财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.49美元，去年同期为每股摊薄后0.52美元；特定项目包括360万美元（每股摊薄后0.03美元）的交易相关费用，去年同期交易费用为150万美元（每股摊薄后0.01美元），物业税补偿为70万美元（每股摊薄后0.00美元）；AFFO为6210万美元（每股摊薄后0.43美元），去年同期为7250万美元（每股摊薄后0.47美元）；第四季度和年初至今的派息比率分别为58%和61.4% [13] - 2022年第四季度，公司收入同比增长12.2%，达到2.699亿美元，主要得益于2022年8月收购Quixote产生的收入以及2021年12月谷歌在One Westside的租约开始，部分被高通2022年7月在Skyport Plaza的空置所抵消 [163] - 2022年第四季度，公司同店物业现金NOI同比增长2.7%，达到1.269亿美元，主要受1998、11601 Wilshire、45 Market和Sunset Gower Studios的收入增加推动，部分被高通的空置所抵消；若调整高通的影响，同店现金NOI将增长至6.7% [138] - 截至2022年第四季度末，公司总流动性为8.708亿美元，包括2.558亿美元的无限制现金及现金等价物和6.15亿美元的未提取无担保循环信贷额度；2023年1月偿还1.1亿美元A系列票据，2月用Skyway Landing的1.02亿美元销售收益偿还无担保循环信贷额度后，总流动性达到10亿美元 [139][164] - 公司预计2023年全年FFO在每股摊薄后1.77 - 1.87美元之间；预计同店物业现金NOI增长2.5% - 3.5%，反映了One Westside、5th and Bell和Harlow加入同店物业池，以及10900/10950 Washington和Culver City被指定为住宅重建项目而移除 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年公司租赁面积超过210万平方英尺，略低于长期平均水平，比2021年增加超过30万平方英尺；实现GAAP租金和现金租金分别增长14%和4% [2] - 2022年第四季度，公司签署了51.7万平方英尺的新租约和续约租约，实现了超过9.6万平方英尺的正净吸纳量，使在役办公室租赁百分比提高40个基点至89.7% [133] - 截至2023年，公司租赁管道中有190万平方英尺的机会处于多个阶段；2023年有两个大型区块到期，其中旧金山1455 Market的区块空间有60%已覆盖 [9] - 公司目前对2023年到期租约的覆盖率为42%，平均租户规模约为9000平方英尺；GAAP租金在第四季度交易中上涨16%，现金租金下降0.5%，主要受斯坦福大学在3176 Porter的续约影响，调整该租约后，现金租金接近上涨3% [160][159] 开发业务 - 公司在建开发管道包括两个有吸引力且独特的项目；除在建项目外，公司继续推进360万平方英尺潜在开发机会的产权和设计工作，如Burrard Exchange和Sunset Waltham Cross [10][11] - 华盛顿1000办公塔楼建设继续进行，预计明年交付，位于西雅图丹尼三角子市场；Sunset Glen Oak工作室预计今年交付，将是洛杉矶20多年来首个专门建造的工作室 [136][161] 工作室业务 - 截至第四季度，顶级工作室（包括苹果电视、Netflix、迪士尼、亚马逊等）今年预计在内容上总支出1400亿美元，比去年增长11%，达到新高；原创内容支出预计增长2% [5] - 公司工作室业务受工会合同谈判、工作室紧缩措施、收购和季节性等因素影响，第四季度生产活动有所放缓 [156] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去6个月北美科技公司的大规模裁员中，约15%（基于贷款通知）影响了公司美国市场，占公司总劳动力的约1%；近期科技和媒体公司招聘明显下降，但这些行业在疫情期间招聘大幅增加，办公空间几乎没有增加 [4] - 公司各地区市场的入住率情况为：温哥华约75%，西雅图约75%，半岛地区在45% - 60%之间，旧金山约25%（Ferry Building为75%），洛杉矶资产入住率在50% - 100%之间 [19] - 除硅谷仍由科技驱动外，其他市场在过去几个季度中，消防和专业服务公司有显著增长，在西雅图市场这两个行业在两个季度前超过了科技行业 [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2022年公司围绕租赁、资本回收、开发、资产负债表管理和ESG五个关键目标取得成就，包括完成非战略资产销售、发行绿色债券、降低利率风险、回购股票和维持股息等 [127] - 2023年公司的优先事项包括成功应对办公室租约到期、执行近期待开发项目、加强资产负债表、继续在ESG和可持续发展方面发挥领导作用 [132] 行业竞争 - 公司在可持续发展和ESG方面表现卓越，在美洲办公公司中被GRESB评为第一，获得NAREIT的Leader in the Light奖，被《新闻周刊》评为美国最负责任的公司之一，并被纳入2023年彭博性别平等指数 [3] - 公司在开发领域有良好记录，平台和项目获得了GRESB、NAIOP和ULI等机构的众多奖项 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前处于后疫情的后期阶段，多数租户每周至少工作3天，部分科技租户每周工作5天；随着雇主强制要求和员工愿意返回办公室，预计未来办公室利用率将提高 [145] - 尽管科技公司裁员，但就业水平仍处于或高于疫情前水平，软件和IT职位发布比疫情水平高20% - 25%；风险投资公司筹集了大量资金，将催生创新的中小企业，有望在公司投资组合中扩张 [130][155] - 公司对内容创作的长期基本面有信心，通过长期租约、多元化的地理布局和产品供应，能够满足客户的当前和新需求 [131] - 工作室工会合同谈判可能导致罢工和生产停滞，若发生罢工，将影响公司工作室业务的入住率、利用率和盈利能力，但公司认为这是短期影响，预计罢工结束后能重新获得大部分需求 [175][206] 其他重要信息 - 公司收购了Quixote，这是一家领先的舞台和制作服务提供商；在2023年的指导中首次体现了Quixote收购的全年收益，但未反映工作室工会合同谈判可能导致罢工的潜在影响 [153][166] - 公司正在评估NFL位于卡尔弗城的物业的最高最佳用途，考虑将其重新开发为住宅项目；目前没有重大资产处置计划，市场条件将决定时机和定价 [134][178] - 公司在租赁业务中，租户决策延迟，更关注空间可用性、房东提供装修补贴的能力和执行时间；公司的VSP计划（市场就绪套房）取得了成功，对小租户市场持乐观态度 [186][218] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于NFL资产是否应纳入同店池以及对同店NOI的影响 - 公司表示不会随意移动资产进出同店池，NFL资产因市场对住宅需求高且有重新分区机会，正在评估其最高最佳用途；若忽略Skyport和One Westside并将10950/10900排除在外，同店现金NOI将上涨5% [142][143] 问题2：2023年到期租约覆盖率的情况，是否包括已签署租约 - 大部分处于谈判和意向书阶段，只签署了3笔交易 [148] 问题3：工会谈判对工作室业务的影响 - 若罢工发生，将影响入住率和利用率，进而影响盈利能力；约50%的收入可能面临风险，其中一部分业务受影响较大，另一部分受长期租约保护；公司认为这是短期影响，预计罢工结束后能重新获得大部分需求 [175][206] 问题4：洛杉矶以外市场是否过于集中，当地社区是否有多元化举措 - 公司认为洛杉矶市场最为多元化，其他市场的多元化正在演变；除硅谷外，其他市场的消防和专业服务公司有显著增长 [61][57] 问题5：Skyway Landing销售的买家类型和定价情况 - 该交易的GAAP和现金资本化率低于1%，对运营结果影响不大；销售价格超过每平方英尺400美元 [37] 问题6：同店NOI增长中办公室和工作室的组成部分 - 公司未提供具体细分数据 [84] 问题7：第四季度办公室现金同店增长且入住率下降的原因，是否有一次性项目 - 是部分季度入住率增加和租金上涨的综合结果，没有明显的一次性项目；公司在指导中不包括终止费用 [197][198] 问题8：NFL Culver空间的转换机会以及其他资产的转换可能性 - 公司正在探索Culver City的10950项目的全面重建，而非简单的住宅转换；公司认为现有投资组合中适合转换的资产不多，但会关注相关机会 [89][90] 问题9：维持股息的承诺以及对FAD的影响 - 公司完全致力于维持股息，目前AFFO比率处于较低水平，降低股息对获取资本的影响不大；FAD与FFO的关联受多种调整因素影响，难以准确确定 [91][119] 问题10：Google各租赁空间的利用率 - Hillview几乎100%被使用，Foothill有一栋楼可能有少量空置（约2万平方英尺或更少） [93] 问题11：若罢工发生对FFO的影响 - 公司表示目前不确定罢工是否会发生，若发生，罢工将在5月2日正式开始；暂不量化对FFO的影响，预计在5月3日的下一次财报电话会议上会有更明确的信息 [95][108] 问题12：开发项目的启动意愿 - 公司正在监测市场条件，寻找建设融资，若条件合适，部分项目有可能今年启动，但近期没有其他启动计划 [109] 问题13：投资组合的整体按市值计价情况 - 整个投资组合的即期按市值计价约为2%，2023年到期租约的按市值计价约为4%，均为正值 [98] 问题14：Salesforce和WeWork租赁情况的更新 - Salesforce的租约最早到期时间为2025年年中，且已全部转租给Twilio，公司认为Salesforce有动力维持租约；WeWork的4个地点中，3个看起来盈利，公司正在与他们进行谈判，1455 Market地点可能需要进一步协商 [99][102] 问题15：1月1日的即期入住率以及无新租赁情况下的低点范围 - 公司未提供具体数字，认为难以预测，租赁结果受多种因素影响 [116] 问题16：指导中是否考虑工作室罢工的影响 - 指导中未考虑工作室罢工的潜在影响，目前评估罢工影响还为时过早 [166][108]