财务数据和关键指标变化 - 第二季度每股FFO为0.93美元，与第一季度持平；净收入为3700万美元，即每股0.36美元 [12][28] - 第二季度受第一季度3.38亿美元资产处置和停车收入降低影响，每股稀释0.02美元；净运营费用和G&A大幅降低抵消了部分影响 [28] - 调整后FFO每股展望更新为3.59 - 3.68美元，低端提高0.04美元；剔除7月2300万美元非核心资产处置和第二季度直线租金信贷损失影响，低端提高0.05美元，高端提高0.01美元 [15][32][33] - 停车收入预测较2月4日原始展望降低0.05 - 0.09美元每股；运营费用净额预计比原始展望低0.06 - 0.08美元每股；非核心资产处置和直线租金信贷损失使展望降低0.01美元每股 [34] - 年末入住率假设为89% - 91%，高端降低100个基点；同物业现金NOI增长展望为1% - 2%，原范围为1.5% - 3% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签署82.1万平方英尺二代租赁，GAAP租金价差为13.6%，现金租金增长5.5%；平均租期8.8年，租赁资本支出有限 [12][20] - 总资本承诺与合同收入的回报比率为6.7%，远低于近期平均水平；到2022年底，21%的收入到期，低于2019年底的29% [21] - 现有现金租金同比增长5.1%，受过去12个月交易租金提高、市场轮换计划改善组合结构和年度租金递增影响 [22] - 第二季度新租赁9.1万平方英尺，扩张租赁4.8万平方英尺；大部分投机性租赁展望已转移到2021年 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏洛特成为美国第二大金融中心，人口超过旧金山，持续受益于经济吸引力和多元化，Centene宣布在当地建设100万平方英尺园区 [26] - 市场租金暂时稳定，空置率略有上升，转租活动与衰退初期一致；夏洛特120万平方英尺项目预租30%，亚特兰大500万平方英尺项目预租60%，罗利300万平方英尺项目预租40%，纳什维尔280万平方英尺项目预租28% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司运营上有能力应对短期经济下滑，拥有高质量投资组合、强大资产负债表和地理多元化优势；专注于保持流动性和强大资产负债表、维持建筑运营、推进开发项目、与客户合作维持入住率和租金支付、控制运营费用、争取续约和转租 [10][13] - 发展仍是公司增长驱动力，120万平方英尺开发管道投资5.03亿美元，77%已预租，60%已获资金；预计完工稳定后每年产生超4000万美元NOI，2020年产生不到500万美元 [17] - 公司计划进行资产处置，处置范围低端为9500万美元，高端为1.5亿美元；已出售2330万美元非核心资产，另有7200万美元资产已签约待售 [16][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 难以预测新冠疫情持续时间、严重程度及其对经济活动的总体影响，但公司运营状况良好，有能力应对短期经济下滑 [10] - 公司市场具有长期吸引力，尽管疫情期间仍有公司宣布在当地扩张，表明公司仍重视面对面协作环境 [11] - 公司对第二季度财务业绩感到满意，尽管经济环境充满挑战，但FFO表现强劲，投资组合指标稳健 [12] - 公司预计未来几个季度建筑使用率仍将较低，停车收入将与建筑入住率挂钩，运营费用将随客户逐步返回办公室而逐季增加 [15][22] - 公司认为自身在不确定经济环境中处于有利地位，凭借资产负债表、投资组合、开发管道和地理多元化优势能够应对挑战 [39] 其他重要信息 - 公司员工健康，已安全返回办公室，并实施轮班制度以确保社交距离 [8] - 自疫情开始以来，每月租金收取率达99%，包括7月；临时租金延期占年收入的1.2%，自第一季度电话会议以来略有上升；自5月中旬以来，新的租金减免请求大幅减少 [14] - 公司强调投资组合在客户、地理和行业方面的多元化，有助于应对不确定宏观经济环境 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 下半年是否有额外资产处置计划，如何看待1031交换政策变化影响 - 公司7月初出售2300万美元资产，另有7200万美元资产已签约待售，还有其他资产处于营销阶段，总计接近处置指导高端1.5亿美元；从历史上看，这是正常年份的处置范围 [42][43] - 公司在税收方面有一定灵活性，不一定需要全部进行1031交换；目前推测2021年1031交换政策影响还为时过早 [44] 问题: 建筑使用和租赁活动情况，以及何时能看到投机性租赁回升 - 目前建筑平均使用率为20% - 30%，自5月中旬以来较为稳定，7月4日后未出现预期的上升 [46] - 入住率和租赁活动有一定关联，7月4日后有更多人返回建筑，开始有实地参观，提案数量增加，但进展缓慢；公司已将2020年剩余时间的大部分投机性租赁展望转移到2021年 [47] - 第二季度停车收入略好于内部预测，但7月以来的增长低于4月更新指导时的预期；预计第三和第四季度停车收入与第二季度水平大致相当 [48] 问题: 租户对办公地点选择（城市中心与郊区）的看法 - 目前相关讨论还处于早期阶段，公司认为其市场在中心和卫星办公室概念中都有机会；公司市场所在的东南部地区经济发展良好，有企业总部入驻和科技公司扩张 [52] - 公司认为企业更关注员工和企业文化、生产力，多数企业认为价值在办公室环境中创造，尽管可能会保持一定社交距离 [53] 问题: 公司提到的企业扩张项目中，企业对办公空间使用方式是否有变化，以及州激励政策环境是否改变 - 州激励政策很重要，但企业更希望拥有企业园区，让员工在办公室协作，创造企业文化 [56] - 阳光地带市场的激励政策不是吸引企业的决定性因素，人才和生活质量才是关键；经济发展官员近期收到的活动与疫情前相当 [57] 问题: 租户对办公空间密度的看法，以及疫情是否改变公司对市场的看法 - 公司投资组合内办公空间密度差异较大，租户目前未对布局进行大规模调整，多数采取观望态度 [59] - 公司大部分业务集中在高增长的东南部市场，认为这些市场长期将继续表现出色，目前没有改变市场关注重点的计划 [61] 问题: 是否仍在与租户进行混合续约和提前减免续约讨论，以及此类续约的经济情况 - 公司仍有机会与租户进行混合续约和提前减免续约讨论，以此维持入住率和加强客户关系 [64] - 从经济角度看，平均约一年租期减免一个月租金；这对2020年同物业现金NOI增长的影响约为25个基点，加上租金延期的影响，总计约200个基点，低于2月原始展望 [65] 问题: 投资组合中最大的空置情况，以及Centene总部搬迁对市场的影响，哪些市场的转租空间增加会影响租金和空置率 - 最大的空置是T-Mobile的租约本月到期，已签约1.1万平方英尺；其次是坦帕的5332号建筑，还有8.4万平方英尺待租；纳什维尔的Virginia Springs II项目有11.1万平方英尺，有一个6000平方英尺的潜在租户；坦帕的Midtown项目有15万平方英尺，有一个1万平方英尺的潜在租户正在谈判 [68][69] - 希望Centene总部搬迁能带来溢出需求，通常此类项目会有额外的办公空间需求；经济发展官员认为此类总部迁入通常会创造2倍的就业机会 [71][72] - 公司最关注亚特兰大和纳什维尔的转租情况，亚特兰大市场有250万平方英尺转租空间，大部分集中在中央周边地区；纳什维尔市场约8%有转租活动，约37.5万平方英尺 [73][74] 问题: 定制建筑招标书活动与去年相比的变化，以及如何考虑资本支出 - 定制建筑招标书活动较疫情前大幅放缓，目前处于停滞状态，但希望只是暂时的 [78] - 公司在疫情初期利用建筑空置时间进行了一些资本支出项目，同时平衡了必要和非必要支出；预计未来几个季度租赁资本支出将下降，季节性上下半年建筑改善支出会增加，公司已决定加速一些建筑改善项目 [79][80] 问题: 投资销售市场是否有复苏迹象，以及优质稳定的阳光地带办公物业资本化率是否会下降 - 第二季度交易活动下降70%以上，目前有一些复苏迹象，部分之前撤市的建筑重新上市，市场有较多资金追逐；由于低利率环境，资本化率有可能下降或保持稳定，价格保持高位 [83][84] 问题: 沿海市场问题是否导致公司市场的投标租户或潜在买家发生变化 - 公司目前正在进行的交易主要是市场轮换计划的第二阶段，资产主要面向本地和区域买家，尚未看到新的买家或资金来源迹象 [85]