财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入1.85亿美元，即每股1.79美元；FFO为9900万美元，即每股0.93美元，包括出售物业带来的每股0.02美元净收益，但被孟菲斯和格林斯伯勒办事处关闭的遣散费以及每年第一季度因年度股权授予产生的较高G&A费用所抵消 [35] - 季度末入住率环比下降130个基点至90.9%，其中约30个基点归因于物业处置 [35] - 原FFO区间为每股3.60 - 3.72美元，更新后为每股3.55 - 3.68美元，预计FFO减少0.01 - 0.06美元/股 [38] - 预计停车收入今年比原预期低300 - 800万美元，部分被运营成本净回收减少0.03 - 0.05美元/股所抵消，净减少0 - 0.03美元/股 [38] - 预计租赁收入因投机性新租赁低于预期而减少0.02 - 0.04美元/股，G&A预计降低约0.01美元/股 [38] - 年末入住率假设为89% - 92%，同店现金NOI增长展望为1.5% - 3%，不包括COVID - 19可能导致的租金损失 [39][40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第一季度签署89.3万平方英尺第二代租赁协议，GAAP租金利差为13.6%，现金租金增长6%；原地现金租金同比增长6.2%；2020年剩余时间投机性新租赁减少，预计续约活动增加 [7][8][21][29] - 开发业务：120万平方英尺开发管道，投资5亿美元，77%已预租，50%已获资金；预计完工并稳定后产生超4000万美元NOI，2020年产生不足500万美元 [9] - 停车业务：年停车收入约2500万美元，20%来自临时停车者，其余来自月度停车者；预计今年停车收入比原预期低300 - 800万美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 完成从格林斯伯勒和孟菲斯市场退出的第一阶段计划，将资金重新投入夏洛特高增长市场，收购美国银行大厦；2019年第四季度在孟菲斯出售33.2万平方英尺物业，售价8960万美元，2020年第一季度在格林斯伯勒和孟菲斯出售360万平方英尺物业，售价3.384亿美元，出售物业综合资本化率为6.8%，美国银行大厦收购资本化率为6.4% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期聚焦保持流动性和强大资产负债表、保持建筑开放运营、确保开发项目按时按预算进行、与客户合作设计互利解决方案、最大限度减少开支、尽可能获取续约和转租机会 [17] - 长期来看，凭借强大资产负债表，有望利用经济动荡带来的机会；目前暂停潜在收购，继续就有限数量的潜在定制开发项目进行讨论 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19大流行对美国经济产生重大影响，公司2020年剩余时间财务业绩可能受不利影响，由于情况不确定，更新后的FFO每股展望3.55 - 3.68美元不包括潜在损失 [11] - 尽管租赁活动放缓，但仍有潜在需求，随着经济重新开放，需求有望反弹 [18] - 公司拥有充足流动性，开发管道预租率高，租约到期安排有利，有望应对COVID - 19带来的不确定性 [41] 其他重要信息 - 公司少数感染COVID - 19的员工和家属已完全康复，自3月中旬鼓励可在家工作的员工居家办公，无法居家工作的员工协作处理物业相关任务 [19] - 公司收到租金减免请求，为有财务需求的客户制定申请流程和审查机制，已同意递延相当于不到1%年化收入的租金，预计后续会增加 [26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前观察名单与第四季度末相比情况如何，以及导致现金NOI下降150个基点但GAAP收入仅下降1%的因素有哪些 - 观察名单变化不大，季度内对观察名单上一家有问题客户进行小额直线租金冲销；同一店面NOI变化主要受停车净运营成本节约约150万美元和收入变化约300万美元影响，差异主要由租金递延和现金与GAAP之间的其他项目转换导致 [44][45] 问题2: 预计获得租金减免的10%收入中，递延和通过短期减免实现租约延长的比例分别是多少 - 已披露的1%为递延部分，通过适度免租实现租约延长的部分占比远小于1% [48] 问题3: 与租户的对话中，是否有公司因COVID - 19大流行考虑从东北部迁至东南部或人口密度较低城市 - 目前判断还为时过早，年初业务活动活跃，有很多外地客户咨询；危机开始后仍有一份定制开发项目的RFP响应，公司认为阳光地带市场将继续吸引公司 [50] 问题4: 租户电子支付和邮寄支票支付的比例分别是多少，每月何时能确定收款情况 - 约60%租户通过ACH和电汇支付，40%左右通过支票支付；根据租约日期收款时间有差异，通常前两周能有较好的收款情况判断 [53][54] 问题5: 是否会在应对COVID - 19期间披露每月收款数据 - 公司希望尽可能透明，预计会更频繁地沟通相关信息，但也不想过于关注细节 [56][57] 问题6: 租金递延方面，是否会要求更长租期、更高利率或利息成本 - 通常租金递延为1 - 3个月，平均约2个月，还款期为6 - 12个月，平均约12个月，不会有更多额外要求；对于餐饮和零售租户，为保持空间有人使用会更宽松 [59][60] 问题7: 是否跟踪租户每位员工平均占用平方英尺数，租户能否满足办公室社交距离要求 - 公司未跟踪该数据，因为情况不断变化；短期内公司会采取多种方式降低办公密度，如分阶段返回、交替工作日和周、错开工作时间等 [61] 问题8: 租户是否普遍要求比COVID - 19危机前更短的租约期限 - 第一季度未出现此趋势，佐治亚州建筑管理局的租约拉低了季度租约期限；4月签署的约23份租约显示，近期部分租约期限有缩短趋势，公司认为续约会增加，短期内租约期限可能缩短 [65] 问题9: 公司今年剩余时间的开发战略如何，是否与租户就开发项目进行讨论 - 近期对一份定制开发项目的RFP做出响应，还有两三个过去几个月响应的项目讨论放缓但仍在进行；短期内开发项目投机性占比会很低，会优先考虑填补现有空置空间 [66][67] 问题10: 如何看待2020年运营成本节约情况，第一季度运营成本数据是否可作为良好参考 - 第二季度运营成本预计下降，原因包括季节性因素和资产出售；利用率降低对运营成本的影响大于疫情相关清洁和卫生费用的增加；公司资产管理团队的供应商关系有助于控制成本 [74][75][76] 问题11: 匹兹堡资产与罗利或亚特兰大等资产在运营上是否有显著差异 - 匹兹堡市场对公司来说仍然良好，市场有技术导向的客户基础且在发展；该地区入住率稳定，多年来平均入住率可能是投资组合中最高的，从NOI和现金流角度来看表现稳定 [77][78][79] 问题12: 仍在进行租赁的行业有哪些，租户续约提前多久开始考虑 - 租赁咨询行业多元化，包括专业服务、医疗保健、研究、银行金融等；租户比过去更早开始咨询，部分是主动咨询，部分是公司提前沟通 [84][85] 问题13: 目前认为应给予财务支持的10%收入租户与金融危机时相比情况如何，以及FFO指导上限减少0.03美元/股的非COVID相关因素是什么 - 与金融危机时情况不可直接比较，当时公司投资组合不同，2009年冲销约占收入的125个基点；FFO指导上限减少是因为原展望中一些可能的积极因素，如租赁5332 Avion剩余部分，现在认为不太可能实现 [87][88] 问题14: 公司剩余资产出售情况如何，是否会因市场情况推迟，出售和收购价格差距是否变大 - 公司剩余约2.5亿美元资产待售，危机期间仍收到对这些资产的咨询；虽无明确时间表且降低了处置指导下限至零，但仍在与相关方讨论，若价格合适可能进行非公开市场交易 [90] 问题15: 暂停收购是因为市场暂停还是公司决策，什么情况会改变这一观点 - 是两者的结合，投资销售市场目前基本暂停，多数交易被撤回，难以进行虚拟物业考察；公司也想观察疫情发展、经济复苏情况、需求和资本成本变化 [93] 问题16: 在与寻求定制开发的公司对话中，是否有关于设立小型卫星办公室而非大型总部或二级总部的讨论 - 目前尚未看到相关趋势，近期响应的一份RFP是一家外地公司寻求新市场的现代空间、低成本替代方案和良好的劳动力获取及生活质量 [95]