财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度营收同比增长14.7%，达到2.445亿美元 [31] - 第一季度FFO（扣除特定项目）同比增长3.3%，达到7520万美元，摊薄后每股0.50美元 [31] - AFFO增长11.8%，达到5860万美元 [33] - 同店物业现金NOI增长1.4%，达到1.203亿美元 [33] - 2022年全年FFO指导区间收窄至每股摊薄后2.02 - 2.08美元，中点维持在2.05美元 [36] - 预计同店物业现金NOI增长2% - 3%，调整后为3.5% - 4.5% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度签署超50万平方英尺租约，GAAP租金增长12%，现金租金增长5.8% [19] - 服务中办公室组合季度末出租率91.1%，签约率92.3% [21] - 在建和近期计划的工作室及办公室开发项目超230万平方英尺 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图Denny Triangle和Lake Union子市场空置率低于10% [26] - 温哥华市场空置率低于6% [28] - 硅谷和半岛市场需求增长显著，本季度在570万平方英尺基础上提升40个基点 [49] - 洛杉矶市场需求回升，包括好莱坞地区 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期战略是通过选择性增长房地产投资组合，满足科技和媒体行业的增长需求，创造股东价值 [6] - 聚焦西海岸科技中心的优质办公物业，以及洛杉矶和英国等全球媒体市场的协同CDO、办公园区和纯工作室设施 [7] - 利用垂直整合平台，通过执行嵌入式机会和识别增值项目，目标稳定收益率6% - 8%或更高 [8] - 继续扩大工作室生产服务，深化与关键租户的关系 [11] - 考虑向股东返还资本，过去四年回购3.8亿美元普通股，今年第三季度完成加速股份回购后将达5.8亿美元，约占市值15%，期间还支付约5.43亿美元股息 [12] - ESG平台“Better Blueprint”是公司的重要差异化因素，运营已实现碳中和，LEED认证建筑比例在同行中最高 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场需求持续呈现积极态势，租赁市场虽年初有放缓，但随着疫情缓解，3月签约量大幅增加 [47] - 预计随着时间推移，工作室非舞台办公租户需求回升将改善整体入住率 [97] - 租户返回办公室的利用率显著提高，预计将持续改善 [118] 其他重要信息 - 计划在今年第三季度末前处置四处非战略资产，预计收益3.25 - 3.5亿美元，用于偿还信贷额度和支持开发项目 [29] - 华盛顿1000项目预计2024年初交付，稳定后每年将产生约2700万美元NOI [26] - 日落格伦奥克斯工作室预计2023年第三季度交付，稳定后每年将产生1500万美元NOI [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何合并办公室和工作室的指导数据，Netflix的问题是否影响工作室开发趋势 - 合并是为简化财务报告，与同行保持一致，且两者业务具有协同性 [40][62] - Netflix表示内容支出将持平或增加，市场对工作室空间的需求和投入资本未受影响 [63] 问题2: 公司约一半开发项目明年启动的资本支出金额及资金来源 - 资本支出金额在补充文件中有详细说明 [66] - 开发项目将通过资产出售和资产负债表上的可用资金提供资金 [67] 问题3: Company 3扩张租约条款是否与原租约相同，Zio和Star Waggons何时纳入同店池，本季度工作室同店表现较弱的原因及后续恢复情况 - Company 3扩张租约条款与原租约相同 [71] - Zio和Star Waggons不属于办公室或CDO物业，不纳入同店池 [73] - 本季度工作室同店表现较弱是因去年第一季度生产活动水平高，收入基数大，后续随着业务推进有望改善 [74] 问题4: 如何平衡开发、增值收购与股份回购 - 公司会综合考虑各类机会的收益率，根据市场情况和财务状况进行资本分配 [80] 问题5: 办公室租赁需求中传统办公室与工作室非舞台用户办公室的需求细分，以及两者经济情况和租赁趋势差异 - 工作室非舞台办公租户需求在疫情后有所下降，目前正在回升，且无TIs或佣金，公司通过内部营销活动吸引此类租户 [95] 问题6: 公司约8亿美元浮动利率债务在资产出售后降至5亿美元，是否处于舒适水平 - 大部分浮动利率债务除信用额度外，还款受合作方等因素影响；部分为合资企业债务和建设债务，对收益影响较小；公司目标是管理浮动利率风险，近期将通过资产出售偿还信用额度 [99] 问题7: 圣何塞机场子市场Qualcomm资产和Cloud 10的需求情况 - 硅谷市场需求上升，公司在该地区有12万平方英尺新交易正在谈判 [105] - Qualcomm资产将于7月到期，公司正在积极营销，预计装修后能深化谈判 [108] - Cloud 10作为新开发项目，对大型租户有吸引力，公司可利用周边资源为有增长需求的用户提供选择 [109] 问题8: 利息费用指导增加900万美元的原因，以及是否考虑资产出售偿还信用额度 - 利息费用增加反映了更新后的LIBOR曲线，且使用资产出售偿还信用额度，该费用为合并数据，包含合资伙伴部分 [110] 问题9: 如何从年初指导数据调整到更新后的指导数据，以及各因素的增减情况 - 最大的抵消因素是股份回购，此外还有其他小因素 [116] 问题10: 租户返回办公室的利用率情况及年底预期 - 大型租户基本返回，小型租户也在积极返回，预计每周返回三到四天，利用率自3月1日以来显著提高 [118] 问题11: 如何看待经常性资本支出，以及未来2 - 5年的趋势 - 经常性资本支出主要包括TIs和佣金，与租赁活动水平相关，近期呈平稳趋势，对AFFO有积极影响 [121] 问题12: Netflix面临竞争挑战，对公司业务多元化的影响，以及是否有机会解锁业务价值以缩小NAV折扣 - Netflix不是公司唯一的内容租户，行业竞争有利于公司业务多元化 [130] - 公司认可资产价值，但会持续寻找替代方案以验证市场对资产质量、定价和价值的看法 [134] 问题13: 利率上升对公司资产出售和收购的定价影响，以及对业务其他方面的影响 - 资产出售方面，未受到融资方面的阻力，多数买家为现金买家；收购方面，少数增值资产因无法执行而退出市场，但影响较小 [142] - 目前业务其他方面未受到利率上升的明显影响，市场已提前预期利率变动 [146]