财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度营收同比增长16.6%，达到2.514亿美元 [24] - 同店物业现金净营业收入（NOI）增长7.3%，达到1.252亿美元 [24] - 第二季度调整后资金流（FFO）为7460万美元，即每股摊薄后0.51美元，去年同期为7440万美元，即每股摊薄后0.49美元 [25] - 年初至今，调整后自由现金流（AFFO）增长470万美元，即4.2%，或每股摊薄后增长0.05美元，即6.6% [26] - 截至第二季度末，总流动性为7.815亿美元，包括2.065亿美元的无限制现金及现金等价物和5.15亿美元的无抵押循环信贷额度未使用额度 [26][27] - 公司更新2022年全年FFO指引至每股摊薄后2 - 2.06美元（不包括特定项目） [29] - 上调全年同店物业NOI预测50个基点，至2.5% - 3.5% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 本季度签署超70万平方英尺的新租约和续租约，其中湾区近50万平方英尺 [16] - GAAP和现金租金较之前水平分别上涨16%和近6% [18] - 季度末办公室组合出租率为90.8%，签约率为92.3% [18] - 租赁管道约200万平方英尺，另有超100万平方英尺的咨询和参观量 [18] 工作室业务 - 工作室资产需求强劲，A级办公室、高质量舞台、支持空间和制作服务的综合产品持续受到欢迎 [10] - 在线附属生产办公室空间虽出租缓慢，但舞台和支持空间基本满租 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场租户在总租赁中的需求增长，转租空间稳定或下降，净吸纳量达六位数 [9] - 旧金山湾区市场，本季度有310万平方英尺的总租赁和200万平方英尺的净吸纳量，连续4 - 5个季度呈现增长 [42] - 西雅图市场，有4个科技租户约10万平方英尺的租赁活动暂停 [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续顺应科技和媒体行业的协同融合和长期发展趋势，利用自身优势提供世界级的办公和工作室设施，以实现长期超越市场表现 [6] - 专注于租赁业务，积极捕捉租户需求，对非战略资产进行处置，同时推进开发管道中的特定项目 [12] - 仅寻求与现有平台具有协同效应和增值作用的工作室及相关收购项目 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临疫情和经济环境快速变化的挑战，但公司团队的努力和奉献使业务取得进展 [7] - 办公室利用率持续上升，目前处于45% - 50%的区间，高于疫情高峰期的5% - 10% [7] - 虽然难以预测混合办公、资本约束和潜在裁员对办公室需求的近期净影响，但公司认为领先的科技、媒体和创意公司最终会回归办公室办公 [8][9] - 工作室业务需求强劲，公司现有设施只能满足部分需求，对在线A级和生产办公室空间有利 [10] - 各市场亲商领导和政策的推进对公司发展积极有利 [11] 其他重要信息 - 公司发布了最新的企业社会责任报告，拥有主要办公房地产投资信托基金中最高比例的LEED认证物业 [13] - 公司运营实现碳中和，排放量进一步减少25% [14] - 为解决无家可归问题，公司在社区支持性住房解决方案上投资和捐赠了总计400万美元 [14] - 公司加强了对多元化、公平和包容的承诺，聘请了DEI负责人并推出了创新影响基金EquiBlue [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 洛杉矶工作室的经济情况是否发生变化，为何有更多工作室建设的公告？ - 洛杉矶工作室需求仍然较高，公司相关交易的经济情况仍有利，且进行了第三方研究以展示供需比率 [34] - 去年计划的很多工作室建设项目可能无法实现，因为新开发和缺乏经验的团队难以获得建设融资 [35] 问题2: 如何考虑利息费用的净影响以及债务余额受利率的影响？ - 公司提供2022年可变债务的细分情况，包括4.85亿美元的循环信贷额度（占总债务14%，为临时性）、2.1亿美元的建设融资（占6.1%，为临时性）、3.28亿美元有利率上限的债务以及1.72 - 1.73亿美元真正可变的债务 [38][39] - 即使假设较高的SOFR或LIBOR利率，待售资产产生的NOI大致能抵消债务偿还的节省，总体影响基本中性 [40] 问题3: 旧金山地区租赁需求的驱动因素是什么，以及转租租户的情况如何？ - 旧金山地区租赁需求是多方面的，不仅来自科技行业，还包括律师事务所、消防行业等 [42] - 公司积极与转租租户沟通，希望保留他们，目前转租面积约40万平方英尺多一点 [44][46] 问题4: 大型科技租户对长期办公空间的规划是怎样的，以及租赁管道中可能被搁置但长期会被租赁的空间规模有多大？ - 多数稳定的大型科技租户有长远规划，如谷歌希望延长租约至10年，苹果和微软也在进行大规模租赁交易 [48][50] - 西雅图市场有4个科技租户约10万平方英尺的租赁活动暂停，但他们仍在市场中 [52] 问题5: 租户暂停租赁活动的原因是什么，以及公司能否提高租金和进行租户改进（TI）讨论的情况如何？ - 租户暂停租赁活动是因为仍在考虑如何实现复工，以及受近期经济消息的影响 [53] - 不同市场情况不同，硅谷和半岛地区租金稳定，温哥华租金稳步上涨，西雅图和旧金山市场竞争激烈，但公司在西雅图有超20万平方英尺的谈判管道，洛杉矶西区科技和媒体租户推动市场，租金未下降 [54][55] - 公司在半岛、圣何塞和温哥华市场的净有效租金同比增长14%，且高于2019年和2020年 [56] 问题6: 14%的净有效租金增长是在公司组合内还是整个市场？ - 这是公司组合内的租赁活动数据 [59] 问题7: 日落格伦奥克斯项目预计建设成本增加500万美元（中点）的原因是什么？ - 公司表示需进一步核实该问题 [62] 问题8: Nutanix交易的具体情况，以及未来8个季度的租赁到期情况对入住率的影响如何？ - Nutanix希望合理化其办公空间布局，公司团队成功将其约50%的面积租约延长至2030年，另有近30%的面积租约在2024年年中到期，仍有进一步延长的可能 [64][65] - 由于高通租约在7月底到期，公司入住率和签约率会有所下降，但如果现有租赁管道活动持续，年底签约率有望恢复到当前水平，不过入住率可能会有一定延迟 [68][69] 问题9: 作为纯西海岸办公房地产投资信托基金，公司考虑增加市场多元化的因素有哪些？ - 公司认为西海岸市场即使在波动时期仍有优势，未来可能会利用市场估值变化，在西海岸市场增加高质量、协同性的资产，而非进行外部市场的扩张 [71] 问题10: 展望2023年，建模时应考虑的主要变量有哪些？ - 2023年租赁到期面积相对较少，且租金水平较好 [74] - 预计到明年年中，利率可能会下降，公司浮动利率债务可能会减少，利息费用有望得到缓解 [75] - 部分资产的租户正在装修，其现金NOI将在2023年开始贡献，如谷歌在One Westside的项目，预计年化现金NOI约5000万美元 [77] - 2023年最大的租赁到期是Square Block在1455 Market的租约，公司已有所规划，此外还在与亚马逊就13.9万平方英尺的面积进行谈判 [78][79] 问题11: 公司是否考虑对工作室业务进行战略变现，或采取其他方式创造价值？ - 工作室业务和办公业务的运营价值未得到充分认可，其回报率远高于稳定的办公和工作室资产，但公司暂不适合在公开电话会议上对此发表评论 [81][82] 问题12: 什么因素会促使公司在2023年启动伯拉德交易所和日落沃尔顿交叉工作室的开发，以及如何筹集开发资金？ - 伯拉德交易所有租户表示对整个物业或约20万平方英尺的面积感兴趣，且该市场基本面强劲，资产具有独特性（木结构） [84][85] - 日落沃尔顿交叉工作室将是世界级的设施，市场对工作室和办公空间需求旺盛，且已获得审批，正在进行预营销 [86] - 公司与黑石在伯拉德交易所的合作比例为35 - 65，在沃尔顿交叉工作室为65 - 35，黑石将提供建设融资，公司的资金投入相对较少 [87][89][90] 问题13: ESG因素是否转化为更高的租金或更好的租户吸引和保留效果？ - ESG意识已得到体现，机构租户对升级ESG标准的资产更感兴趣，但目前无法直接将其与租金增长相关联 [93][94] - 从租赁角度看，ESG从“锦上添花”变为“必要条件”，对获得机构租户的青睐至关重要 [95] 问题14: 日落沃尔顿项目预计面积增加的原因是什么？ - 公司在春季购买了相邻物业，增加了支持空间和户外空间，从而导致项目面积增加 [96] 问题15: 公司与黑石的关系是否限制其出售或增持股份，以及公司是否考虑回购股票？ - 黑石持有公司股份的信息为公开信息，其买卖股份没有限制 [99] - 公司认为2020年的加速股票回购是一次成功的操作，后续因受限暂停，8月初限制将解除，公司有意继续执行该计划 [109] - 公司有2个小资产正在出售，另有2个资产正在积极谈判，后续会根据市场情况考虑其他资产的处置以获取资金用于股票回购 [110] 问题16: Netflix在伯班克的房地产减值是否对公司有影响？ - Netflix在伯班克的减值是其动画部门的办公空间，且该空间未被占用或装修，公司与Netflix在这方面没有沟通，也未收到其在公司其他物业中退还、终止或转租空间的意向 [112][113]