元定期贷款和2023年1月到期的2.5亿美元无担保债券，计划用非核心处置收益、留存现金流和其他融资偿还 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 下半年及2023年到期租约情况及覆盖比例 - 公司预计2022年入住率提升将集中在下半年，整体市场活动良好，已处理2022年最大到期租约，对2023年到期租约前景乐观 [46][47][49] 问题2: 坦帕科技公司租约的按市值计价情况 - 该租约现金基础上为正，GAAP基础上大致持平，公司对该交易满意 [51] 问题3: 今年运营费用情况及是否有变动 - 预计运营费用净回收对2022年每股收益的不利影响在0.08 - 0.10美元之间，较年初预期有所减轻，且NOI的改善已抵消部分不利影响 [52][53] 问题4: 预计增加的0.02 - 0.04美元利息费用的驱动因素 - 完全归因于利率上升，公司根据远期曲线调整费用假设，整体可变利率债务约占总债务的10%，占总资产的不到4% [57][58] 问题5: 本季度开发项目租赁情况是否使公司更愿意近期在自有土地上启动项目，以及纳什维尔市场前景 - 土地储备对公司发展和与潜在客户接触有帮助，开发团队忙碌，但项目启动时间难以预测；纳什维尔有三个重要土地储备位置，部分项目正在推进，公司对该市场机会持乐观态度 [60][61][66] 问题6: 若今年下半年启动项目，建筑成本同比变化及对租金和预期收益率的影响 - 建筑成本每月有0.5% - 1%的增长，预计持续一年，公司通过提前锁定部分主要工程成本来控制收益率侵蚀，目前开发收益率保持稳定 [71][72][73] 问题7: 市场公寓成本和供应不足对办公室利用率和需求的影响 - 公司认为市场上公寓供应不是问题，租金上涨可能是更主要的问题，公司正在通过出售地块建设住宅等方式缓解住房问题 [75][76][77] 问题8: 预计1.4 - 1.9亿美元处置收益的用途 - 计划对定期贷款进行再融资并可能增加1亿美元规模，用1.5亿美元处置收益和再融资所得偿还2023年1月到期债券，相关安排已包含在指引中 [79][80][81] 问题9: 本季度租金经济指标下滑的原因 - 是由于新租赁交易量占总租赁量的比例较高，本季度新租赁面积占比59%，为20多年来最高 [84] 问题10: 利用率情况是否有变化 - 小公司仍主要集中在郊区，大公司开始返回办公室，推动利用率提升，周二至周四利用率最高，周一和周五公司给予员工更多灵活性 [86][89] 问题11: 巴克黑德地区空置情况及活动 - 该地区业务繁忙，有续约、扩张和新入驻情况，开发项目租赁情况良好，公司对该地区前景乐观 [90][91] 问题12: 市场对公司资产的投资需求情况，以及利率上升对资本化率和买家需求的影响 - 高质量核心资产价格总体保持稳定，单租户市场可能受影响，增值交易面临压力，但投资者对市场资产仍有较高需求 [95][96] 问题13: 利率上升或衰退担忧是否影响租户租赁决策 - 租赁活动强劲，未受影响，部分客户因认识到办公空间对人才招聘和保留的重要性，以及装修成本和租金上涨的预期，有加快决策的紧迫感 [97][98][99] 问题14: 租户考虑入驻空间的时间线 - 租户决策因公司而异，有愿意等待新建筑的，也有希望立即入驻现有空间的，公司的即插即用空间也有需求 [103][104] 问题15: 新租赁和旧租赁的利用率是否有差异 - 目前数据不足，大公司最近几个月才开始返回办公室，小公司已基本恢复到疫情前水平 [105] 问题16: 历史上公司投资组合入住率达到什么水平会获得定价权 - 市场空置率降至约10%时，房东的议价能力会增强，但市场情况因地区和建筑而异 [109] 问题17: 特定租赁到期情况，租户转租情况及再租赁机会 - 有部分转租情况，公司正在对相关资产进行重新定位，引入零售、音乐表演场地等，已有良好的再租赁意向和活动 [112][113] 问题18: 新租赁的租赁结构是否有变化 - 本季度租金涨幅略高于平均水平，但预计未来仍将维持在2.5%左右，若通胀持续，可能有上行压力 [115] 问题19: 办公室市场是否会像购物中心市场一样，公司是否有必要出售低质量资产专注于优质资产和开发机会 - 公司认为办公室市场将繁荣，存在向优质资产的转移趋势，但优质不仅指新建筑，还包括位置和房东质量；公司一直在出售认为缺乏弹性或通勤便利性的资产，同时对有潜力的资产进行重新定位；公司有处置和重新配置资产的经验和能力，对未来发展有信心 [120][123][132]