财务数据和关键指标变化 - 2019年FFO展望更新为每股3.29 - 3.39美元，中点3.34美元较之前预期下降0.16美元，主要受Laser Spine全年影响0.17美元和出售MetroCenter稀释0.01美元，其余业务改善0.02美元部分抵消 [12] - 同店物业现金NOI增长展望降至0.5% - 1.5%，Laser Spine造成150个基点影响，排除后展望为2% - 3% [13][40] - 直线租金收入展望下降400万美元，因Laser Spine相关450万美元直线租金信贷损失 [41] - G&A展望降低100万美元至3950 - 4150万美元，主要因预期激励薪酬费用降低 [42] - 一季度净收入每股0.07美元，FFO每股0.72美元，含Laser Spine相关FFO费用每股0.12美元 [35] - 债务与EBITDA比率升至5倍，排除Laser Spine后处于4.5 - 5.5倍舒适区间中部 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：一季度租赁72.3万平方英尺，GAAP租金价差17.5%，现金租金价差4.3%，净有效租金每平方英尺16.64美元，较前5个季度平均高8% [13] - 开发业务：开发项目提前1.5年投入使用，2处物业合计99%出租，总投资5600万美元；开发管道规模6.35亿美元，93%已预租 [15][16] - 处置业务：季度末后出售MetroCenter，2栋楼18.3万平方英尺，售价3250万美元；2018年非核心资产处置展望为1 - 1.5亿美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大：一季度净吸纳量58.3万平方英尺，350万平方英尺多客户开发项目在建，约28%预租；公司签署20.8万平方英尺二代租约，GAAP租金价差28% [26][27] - 罗利：一季度净吸纳量61.1万平方英尺，A类要价同比上涨9%，A类市场整体入住率略降，季度末为89%；公司签署11.2万平方英尺二代租约，GAAP租金价差12.7% [28][30] - 奥兰多：一季度净吸纳量25.2万平方英尺，市场入住率自去年底提高20个基点至91.3%，中央商务区租金过去一年上涨3.6%；公司签署8.2万平方英尺二代租约，GAAP租金价差16% [31] - 坦帕：一季度净吸纳量14.1万平方英尺，中央商务区和西岸A类租金同比各上涨6.5%，这两个子市场合计入住率93.7%；公司签署10.5万平方英尺二代租约，GAAP租金价差24.9% [32][33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续专注资本循环和投资组合改善，谨慎管理运营成本以提高运营指标 [20] - 开发项目保持高预租率，未来将推动FFO和现金流增长；继续评估市场机会，谨慎投资 [16][18][20] - 行业内BBD地段A类办公物业定价竞争激烈，资本化率为5% [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务基本面健康，租金持续上涨，现有和潜在客户需求稳定；预计经济将保持2% - 2.5%的低至中等增长，支撑需求并抑制投机性供应 [7] - 尽管Laser Spine关闭对2019年财务造成冲击，但影响可控，公司有信心实现同店物业NOI正增长并覆盖股息 [9] - 对租赁市场前景乐观，预计年底入住率将改善；开发管道将在未来几年提供可观现金流 [14][16][20] 其他重要信息 - Laser Spine于3月1日突然关闭，公司在3月3日新闻稿和一季度财报中披露其财务影响；相关FFO费用1210万美元，包括应收账款信贷损失、应收票据冲销等；还冲销1160万美元租户改进和递延租赁成本，仅影响净收入 [8][35][36] - 公司设计物业结构以提供长期灵活性，5332 Avion虽近半租户改进用于医疗空间，但有传统办公结构，目前收到大量优质租户的主动咨询 [10][11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 修订同店NOI指引的考虑因素 - 入住率展望为年底数据，大部分入住预计在年底实现，对全年现金影响不大，同店NOI展望调整仅归因于Laser Spine [48][49][50] 问题2: T-Mobile相关情况 - T-Mobile租约2020年4月到期，公司对该建筑一半至全部面积有良好潜在租户，预计不会有长时间空置，但难以预测签约时间 [53] 问题3: 纳什维尔土地开发情况 - 公司在纳什维尔有土地开发项目，为Asurion建设总部，另一块土地有完整设计概念，已向多个潜在用户展示，设计灵活，有竞争力 [56] 问题4: 其他市场潜在开发项目情况 - 公司前5大潜在机会分布在4个不同市场，处于不同兴趣阶段，基于租户需求和增长预测，有信心启动建设 [59] 问题5: 供应对租金增长的影响 - 一代和二代租金差距在20% - 35%，新建筑成本上升使差距持续存在，抑制新开发，部分租户选择二代空间租金上涨，预计租金增长在2% - 5% [60][61] 问题6: 对Laser Spine事件的反思 - 公司有常规客户财务审查和信用监控流程，虽关注到Laser Spine财务问题，但未料到其突然关闭，将继续完善流程 [63] 问题7: Laser Spine建筑最佳情况及投资和时间问题 - 建筑回填可能性多样，目前未将其纳入修订展望，公司有多种方案成本估算，有大量主动咨询，待进一步明确再提供确切信息 [65][66] 问题8: 年底入住率提升的信心来源 - 基于大量客户参观和需求，虽仍有工作要做，但对年底入住率提升有信心；同店NOI增长预计二、三季度较低，四季度较强，开发管道也将带来增长 [69][70] 问题9: 租户需求类型 - 租户需求广泛，主要集中在科技、金融、专业服务和共享办公领域，且一定程度上受市场影响 [71] 问题10: 波士顿相关及并购兴趣 - 公司未作评论 [72] 问题11: Laser Spine对2020年的影响及潜在价值 - 目前情况复杂，难以给出潜在价值范围，公司将谨慎寻找合适租户，确定后会及时公布 [75]