财务数据和关键指标变化 - 第二季度每股FFO为0.93美元，净收入为5930万美元，即每股0.57美元，FFO较第一季度的0.91美元有所增加 [37] - 同店物业现金NOI增长强劲，达11.1%，排除租金递延还款后仍有5.3%的增长 [14] - 更新2021年FFO展望至3.62 - 3.73美元/股，中点较之前提高0.075美元 [15] - 提高同店物业现金NOI增长展望至4.25% - 5.5%，中点提高50个基点 [16] - 提高年末入住率展望下限，新范围为89.5% - 91.5% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二季度签署89.9万平方英尺二代租约，含32.3万平方英尺新租约，新租约数量52份，均高于长期平均水平；租金利差现金基础略降0.6%，GAAP基础上升8.9% [9][12] - 投资业务：同意从PAC收购办公资产组合，加速出售5 - 6亿美元非核心资产；本季度完成一笔4300万美元的资产处置，预计年底前完成2.5 - 3亿美元非核心资产出售 [17][18] - 开发业务：开发管道价值3.94亿美元，78%已预租；纳什维尔Asurion项目预计四季度交付；弗吉尼亚泉II项目租约率达50%；坦帕中城项目有潜在租户兴趣 [21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 罗利：本季度签署32.1万平方英尺租约，入住率略降至90.6%，市场租金同比上涨4%，办公就业增长4.5% [30] - 纳什维尔：季度末签署10.6万平方英尺租约，入住率94.1%；弗吉尼亚泉II项目50%预租；Asurion全球总部项目按计划推进 [31] - 亚特兰大：本季度签署超15万平方英尺租约，办公就业同比增长6.1%，高于全国平均，市场租金同比略降不到1% [34] - 里士满：本季度签署超9.8万平方英尺租约，三季度初有科技、保险和建筑行业潜在租户兴趣 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略：收购PAC办公资产组合，加速非核心资产处置；评估额外投资机会，寻求风险调整后回报健康的项目；推进开发项目，有望年内宣布新项目 [17][19][23] - 行业竞争：阳光地带市场对优质资产需求高，BBD地区资产定价竞争激烈 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：疫情发展和经济复苏难以预测，但租赁和停车业务正在恢复，宏观环境改善 [7] - 未来前景：对未来乐观，预计劳动节后利用率将显著提高，租赁活动将提升未来入住率，租金有望企稳回升 [8][11][12] 其他重要信息 - 宣布季度股息0.5美元/股，年化2美元/股，较之前提高4.2%，为2017年以来第五次股息增长 [24] - 首席财务官Mark Mulhern计划年底退休，Brendan Maiorana将接任 [24][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁率与入住率的关系及与历史对比 - 公司未报告租赁率，但目前租赁率与入住率的差距比历史更宽，二季度租赁活动增强了提高年末入住率目标的信心 [52] 问题2: 亚特兰大市场复苏缓慢的原因及担忧 - 过去几个季度有资产到期，但公司对亚特兰大市场长期看好，当地就业增长强劲，虽有高空置率，但公司资产和所处子市场有优势 [54] 问题3: 是否愿意进入增值收购市场及购买空置物业 - 公司正在评估市场上的所有机会，若有合适价格的项目会考虑 [60] 问题4: 是否有兴趣改变投资组合市场暴露 - 公司认为目前市场组合良好，夏洛特市场有增长潜力，未来也考虑开发；同时会持续进行资产轮换 [62][65] 问题5: 未来18个月是否有大型租户迁出 - 最大的到期租约是2022年12月的6.2万平方英尺，之后到期规模较小 [66] 问题6: 年底到期的无担保定期贷款融资想法 - 预计处置资产所得款项将优先用于偿还贷款和收购过桥贷款，2022年上半年所得款项可能用于偿还定期贷款，预计2022年三季度或四季度债务结构恢复正常 [68][70][71] 问题7: 开发项目进展及管道情况 - 公司今年开发展望为0 - 250美元，正在多市场进行多轮对话，有望年内宣布新项目 [73] 问题8: 目前开发项目收益率与疫情前对比 - 成本上升主要因供应链问题，公司通过推进设计增加定价可见性和节省成本；市场对高品质办公场所需求高，愿意为此支付租金 [76][79] 问题9: 目前停车及其他入住依赖型收入与疫情前对比 - 今年至今停车收入1000万美元，预计下半年达1100万美元，全年2100万美元，较2020年预算下降500万美元，约20%；部分市场停车表现良好 [81] 问题10: 租户未全入住的费用节省是否会抵消停车收入增长 - 随着租户返回办公室，运营费用会上升，但停车收入恢复带来的增长仍为净正 [84] 问题11: 收购Preferred Apartment的预计时间 - 交易进展顺利，按计划推进，有信心按时完成，需完成贷款承接 [85] 问题12: 对方正在营销的一项资产是否会被收购 - 该资产正在出售，有较大可能不被公司收购 [86] 问题13: 租赁是否倾向小租约及租约条款变化 - 大型用户决策延迟，目前不能确定是否为未来趋势；本季度租约期限显著改善，平均超过5年；租户终止选项多在7年以上，会有未摊销TI和佣金的全额调整 [91][93][94] 问题14: 非核心资产销售定价情况 - 单租户资产定价强劲，部分超出预期；多租户或增值交易定价符合预期，买家群体较窄但仍有市场 [95] 问题15: 调整后同店现金NOI增长超5%的原因 - 去年同期有大量2019年末签署的租约开始，含免租期，导致与今年差异；排除租金递延还款，预计今年同店NOI增长在3.5% - 4% [97][99] 问题16: 考虑2022年模型更新的主要因素 - 虽不提供2022年展望，但预计年末入住率高于年初预期，对2022年有积极影响；2022年同店组合变化不大 [103][104] 问题17: 夏洛特等关键市场的风险 - 夏洛特虽有大量在建项目，但需求强劲，有大量外地迁入和公司扩张带来的入住；纳什维尔市中心开发多，但部分已预租，公司对自身开发项目有信心 [105][108]