财务数据和关键指标变化 - Q1营收11亿美元，同比下降31%，与交易量下降一致 [13] - Q1运营EBITDA为负5200万美元，较上年下降，主要因交易量下降和代理佣金成本上升，部分被企业成本节约抵消，且受重大法律应计费用影响 [13] - Q1末现金为1.22亿美元，Q1自由现金流为负1.2亿美元，结果好于季节性最慢的第一季度正常水平 [13] - 季度末循环信贷借款为3.8亿美元，仅比2022年末高3000万美元，得益于审慎现金管理和改善的营运资金 [13] - 预计Q2成交交易量同比下降约25% [41] - 基于Q1分成趋势，预计2023年全年分成压力约为100个基点，好于此前估计 [41] - 预计2023年全年交易量同比下降约15% - 20%，与过去估计一致且符合行业预测，且交易量将逐季改善 [41] - 预计运营自由现金流将略有正值，有利的营运资金、强劲的节约计划和现金管理纪律将有助于抵消房地产市场艰难的影响 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - Anywhere Brands业务（包括线索和搬迁业务）运营EBITDA为9700万美元，同比减少4100万美元，主要因交易量下降导致收入降低，部分被运营和营销成本下降抵消 [6] - Anywhere Advisors Q1运营EBITDA为负7500万美元，较上年下降3500万美元，因交易量降低和代理佣金成本上升，部分被运营和营销费用降低抵消，Q1佣金分成同比上升84个基点 [6] - Anywhere Integrated Services Q1运营EBITDA为负1700万美元，同比下降1400万美元，因购买和再融资交易量降低，以及出售产权保险承销商业务导致收益减少600万美元，部分被成本节约举措带来的运营费用降低和GRA JV业绩改善600万美元抵消 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 多数预测认为房屋销售处于400万套左右的低位，这将是多年来最糟糕的年份之一 [63] - Q1房屋销售在所有市场均大幅下降，但价格变化存在显著地域差异，加州、纽约市等少数市场价格同比下降5% - 10%，约三分之二的州（包括得克萨斯州和佛罗里达州等大州）价格保持稳定甚至同比上涨 [73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于为现有业务的未来增长定位，特别是特许经营和高端业务，在自有经纪公司代理招募和留存以及各品牌特许经营销售方面取得成功 [3] - 大幅降低成本基础，致力于实现全年2亿美元的成本节约，约三分之二的全年节约被认为是永久性的 [3][7] - 持续投资于重塑代理和消费者体验，以创造更简单、更集成的房地产交易，并获取更多经济利益 [3] - 推出One Click Title简化和集成产权订购流程，Q1近30%完成交易的CBR代理使用该功能；新的多特许经营产权合资企业计划Upward Title在佛罗里达州首个市场上线，并计划于今年晚些时候在加利福尼亚州和宾夕法尼亚州推出 [12] - 整合行政运营，将产权和经纪业务的实体业务和运营整合，以更好地服务代理、降低成本并改善交易体验 [14] - 推动创新议程，如RealVitalize产品为卖家提供一站式解决方案，Q1在卖家控制市场的RealVitalize交易中产权捕获率超过80%；扩大Leads Engine产品规模，简化并加速消费者与代理匹配过程 [64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管房地产市场充满挑战，但公司仍取得有意义的进展，为未来更大的成功奠定基础 [3] - 预计住房市场将在年内改善，对中期住房市场和公司在其中的领导能力保持乐观 [8] - 认为长期住房前景因人口结构和非宽松信贷环境而较为乐观，且无15年前的资产负债表问题 [18] - 市场竞争环境有所改善，可能存在向优质企业的转移趋势 [27] 其他重要信息 - 公司在电话会议中会做出有关未来业绩的前瞻性陈述，这些陈述基于当前预期和经济环境，存在重大经济、竞争、诉讼、监管等不确定性和意外情况 [2] - 公司被评为《财富》杂志最具创新力的公司之一 [37] - 自2022年6月以来，公司已将员工人数减少11% [66] - 公司正在执行2亿美元的成本节约计划，第一季度实现5000万美元，预计其余部分将在今年剩余时间内较为均衡地确认，大部分节约将来自人员和房地产足迹效率提升，约占2023年节约的70% [66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否看到大型抵押贷款信贷收紧对高端住房市场产生影响 - 公司未看到因抵押贷款收紧对住房业绩造成压力，住房业绩受抵押贷款利率、供应问题影响较大，高端市场现金交易占比较高，抵押贷款信贷收紧不是影响公司或行业业绩的主要因素 [45] 问题: 如何看待G&A支出，能否量化法律应计费用以及如何考虑正常化的G&A支出水平 - 连续三个季度的重大法律应计费用影响了EBITDA，这些费用包含在运营EBITDA中，公司不会公布具体数字，但表示若无这些费用，G&A和EBITDA会更好；可根据公司较长时间的企业G&A和成本节约情况自行估算企业G&A的运行水平 [21][22] 问题: 法律应计费用还会持续多少个季度 - 这些案件仍在发展，目前的应计费用是基于当前的最佳猜测，需逐月重新评估 [24] 问题: 从Anywhere的角度看，公司代理在新单户住宅建设中的参与程度如何，这对佣金分成或佣金率有何影响 - 公司代理会参与新单户住宅建设销售，但在业务组合中占比不大，市场好时开发商不需要代理，市场不好时参与的代理会增多，业务主要受二手房市场影响 [26] 问题: 过去几年公司产权交易的附加率情况如何，长期来看附加率能达到什么水平 - 产权附加率多年来变化不大，公司做大量第三方业务；认为仅按行业传统方式难以提高产权和抵押贷款捕获率，需通过创新和改变体验，如RealVitalize产品，将其嵌入人们需要的产品中，才有可能提高捕获率 [53][54] 问题: Cordis业务目前的收入和利润率与疫情前相比如何 - 该业务在搬迁方面实现了同比不错的改善，收入增长受需求反弹、与现有客户的新业务以及新客户的市场份额增长驱动；但下半年可能面临挑战，因使用搬迁服务的部分行业有自身议程，可能对搬迁有不同计划 [59] 问题: 假设全年交易交易量下降15% - 20%，合理的佣金分成范围相对于去年会是多少 - 预计全年佣金分成比去年差约100个基点，第一季度下降84个基点，主要驱动因素是先前招募和留存支付的摊销以及过去一年招募的代理组合 [78]