财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入7210万美元，即每股0.69美元；FFO为1.028亿美元，即每股0.96美元，较第二季度的每股0.93美元有所增加 [37] - 第三季度同一物业现金NOI增长强劲，达6.4%，排除租金递延还款后仍有5.2%的健康增长，与上一季度一致 [13] - 更新2021年FFO展望至每股3.73 - 3.76美元，中点较之前展望提高0.07美元，较2月初始展望提高0.165美元 [14][42] - 提高同一物业现金NOI增长展望至6% - 7%，中点较之前展望提高超150个基点 [14][45] - 债务与EBITDAre比率在第三季度为5.6倍，较上一季度增加0.2倍 [39] - 自2016年以来，平均在租现金租金增长22%，股息增长18%，派息率稳步下降 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度签署67.2万平方英尺的二次租赁，包括24.5万平方英尺的新交易，共签署96份租约，其中46份为新交易 [8] - 截至目前，今年已签署140份新交易，有望超过年度最高纪录 [8] - 签署租约的租金在GAAP基础上增长19.3%，现金基础上增长4.3%，加权平均租期为6.3年 [9] - 从2019年到2021年年初至今，二次租赁净有效租金的下降幅度约为市场平均5% - 10%降幅的中点 [10] 投资业务 - 7月底以6.8亿美元收购PAC的办公物业组合 [15] - 第三季度完成两笔非核心资产处置，价值1.2亿美元，自宣布收购以来累计处置1.63亿美元 [16] 开发业务 - 交付为Asurion在纳什维尔建造的2.85亿美元定制项目，提前三个月交付 [17][18] - 目前1.09亿美元的开发项目包括弗吉尼亚泉二期、纳什维尔的布伦特伍德BBD、坦帕的中城西区和西岸BBD [18] - 本季度在这些开发项目上签署8.3万平方英尺的租约，使两座建筑的租赁率达到59% [19] - 将开发项目宣布展望的低端从0提高到1亿美元，高端保持在2.5亿美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场整体入住率为90.4%，较上一季度提高90个基点，预计今年剩余时间将保持稳定 [28] - 亚特兰大市场本季度净吸纳量为47.8万平方英尺 [30] - 罗利市场本季度签署13.5万平方英尺租约，市场空置率同比略有下降，市场租金上涨近4% [31] - 纳什维尔市场本季度签署7.6万平方英尺的二次租赁，季度末入住率达95.3% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于BBD战略，在人才集中的优质地段开发和运营办公场所，以应对疫情挑战并实现未来增长 [25] - 计划在2022年年中前加速出售5 - 6亿美元的非核心资产，使资产负债表恢复到收购前水平 [16] - 利用土地储备推动未来开发，预计开发将成为未来增长和价值创造的驱动力 [22][34] - 随着人才向阳光地带迁移，公司认为优质办公空间将成为雇主招聘的竞争优势 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于Delta变种的出现，第三季度办公空间利用率未达预期，预计到新年才会显著增加，但客户仍在签约租赁，停车收入持续恢复 [7] - 市场对优质办公空间的需求依然强劲，公司对未来发展充满信心，特别是在开发项目和租赁业务方面 [21][36] - 尽管供应链存在挑战，但公司认为能够克服困难，并通过创新提高建设效率 [94][96] 其他重要信息 - 公司收购田纳西州富兰克林市Ovation的77英亩开发土地，总价5780万美元，计划与当地合作打造综合用途项目 [22][23] - 首席财务官Mark Mulhern即将退休，Brendan Maiorana将接任该职位 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Ovation地块的产权是否有变化，何时能看到让步措施降至疫情前水平 - Ovation地块目前拥有140万平方英尺办公、950套住宅、40万平方英尺零售和450间酒店客房的产权，公司计划与富兰克林市合作重新规划，预计明年初开始实施 [54][55][57] - 目前市场竞争激烈，让步措施在多数市场已趋于稳定，公司认为净有效租金有望企稳，但仍需应对市场竞争 [58][59] 问题2: 40%的利用率是同一批人还是不同人，买家是否推动年底前完成收购或处置，处置进度和定价情况如何 - 40%的利用率主要来自小客户，大客户大多将员工返回办公室的时间推迟到今年晚些时候或2022年初，除夏洛特的美国银行外，暂无更多数据 [61][62][63] - 公司预计年底前能完成2.5 - 3亿美元的处置目标，目前有几笔交易已签订合同，预计将在11月中旬完成，剩余部分将在明年第一、二季度继续处置 [68][69][72] - 已完成的1.63亿美元处置交易，GAAP资本化率约为6%，现金资本化率为低5%，剩余待售资产的GAAP资本化率为中高6%，现金资本化率为低中6%，整体预计为中6%的GAAP资本化率和低6%的现金资本化率，优于初始预期 [70] 问题3: 本季度二次租赁情况及趋势，能否挽留Pinnacle和Bass Berry，新开发项目的活动是否符合预期，是否有折扣，是否考虑调整投资组合 - 二次租赁在郊区和城市市场均有涉及，公司正在对郊区资产进行重新定位和配套设施升级，以提高市场吸引力 [80][81] - Pinnacle和Bass Berry因需要更新空间和业务增长，将迁至更好的地方，公司对此表示理解，并期待重新租赁这些优质建筑 [78][79][82] - 新开发项目的活动表现出色，租赁进度符合预期，虽然有更多的租户改进和免租期，但公司能够维持表面租金，净效果略有下降 [84][85] - 公司会持续评估核心和非核心资产，进行资本循环和投资组合升级，目前非核心资产质量较过去有所提高，对投资组合的发展充满信心 [87][89][90] 问题4: 考虑到供应链延迟，未来开发与过去有何不同，完成处置后投资组合是否符合预期 - 公司认为商品原材料供应链问题将得到解决，劳动力问题将促使行业提高建设效率，虽然需要考虑更长的时间表和潜在成本，但客户对新开发项目的投资意愿依然强烈 [94][95][97] - 公司将持续进行资本循环和投资组合升级，预计未来每年平均出售5000 - 1.5亿美元的资产，同时保持盈利和现金流增长 [99][100][101] 问题5: 到2022年底最大的租约到期情况，是否会续约和回填，哪些市场或子市场受疫情影响发生结构性变化，提高开发指导的原因及达到2.5亿美元的条件，6.2万平方英尺和4.4万平方英尺租约到期对NOI和入住率的影响 - 到2022年底，最大的租约到期为6.2万平方英尺，将于12月到期，还有5万平方英尺和4.4万平方英尺的租约，其中4.4万平方英尺已知将腾空，5万平方英尺不确定是否续约 [104][105] - 4.4万平方英尺的租约所在建筑条件较好，有一些潜在租户；6.2万平方英尺和5万平方英尺的租约均在坦帕，有一些潜在租户 [107][109] - 目前判断市场或子市场受疫情影响的结构性变化还为时过早，需要等待更多公司确定后疫情时代的办公模式 [111] - 公司正在进行多项定制和预租讨论，因此有信心在年底前启动一两个开发项目，达到2.5亿美元的条件取决于这些讨论的进展 [112] - 6.2万平方英尺和4.4万平方英尺租约到期的年收入在100 - 150万美元之间，占公司约7.3亿美元年收入的比例较小 [113][116]