财务数据和关键指标变化 - 第一季度，公司产生的FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.54美元，而去年同期为每股摊薄后0.49美元，主要得益于EPIC和Fourth & Traction等重大租约的开始，以及北加州办公物业组合中其他租户的扩张和租约开始 [38] - 第一季度特定项目包括0.1百万美元（每股摊薄后0.00美元）的交易相关费用，以及2.6百万美元（每股摊薄后0.02美元）与将一个联合办公租户转为现金基础报告相关的一次性直线租金减免储备 [39] - 2019年第一季度特定项目为0.1百万美元（每股摊薄后0.00美元）的交易相关费用和0.1百万美元（每股摊薄后0.00美元）的一次性债务清偿成本 [40] - 第一季度，39个同店办公物业的NOI在GAAP基础上增长1.7%，现金基础上增长7.9%；同店工作室NOI在GAAP基础上下降12.2%，现金基础上下降10.6%，若不考虑2019年第一季度收到的185万美元一次性闲置费用支付的影响，本应分别增长6.7%和9.5% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 租金收取情况 - 4月总租金收取率为93%，其中办公租金收取率为95%，工作室租金收取率为95%，店面零售租金收取率为38% [19] - 截至目前，已批准的租金延期相当于约220万美元，占4月总租金的4%；另有约130万美元（占4月总租金的2.5%）仍在讨论支付或延期事宜 [22] 各业务线租金延期情况 - 已向店面零售租户批准约60万美元的租金延期，这些租户受影响较大，但仅占每月总租金的3%多一点 [22] - 已向联合办公租户批准约110万美元的租金延期；在Maxwell减免了25万美元的4月租金，以争取重新收回部分或全部联合办公空间 [23][24] - 已向小办公室和工作室租户批准约50万美元的租金延期，其中工作室租金仅延期或减免了16万美元，相当于4月总租金的0.3% [25] 租赁业务 - 截至第一季度末，稳定和在运营的办公物业组合出租率分别为95.9%和94.8%，完成了近23万平方英尺的新租约和续约，GAAP和现金租金价差分别为31%和20% [31] - 截至第一季度末，还有56万平方英尺（占ABR的4.8%）的租约待处理，其中约50%已有相关交易、意向书或提案，且交易条款未变 [32] - 2月第四季度财报电话会议时，租赁管道约为100万平方英尺，目前约为90万平方英尺，租户兴趣广泛，约20%的交易正式暂停，其他进展缓慢 [32] - 自3月初业务活动放缓以来，已签署超过13万平方英尺的租约，且条款（包括租金、租期和优惠）无重大变化 [33] 开发项目 - 在建的开发和重建项目仅有Harlow和One Westside，总计69万平方英尺，均位于洛杉矶，建设被视为必要活动，目前无重大延误或供应链问题，项目按计划推进 [34] - Harlow预计今年第二季度末交付，One Westside预计2022年第一季度交付，两个项目剩余支出约3.64亿美元，资金已全部到位 [35] - 两个项目总体已预租85%，One Westside已全部预租给谷歌，Harlow在当前环境下仍在进行租赁，并转向多租户策略 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至第一季度末，西海岸市场大部分地区的空置率处于个位数中低位，租金创历史新高，新增供应有限 [31] - 旧金山市场有Uber的一些转租空间仍在市场上，半岛地区转租空间增至约300万平方英尺，但仍是三年来最低水平，南加州、华盛顿和温哥华未出现重大转租空间增加情况 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司拥有超10亿美元的流动性，计划在保留资本和管理物业的同时，推进Harlow交付和One Westside建设，并为未来新机会储备资金 [9][42] - 制定了租金减免计划，与政府租金减免令相契合，通常是延期收取近期租金，还款要求与当地法令一致 [20][21] - 正在完善让租户和员工安全返回工作岗位的计划，注重卫生、健康干预和社交距离，与合作伙伴探索PropTech解决方案，并聘请建筑师将健康和安全要求纳入设计 [13][14] - 发布2019年企业责任报告，推出新的Better Blueprint ESG平台，目标是基于现有举措创建符合公司和利益相关者需求的ESG计划，重点关注可持续性、健康和公平三个方面 [16][17][18] 行业竞争 - 公司认为其市场受益于新增供应少，且租户质量高，如科技和媒体租户（谷歌、Netflix、亚马逊等）在当前环境下表现良好 [9][10] - 公司在租赁业务上与其他房东竞争，但目前未看到租金方面的重大变化，且租户未提出退还空间的要求 [99][108][128] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 目前处于前所未有的时期，COVID - 19疫情对业务造成了一定影响，如非合同停车收入下降、部分租户租金支付困难、租户改善项目暂时延迟等 [27][28] - 政府出台的租金减免令对公司业务产生了影响，公司制定了相应的租金减免计划以应对 [20][21] 未来前景 - 公司认为一旦居家令解除，店面零售业务将相对快速恢复，工作室生产相关收入也将恢复正常甚至加速增长，如制作可能从每周4 - 5天增加到7天 [23][26] - 预计洛杉矶将是第一个恢复工作室生产的主要市场，对公司舞台的需求将激增 [27] - 公司租赁管道保持健康，尽管租赁活动放缓可能导致全年NOI下降2.5% - 3.5%，但具体取决于居家令的持续时间 [49] - 公司有信心应对当前挑战，凭借强大的资产组合、优质的租户和充足的流动性，未来有机会追求新的发展 [9][42] 其他重要信息 - 公司成立了应急响应特别工作组，于3月2日制定并实施了业务连续性计划，大部分员工自3月中旬以来在家工作，截至目前团队中未出现COVID - 19病例 [11] - 公司物业保持开放和运营，完全符合CDC和BCCDC指南，感谢现场工作人员的努力 [12] - 第一季度，西雅图、旧金山和洛杉矶车库的非合同停车收入出现了轻微下降，预计这一影响将与居家令时间一致 [27] - 仅北加州的9个租户改善项目（涉及约4.1万平方英尺）经历了暂时延迟，预计影响相对较小，目前旧金山和西雅图已解除相关限制措施 [28][29] 问答环节所有提问和回答 问题：2.5% - 3.5%的全年NOI下降主要是由什么驱动的？ - 主要是由于公司在确定空间需求时租赁活动延迟，并非是续租减少，而是决策时间变长 [56][57] 问题：市场中的转租空间情况如何，公司自身组合中是否有转租请求增加？ - 旧金山有Uber的转租空间，半岛地区转租空间增至约300万平方英尺但为三年来最低，南加州、华盛顿和温哥华无重大变化，且在较小科技领域未出现转租增加情况 [58][59] 问题：公司投资组合对未上市、规模较小、资金不太充裕的科技公司的敞口情况如何？ - 约40%的公司为上市公司或面积大于10万平方英尺，只有一小部分科技敞口是成立不到10年的私人控股公司，且从4月收款情况看，科技租户表现可靠 [61][62] 问题：从GAAP的FFO角度看，各项因素的净影响是怎样的？ - 最大的FFO组成部分是办公NOI，在此基础上叠加工作室数据，再对停车收入进行估算，即可大致估算出FFO，具体包括每月停车收入、全年剩余时间工作室约400万美元的影响以及租赁延迟导致NOI下降2.5% - 3.5% [67][71][72] 问题：公司在科技、视频游戏和工作室领域是否会受益于疫情带来的需求增加？ - 公司团队已收到几乎所有制作公司的咨询，对办公和工作室空间的需求旺盛，洛杉矶将成为主要拍摄地点，随着内容制作恢复和加速，公司将受益 [73][75][77] 问题：工作室业务的影响及租赁结构相关问题 - 工作室业务预计有80 - 100个基点的拖累，但拍摄恢复后，附属收入可通过额外拍摄天数弥补；Netflix等长期租约租户需支付固定金额，约三分之一的工作室收入为附属收入，约700万美元的附属收入受长期合同保障 [83][84][86] - 预计的400万美元拖累未考虑7天生产计划，是从当前到12月31日的保守估计，生产将在明年第一、二季度大幅回升 [87][89][90] 问题：Maxwell的相关问题及租金延期的会计处理 - Maxwell涉及的是Accenture，与WeWork的协议除Maxwell外其他地点正常支付，公司有权在约45天内收回Maxwell的空间；因租赁协议变更，需调整直线租金应收款，仅Maxwell受影响，其中20%的企业空间可直接收回 [93][94] 问题：与租户的对话情况及租户设计变化 - 与租户的对话大多积极，主要围绕更高密度，租户未提出退还空间，公司聘请建筑师设计“2.0空间”，预计地面办公零售将更具吸引力 [99][100][102] 问题：4%租金减免和1%仍在协商的租户的长期信用风险及投资组合情况 - 4%为租金延期而非减免，租户需按协议还款，目前无租户表示违约；公司对租户质量和投资组合质量有信心，5月情况有待观察 [108][109][112] 问题：CBD、旧金山、半岛和硅谷等子市场在经济衰退中的表现 - 这些市场供应有限，新上市项目大多已预租，主要租户为大型科技公司，虽租赁活动放缓，但长期仍有增长需求，对公司市场有利 [113][115][117] 问题：工作室业务恢复生产时的密度和占用问题 - 生产已在全球部分市场恢复，与办公占用率无关，制作方已制定新的生产规则，如减少现场人员、采用预包装食品等 [121][122][123] 问题：街道零售转办公或低密度办公布局与租金的关系 - 目前公司4%的租户租约今年到期，明年到期情况也较少，租户仍需按现有租约履行义务，未来租金协商情况有待观察，目前租金未成为谈判重点 [127][128] 问题：1%多未支付或未确定延期的租户的讨论驱动因素 - 部分租户因政府的租金延期令选择观望，部分租户未回应，这些租户仍有支付义务，目前大多在协商延期，4月租金仍在陆续到账 [130][131] 问题：公司对收购机会的看法及股价对投资意愿的影响 - 目前机会较少，未来可能会增加，公司会关注符合投资组合的机会；债务市场冻结影响交易，工作室和办公领域有机会时会考虑；目前股价不影响投资决策，关键是机会是否合适 [135][136][139] 问题：Bentall Centre的重建或翻新计划是否受疫情影响 - 该市场依然强劲，资产出租率达99%，第一季度租金增长超4%，目前处于设计阶段，设计有调整但无重大变化，距离开工仍有一段时间 [140][141] 问题：4月收取的38%零售租金的构成、粘性及风险 - 收取的租金中有一些知名租户和银行，较为稳定；最大的零售风险是Ferry Building，占店面零售的18%，但租户会在市场开放后回归；其他零售租户多为办公配套，办公楼重新入住后会恢复 [144][146][147] 问题：5月租金情况 - 目前判断5月租金情况还为时过早，早期数据显示情况良好 [150][152] 问题：是否会出现从城市办公向郊区办公的系统性转变 - 目前未看到这种趋势，租户受租约限制，搬迁困难，且公司市场主要取决于人才的居住和工作意愿，短期内不会改变 [153][154][155] 问题：租金延期方案中是否有租约延期协商 - 部分情况下有，对于近期到期的租约，在协商租金延期时会考虑租约延期 [156] 问题：Harlow的租赁情况及Prop 13的新动态 - Harlow已获得DWP批准，可进行虚拟参观，有稳定的多租户兴趣，有一个租户有意整租；Prop 13规则被搁置，获批难度大，公司不担心其结果 [160][161][163] 问题：公司是否进行股票回购及对未来回购的看法 - 公司在被禁售之前进行了股票回购，约5000万美元，对股价在16美元左右的水平感兴趣 [168][169] 问题：与Blackstone的合作机会 - 与Blackstone有机会在合资项目、资产收购和公开市场结构等方面合作，公司认为自身有吸引力，合作前景积极 [171][172][173] 问题：是否有机会收购Macerich在One Westside的剩余股份 - 与Macerich的合作有两年锁定期，双方需达成一致，合适时机可能有收购机会，具体取决于意愿和机会 [174] 问题：415线路的资金提取原因 - 提取资金是出于谨慎考虑，鉴于4月租金收取情况良好，预计Harlow市场将很快偿还该线路 [175]