财务数据和关键指标变化 - 2019年公司实现每股FFO 3.33美元，受第一季度Laser Spine突然关闭相关资产负债表减记和市场轮换计划一次性成本影响，剔除这些项目后FFO和同店NOI增长本应处于年初展望区间上半段 [10] - 2019年同店现金NOI增长1.3%，剔除LSI影响后为2.8%，而原展望为正2.0% - 3.0% [11] - 第四季度公司实现每股FFO 0.91美元，同比增长5.4% [15] - 2020年公司初始FFO展望为每股3.60 - 3.72美元，中点较2019年增长超4.5%，同店现金NOI增长展望为3.25% - 4.25%，年末入住率展望为91.0% - 92.3% [17] - 公司连续第四年提高股息，年化股息率提高至每股1.92美元，自2017年初以来股息增长了13% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2019年公司租赁了390万平方英尺的二代办公空间，包括130万平方英尺的新租约，GAAP租金增长18.5%，现金租金增长4.7%，租赁成本与以往趋势一致 [11] - 第四季度租赁了120万平方英尺的二代办公空间，GAAP租金增长19.8%，现金租金增长6.1%，净有效租金为每平方英尺18.17美元，比前五个季度的平均水平高14% [15] 开发业务 - 公司宣布了三个总计1.5亿美元的投机性开发项目，GlenLake Seven现已100%预租，将比预期提前三个季度稳定，5亿美元的开发管道现已77%预租 [12] - 公司将五个开发项目投入使用，总面积90万平方英尺，投资3亿美元，综合入住率达99%，这些项目宣布时预租率为52% [12] 各个市场数据和关键指标变化 亚特兰大市场 - 第四季度市场净吸纳量为72.6万平方英尺，全年为170万平方英尺，甲级平均租金同比上涨4.5% [28] - 公司跟踪到590万平方英尺的竞争性办公开发项目正在进行中，其中57%已预租，大部分位于中城，公司在该区域无直接业务 [28] - 公司亚特兰大团队在本季度签署了17.6万平方英尺的二代租约，GAAP租金差价为正13%，入住率基本保持不变，季度末为89.8% [29] 罗利市场 - 罗利在ULI的新兴趋势报告中被评为美国第二大值得关注的市场，高需求和低空置率推动甲级平均租金同比上涨4.7%，市中心新办公楼的要价现已达到每平方英尺40美元或更高 [30] - 公司跟踪到约210万平方英尺的竞争性建筑项目，分布在五个子市场，38%已预租，占竞争性存量的5.1% [30] - 公司罗利团队在第四季度签署了18.4万平方英尺的二代租约，GAAP租金差价为正31%，投资组合入住率环比提高150个基点，年末达到90.1% [31] 坦帕市场 - 坦帕中央商务区和西海岸子市场的甲级租金继续上涨，办公室租金同比上涨5.6%，西海岸和中央商务区的甲级入住率综合为89.5% [32] - 公司跟踪到110万平方英尺的竞争性建筑项目，其中33%已预租，占竞争性存量的4.2% [32] - 公司团队在本季度签署了34.7万平方英尺的二代租约，GAAP租金差价为正22%，投资组合入住率环比提高350个基点，达到93.2% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于执行市场轮换计划，增加投资组合的入住率和租金，寻找更多机会加强现金流并推动长期增长 [7] - 公司计划完成市场轮换计划的第一阶段处置，预计在第二季度完成，已完成约3.23亿美元（约75%）的处置，包括待售的4000万美元的The Knollwood [13] - 公司预计2020年进行额外处置1 - 1.5亿美元，收购展望下限为零，上限为2亿美元，开发项目宣布展望为1 - 2.5亿美元 [18] - 公司市场表现优于全国平均水平，多个城市在ULI的2020年房地产新兴趋势中被列为值得关注的市场，市场有大量企业迁入 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司成果丰硕的一年，第四季度租赁业绩出色，FFO达到展望上限，团队专注于执行市场轮换计划，对2020年充满信心 [7] - 公司市场基本面良好，需求持续强劲，与去年相比表现相当，各市场和子市场需求都很好，受益于就业增长 [63] - 公司预计2020年现金流将进一步增强，得益于租金提高、开发项目交付和市场轮换计划的影响 [16] 其他重要信息 - 公司资产负债表状况良好，有充足的流动性来支持增长前景，包括对开发管道的持续投资 [14] - 公司在2019年发行了7.5亿美元的长期无担保票据，到期期限结构良好，浮动利率债务余额不足3亿美元 [48] - 公司提交了新的S - 3货架注册声明，并更新了ATM计划，允许不时筹集高达3亿美元的普通股权益 [50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产回收FFO中性但AFFO现金流增值，为何仅将股息提高1% - 过去几个季度资本支出较高，公司有信心随着开发项目交付和租赁活动开展，现金流状况将持续改善，股息调整需平衡现金流展望、投资组合资本再投资需求和应税收入水平 [56] 问题2: 与去年同期相比，业务感受如何，各市场是否有差异，未纳入指引的第二阶段资产出售若完成，对收益有何影响，能否FFO中性匹配收购 - 业务基本面良好，与去年相当，各市场需求都不错，无明显差异 [63][65] - 第一阶段剩余25%预计在第二季度完成，第二阶段部分资产有经纪估值和意向方，但无时间表，预计处置指引1 - 1.5亿美元大部分为第二阶段资产 [66] - 处置和收购未纳入FFO展望属正常，展望范围内大致匹配资金，能否FFO中性取决于具体情况 [67][68] 问题3: 本季度收购的匹兹堡和里士满土地情况，何时启动项目，土地每平方英尺成本 - 里士满收购的8.8英亩土地可带动周边9英亩土地开发，形成约18英亩的混合用途总体规划，可建设约900套多户住宅、30万平方英尺办公空间等，有大量意向 [69] - 匹兹堡收购地块位于高门槛市场，周边科技发展良好，公司看好其潜力 [70] - 匹兹堡项目正在进行设计和定价，里士满项目年底完成总体规划，之后与意向方洽谈 [72] - 匹兹堡地块从可建面积看每平方英尺成本约为30 - 40美元，里士满土地每平方英尺成本约为8美元多 [76] 问题4: 2016 - 2017年通过ATM筹集股权的最高价格，2020年合适的筹集价格 - 2016 - 2017年最高接近52美元，公司提交货架注册并授权新ATM计划是为保留灵活性，目前无迫切需求，开发管道剩余2.77亿美元资金有足够能力筹集 [78] 问题5: 同店指引增长3.75%的主要驱动因素，FFO季度节奏及拐点 - 同店增长主要由收入增长驱动，整体收入增长约4%，费用增长约4.5%，税收是费用增加的主要原因，平均入住率略有下降主要受孟菲斯剩余第二阶段资产影响，剔除后核心八个市场同店增长可能高25 - 50个基点，直线租金有一定帮助但非主要驱动因素 [84] - FFO预计在下半年呈上升趋势，第一季度G&A增加部分会被第二阶段资产贡献抵消，典型运营费用最高季度在第三季度 [86] 问题6: 孟菲斯/格林斯伯勒处置项目定价与预期对比，Knollwood关闭后市场退出剩余金额，5 - 10万平方英尺范围内已知的搬离情况 - 已完成的处置项目收益符合预期，第四季度约9000万美元销售额现金和GAAP收益率约为6.6%，工业投资组合和The Knollwood组合收益率约为6.1% [90] - Knollwood关闭后，孟菲斯和格林斯伯勒市场退出剩余金额约为3亿多美元 [91] - 已知的搬离情况包括FAA、T - Mobile、FBI等，部分有续租前景，部分有潜在租户，公司对多数情况有信心 [92] 问题7: 夏洛特市场的增长机会，开发小型租户专用套房项目的进展 - 公司对夏洛特市场持乐观态度，认为通过土地开发和收购的多管齐下策略将取得成果，有机会在非公开市场获取项目 [96] - 开发小型租户专用套房项目进展良好，已建设超过10万平方英尺，从空置时间指标看效果不错，吸引了部分共享办公空间的客户和即时可用现代空间需求的客户 [98] 问题8: 新开发项目可能所在市场，若所有项目启动是否超出指引范围 - 公司在四个市场有多个活跃的开发项目讨论，但不确定何时或是否会启动 [101] - 若所有项目启动可能超出指引范围，但公司很少能全部成功推进项目 [103] 问题9: 本季度租赁差价强劲，今年展望及投资组合按市值计价情况，各市场租金增长情况，剩余待租赁大块区域情况，Avion重新定位的资本支出及市场租户改善成本 - 投资组合低于市场水平，公司乐观认为未来一年能捕捉市场租金增长，约10%的客户租约到期，有望获得健康的租金差价 [106] - 部分市场如罗利、纳什维尔、坦帕、夏洛特和亚特兰大租金增长可能在6% - 8%，匹兹堡、奥兰多和里士满可能在2% - 3% [107] - 最大待租赁区域是第二季度末T - Mobile搬离后的区域，有潜在租户但处于早期阶段，其次是5332 Avion的最后三层约9万平方英尺，正在进行装修和带看，开发项目中的弗吉尼亚泉II和坦帕中城还有大量投机性空间，交付时间分别为今年晚些时候和明年 [108] - Avion重新定位的资本支出约为300 - 400万美元，包括从医疗用途转换为办公用途，市场租户改善成本每平方英尺约为35 - 50美元，新租约一般为每年每平方英尺5美元 [110][113][114] 问题10: 亚特兰大市场大量建设是否会影响租金增长潜力 - 虽然亚特兰大大部分新增长集中在中城，但一些大型搬迁和投机性项目获得了入住率回报，租金对位置优越、可步行到达的办公产品仍在增长，公司对自身在巴克黑德的业务有信心，对亚特兰大市场整体持乐观态度 [118]