财务数据和关键指标变化 - 公司二季度实现每股FFO 0.87美元，净收入3940万美元或每股0.38美元 [10][41] - 调整2019年FFO展望至每股3.32 - 3.38美元，中点提高0.01美元至每股3.35美元 [11][43] - 保持2019年同店现金NOI增长展望在0.5% - 1.5%，直线租金收入展望提高超100万美元 [44] - 债务与EBITDA比率为4.74倍，低于4.5 - 5.5倍的舒适区间中点，杠杆率为35.9% [23][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度租赁110万平方英尺，包括32.9万平方英尺新租约和10.8万平方英尺扩租，GAAP租金价差为正16.8%，现金租金价差为正2.5%，净有效租金为每平方英尺16.69美元，比前五个季度平均水平高6% [10] - 同店NOI增长3.1%，尽管平均入住率同比下降100个基点 [29] - 开发项目方面，二季度两个物业投入使用，总投资2.03亿美元，面积52.4万平方英尺，开发管道目前为5.03亿美元且80%已预租 [15][19] - 非核心资产处置方面，二季度初出售奥兰多郊区的MetroCenter，季末后出售罗利的Dogwood和亚特兰大53英亩工业用地，预计2019年非核心建筑处置额为1 - 1.5亿美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大年初至今净吸纳量为93万平方英尺，整体要价租金为每平方英尺30美元，A类为32美元，在建多客户办公开发项目360万平方英尺，预租27% [34] - 罗利一季度要价租金达每平方英尺40美元，同比增长7%，A类市场入住率季度末为90%，在建约120万平方英尺，预租26% [36] - 纳什维尔二季度年初至今净吸纳量超25万平方英尺，要价租金同比增长2.7%，整体空置率持平，A类空置率降至7.6%，在建250万平方英尺，预租25% [38] - 坦帕市中心A类租金上涨8.7%，西岸上涨11.3%，在建93万平方英尺，预租41% [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于资本循环和投资组合改善，谨慎管理运营成本，以提高运营指标 [24] - 持续寻找有吸引力的市场内外投资机会，保持2019年物业收购展望在0 - 2亿美元 [22] - 关注混合用途项目机会，如参与坦帕Midtown项目，未来有机会在该地建造另外60万平方英尺的两座办公楼 [16][17][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务基本面健康，需求稳定，供应可控，市场入住率良好，支持租金持续增长，“ Goldilocks ” 条件预计将持续，支持NOI、FFO和现金流增长 [8][9] - 尽管二季度入住率下降30个基点至90.9%，但预计年底将改善，年底入住率展望提高至91.5% - 92.3%，中点为91.9% [12][31] - 公司发展管道强劲，已交付和高度预租的项目将推动FFO和现金流增长，土地储备可支持约20亿美元的未来开发 [24] 其他重要信息 - 7月1日公司宣布一系列管理层继任变动，Ed Fritsch将于9月1日退休，Ted Klinck将接任CEO，Brendan Maiorana晋升为财务和投资者关系执行副总裁，Brian Leary被聘为首席运营官 [25][26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 谁将继承Ed的创造力和公司文化 - 公司是协作环境，决策由团队共同做出，相信公司有足够的创造力、智慧、动力和奉献精神 [54] 问题: Ted接任CEO后公司战略是否有变化 - 公司有明确战略且已实施很久，预计未来不会有重大变化，将继续保持现有做法 [56] 问题: 指导提升是否由GAAP或直线租金推动，有无具体因素 - 纳什维尔的Vanderbilt租约提前签订是一个因素，整体租金增长和费用时间安排也是主要驱动因素，还有一些已签订但未开始的租约推动了年底入住率展望改善和直线租金上升，这些租约的现金收益将在2020年体现 [57][58] 问题: 当前开发管道的预期稳定收益率和新开发项目的门槛率 - 开发管道的GAAP回报率一直稳定在8%以上 [60] 问题: 土地成本对未来开发项目收益率的影响 - 土地储备的优势在于能让公司在潜在客户面前展示有可用土地，而非成本优势，租金上涨与建筑成本上升同步对实现回报很重要 [62][63] 问题: 鉴于本季度资本支出和租户改进费用较高，何时能恢复到正常水平 - 预计未来承诺水平将与费用水平在每个季度或全年内达到平衡，这使公司对现金流前景有信心 [64] 问题: 今年剩余时间的资产处置情况 - 已完成部分处置，还有一些在合同中，预计能达到指导范围的高端，且不会有重大稀释 [65] 问题: 同店NOI本季度因费用推迟到三季度，Q3是否会有明显下降，下半年还有其他影响因素吗 - 从Q2到Q3，运营利润率通常会下降130 - 140个基点，今年因部分费用推迟到Q3，可能会比正常季节性下降更多，此外，去年三季度收到Fidelity的租金，今年三季度会有对比压力 [69][70] 问题: T-Mobile的情况及剩余空间的兴趣 - T-Mobile可能会多留几个月，之前的潜在租户讨论暂停，目前没有其他活跃潜在租户，希望T-Mobile多留些时间 [71] 问题: 上季度提到的潜在开发项目谈判进展及年底前是否会有新开发项目宣布 - 预计仍会有活动，维持1.12 - 3.75亿美元的指导范围，希望一些正在进行的谈判能达成协议 [72] 问题: LSI空间的医疗用户谈判深度及何时决定下一步 - 正在与潜在医疗用户进行谈判，希望充分探讨后再决定是否将建筑转换为多客户办公环境，预计未来60天左右有结果，若不成功，10月可能决定转换，同时也在与办公用户保持联系 [79][80] 问题: 是否有足够传统办公需求填满整个建筑 - 有一些潜在办公用户，但目前处于早期阶段，坦帕需求良好，预计做出决定后能填满建筑 [81] 问题: 从发展管道看，是否会有更多类似Midtown One的混合用途项目，如何看待土地储备与这类投资的关系 - 公司正在各市场寻找不同机会，混合用途项目符合办公市场变化趋势，会持续评估土地储备，希望参与更多此类项目 [82] 问题: 其他项目是混合用途还是独立定制项目 - 两种情况的谈判都有 [84] 问题: 坦帕不同子市场建筑需求差异的驱动因素 - 主要是地理位置、价格点和时间因素，T-Mobile所在位置是郊区的后台办公地点，价格较低，另外两个在西岸，价格和可用性不同 [86] 问题: 亚特兰大巴克黑德新建筑的价格点及公司竞争力 - 巴克黑德有一座34万平方英尺的建筑在建，要价在50美元左右，公司在该地资产价格接近40美元，有较大价格差异，有信心竞争 [87] 问题: 纳什维尔因亚马逊入驻，与其他潜在租户的谈判情况及该地土地开发可能性 - 亚马逊入驻对纳什维尔市场有积极影响，公司在该地的1100 Broadway项目已向多个潜在租户展示，有机会在未来几年开发，但也需保持合理预期 [93][94][95] 问题: 公司对收购大型办公投资组合的意愿 - 公司一直在寻找机会，包括单个物业、投资组合或公司收购，如果有合适机会且能实现盈利，有能力和资源去追求 [97] 问题: 公司投资组合的满租率预期 - 公司认为平衡入住率在92.5% - 93.5%之间，目前租赁情况良好，2021年到期租约的续约概率较高，对未来前景乐观 [99] 问题: Ovation场地所有权变更情况 - 贷款人在7月1日左右接管了该场地，公司与他们保持联系，关注其战略，该场地共143英亩，公司拥有66英亩，进入止赎的约35英亩 [104][105] 问题: 郊区资产与BBD市场在净有效租金增长和GAAP定价方面的差异 - 净有效租金增长在多数建筑中持续，郊区资产增长可能稍慢，但需求仍然强劲 [106][107] 问题: 资产处置定价与原承销是否有重大变化 - 定价与预期一致，竞标者数量较两三年前有所减少，但仍有足够数量形成市场 [108]