财务数据和关键指标变化 - 第一季度实现净收入5450万美元，即每股0.52美元；运营资金（FFO）为9750万美元，即每股0.91美元 [43] - 第一季度同一物业现金净营业收入（NOI）增长强劲，达5.7%，排除临时租金递延还款后为4.8% [16] - 将FFO展望提高至每股3.54 - 3.66美元，中点提高0.02美元；同一物业现金NOI增长展望提高至3.5% - 5.25%，中点提高近40个基点 [17] - 第一季度末资产负债率为37%，净债务与EBITDA比率为5.1倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签署55.3万平方英尺的二代租赁协议，其中新协议24.7万平方英尺，新协议数量42份，与长期平均水平相当 [10] - 签署租赁协议的租金表现良好，现金租金增长0.5%，GAAP租金增长8.1% [14] - 市场净有效租金因较高的优惠而下降5% - 10% [15] 投资业务 - 计划以7.69亿美元收购Preferred Apartment Communities的办公资产组合，并加速出售5 - 6亿美元的非核心资产，预计第三季度完成收购 [18] 开发业务 - 投入使用两个100%预租的开发项目，总价值1.08亿美元，总面积34.5万平方英尺 [22] - 剩余开发项目管道价值3.94亿美元，预租率75% [22] 各个市场数据和关键指标变化 罗利市场 - 季度末580万平方英尺的投资组合 occupancy率超过91% [33] - 团队签署9.7万平方英尺的租赁协议 [33] 夏洛特市场 - 过去几年新增超过1万个就业岗位 [35] - 2013 - 2020年租金复合年增长率达6% [36] 纳什维尔市场 - 季度末460万平方英尺的投资组合 occupancy率为93% [37] - 团队签署超过13万平方英尺的租赁协议 [37] 亚特兰大市场 - 季度内签署11.7万平方英尺的租赁协议，GAAP租金增长良好 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过出售非核心资产为收购提供资金，提高投资组合质量，增加长期增长率，并提供即时和持续的财务效益 [19] - 专注于核心商务区（BBD）的优质资产，受益于阳光地带市场的人口和就业增长 [21] - 持续进行资产回收，将资金从老旧、资本密集型物业转移到较新、资本效率更高的资产 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司建筑利用率开始上升，预计未来几个月将继续增长 [9] - 租赁活动较上一季度有所增加，随着宏观环境改善，对未来持乐观态度 [10][11] - 阳光地带市场的就业增长和企业投资将为公司带来积极影响 [12][13] - 公司有信心实现可持续增长，预计未来现金流将继续改善 [26][56] 其他重要信息 - 公司预计第二季度投资组合利用率仍将较低，第三和第四季度将恢复 [55] - 预计2021年停车收入仍将显著低于疫情前水平，恢复后将为公司带来额外收益 [55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与收购对应的潜在出售资产的概况，以及这些资产与收购资产和现有投资组合的质量和资本支出负荷对比 - 潜在出售资产分布在多个市场，首批为单租户、信用良好、租约期限长的高流动性资产，第二批为剩余非核心资产 [59] - 首批资产近期资本支出低于平均水平，但存在中长期风险；第二批资产资本支出高于平均水平；总体与现有投资组合相当 [60] 问题2: 现金同店指引提高是由于费用节省还是其他原因 - 主要是由于租赁活动改善带来的收入增长，而非费用节省；第二季度起运营费用将增加 [62] 问题3: 第一季度签署的42笔新交易中，是否有来自非阳光地带市场的增量需求 - 新交易主要来自医疗、科技、工程和法律公司，集中在纳什维尔、亚特兰大、罗利，非阳光地带市场的需求不显著 [65] 问题4: 公司是否会考虑大规模收购，以及资金来源 - 目前专注于完成现有收购和出售非核心资产，不预期进行大规模收购 [67] - 公司有强大的资产负债表和获取资本的渠道，如有机会，可通过出售资产或股权融资来获取资金 [68] 问题5: 定制开发机会在未来6 - 12个月的发展趋势 - 开发团队的对话数量在过去六个月有所增加，近期有一些来自州外的大型客户的定制开发和预租洽谈 [72] - 多个市场都有潜在客户的咨询，公司将继续推进设计和审批工作，以快速响应需求 [73] 问题6: 如何看待第一季度业绩对全年指引的影响，以及后续可能的拖累因素 - 第一季度受益于运营费用的时间安排，正常化后每股FFO约为0.89美元，全年预计为3.60美元 [76] - 后续运营费用将增加，但租赁活动改善将带来积极影响 [77] 问题7: 2021年的开发项目是否会在第四季度或第三季度末之后启动 - 目前尚不确定，开发启动将谨慎进行，需要一定的预租水平，除非是定制开发项目 [78] 问题8: 苹果在罗利的投资对公司40英亩土地价值的影响 - 苹果的投资将对土地价值产生积极影响，但具体影响仍需观察 [79] 问题9: 处置计划收益的预期时间和金额，以及目标还款对象 - 处置收益将用于偿还循环信贷额度和可能的2022年11月到期的定期贷款，最终目标是偿还2023年1月到期的2.5亿美元债券 [84] 问题10: 到2022年底，公司在罗利、亚特兰大、纳什维尔三个市场的业务占比情况 - 这三个市场仍将是前三大市场，罗利和纳什维尔的占比可能会略有上升，亚特兰大可能会略有下降 [86] 问题11: 是否考虑将堪萨斯城的合资企业纳入处置计划，以及可能的收益 - 正在评估是否退出堪萨斯城的合资企业，该资产为非核心资产，具体收益需考虑租金情况 [87] 问题12: 租金经济状况受市场条件和临时因素的影响程度，以及长期租户提前续约的情况 - 租金经济状况受市场条件和租户决策的综合影响，目前是租户市场，竞争激烈 [91] - 一些租户希望通过续约来重新定位或升级空间，大多数租户希望员工回到办公室以促进业务增长 [91] 问题13: 如何考虑从大型单租户资产中获取资金，以及是否考虑与这些资产进行合资 - 公司会确保建筑物具有通用性，以便在失去大型客户时能够轻松转换用途 [94] - 目前这些资产的租约期限长、信用良好，公司对现有风险感到满意，但不排除未来考虑合资的可能性 [94] 问题14: 不同市场的净有效租金下降情况 - 罗利、纳什维尔、里士满的净有效租金下降幅度较小，亚特兰大竞争更激烈，坦帕和奥兰多处于中等水平 [98] - 在一些市场的优质子市场，由于供需平衡，租金能够保持稳定甚至高于疫情前水平 [100] 问题15: 哪些市场更有可能实施混合办公模式 - 通勤、交通、电梯等方面存在较高摩擦的市场更有可能面临混合办公模式的挑战 [102] - 公司的市场在这方面风险较低，与一些门户市场相比，通勤较为便利 [102] 问题16: 增值投资销售市场的复苏情况 - 市场正在发生变化，有一些资产开始进入市场，但目前数据点不足，需要等待更多信息 [103] 问题17: 自宣布PAC收购以来，是否有关于资产出售的反向询价 - 宣布收购后收到了多个反向询价 [105] 问题18: 关于Global Payments在亚特兰大的转租情况，以及公司在疫情后可能面临的租户缩减或重组情况 - Global Payments的转租是由于业务整合，公司在该租约中有良好的条款和剩余期限，将保持资产的竞争力 [110] - 公司在租户整合方面有过受益和受影响的经历，将根据具体情况处理 [111]