财务数据和关键指标变化 - 2021年公司全年归一化FFO每股增长4% 2020年相比 主要得益于投资势头 包括创纪录的7 56亿美元收购 [8] - 2021年第四季度同店NOI增长2 7% 全年同店NOI增长2 3% 其中平均入住率下降30个基点 对同店NOI增长产生了两倍的影响 [27] - 2021年FAD支付率为88 1% 低于年初设定的90%目标 预计未来几年支付率将持续改善 [31] - 2021年公司运营费用增长1 6% 低于历史平均水平 主要由于科罗拉多州成功的物业税上诉 若剔除税收返还 运营费用增长2 4% 与全年运营费用增长一致 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年公司收购了44个医疗办公楼 MOB 总计210万平方英尺 收购金额7 56亿美元 平均资本化率为5 3% 其中75%的收购扩大了现有集群 [16] - 丹佛市场收购了8个MOB 总计51万平方英尺 目前在该市场拥有20处物业 总计130万平方英尺 成为公司第五大市场 [17] - 纳什维尔市场收购了4栋建筑和一块3英亩的土地 用于未来开发 总价1 06亿美元 其中两栋建筑是公司首次投资于两个独立医院园区附近 [19] - 圣安东尼奥市场通过合资公司收购了5处物业 总价5700万美元 其中4栋建筑毗邻Tenet Health的北中央浸信会医院 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年底公司仅在达拉斯和西雅图两个市场拥有超过100万平方英尺的物业 如今已扩展到5个市场 包括纳什维尔 丹佛和洛杉矶 [10] - 圣地亚哥市场是公司成功进入的新目标市场 2019年首次进入 2021年又收购了两处MOB 目前在该市场投资1 8亿美元 拥有4处物业 [11] - 纳什维尔走廊目前拥有8栋建筑 正在开发第9栋 总计将超过100万平方英尺 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于目标市场的投资策略 通过数据驱动的市场研究 深厚的行业关系和本地市场知识 识别理想的收购目标 [16] - 公司通过选择性进入新目标市场来补充其集群化战略 如圣地亚哥市场的成功进入 [11] - 公司预计2022年入住率将稳步提升 同店NOI增长可能超过约3%的嵌入式租金增长 [13] - 公司正在与德克萨斯州 乔治亚州和北卡罗来纳州的领先医疗系统就多个项目进行洽谈 这些系统希望通过持续投资门诊服务来扩大市场份额 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为医疗办公楼 MOB 行业具有韧性 受益于人口老龄化和新建筑供应持续低迷 支持稳定的内部增长 [29] - 公司预计2022年及以后 投资组合质量和平台实力将推动有吸引力的FFO每股增长 并能够持续增加股息 [15] - 公司认为医疗提供商财务状况良好 支付方组合的改善抵消了包括劳动力和供应成本在内的通胀压力 [14] - 公司预计2022年入住率将稳步提升 同店NOI增长可能超过约3%的嵌入式租金增长 [13] 其他重要信息 - 公司董事会批准将股息提高2 5% 这是公司长期可持续股息增长目标的一部分 [9] - 公司2021年出售了总价1 88亿美元的物业 平均资本化率为4 9% 这些出售主要用于优化投资组合 [21] - 公司正在孟菲斯进行3400万美元的重新开发项目 目前99%已出租 塔科马1200万美元的建筑扩建预计今年年底完工 [22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 投资管道的分配情况 - 投资管道中约75%为集群内收购 25%为新市场进入 合资公司更多侧重于非集群内收购 [36] - 2021年7 56亿美元的收购金额为总金额 包括合资公司部分 [37] - 预计2022年通过合资公司完成的收购金额约为2亿美元左右 [38] 问题: 开发管道的规模 - 公司计划每年启动7500万至1 25亿美元的新开发项目 预计2022年将有几个项目启动 [40] - 开发项目主要来自现有管道 包括关系 土地持有或现有建筑的扩建 [40] 问题: 2022年G&A费用预期 - 由于激励薪酬计划调整 预计2022年G&A费用将增加350万美元 [42] - 激励薪酬计划从后视型限制性股票计划调整为前瞻型RSU计划 更符合行业惯例 [42] 问题: 通胀对租赁谈判的影响 - 公司认为过去2-3年通胀率在3-4%之间 与现金租赁价差相当 显示出医疗办公楼行业的韧性 [46] - 如果通胀持续推高重置成本 预计租金将随之上涨 [47] 问题: G&A费用调整的影响 - 2022年G&A费用增加350万美元 主要是新旧激励计划重叠所致 预计2023年将有所下降 [48] - 2022年底将有150-200万美元的旧计划摊销结束 [49] 问题: 通胀对交易定价的影响 - 医疗办公楼行业需求旺盛 资本充足 一些买家可能更积极地定价 [58] - 公司预计2022年入住率将提升 现金租赁价差保持强劲 这些因素支撑了MOB的需求 [58] 问题: 集群规模的经济效益 - 25万平方英尺是一个重要门槛 纳什维尔走廊超过100万平方英尺 公司认为50万平方英尺是一个重要节点 [62] - 公司在12个市场拥有超过50万平方英尺的物业 约占NOI的70% [62] 问题: 通胀对租金定价策略的影响 - 公司利用成本上升来推动租金上涨 但需要平衡租户保留和吸引 避免过度提价 [66] - 大多数情况下跟随市场 现金租赁价差在3-4%之间 与长期通胀水平一致 [68] 问题: CPI与租金增长的关系 - 由于投资组合多租户性质和较短租期 固定租金增长更适合 对于10年以上的长期租约 可能会考虑CPI调整 [73] 问题: 大规模资产出售的可能性 - 公司更倾向于逐个资产优化投资组合 而不是大规模出售 [75] - 如果需要大规模资本回收 合资公司是一个选择 但目前没有这样的计划 [76] 问题: 入住率和开发增长预期 - 2022年入住率指导基于12个月滚动平均值 预计将逐步改善 [81] - 开发项目需要长期规划 目前有多个活跃项目 预计2022年开发管道将超过1亿美元 [84] 问题: 同店NOI增长指导范围 - 如果入住率反弹较慢或运营费用上升 可能导致同店NOI增长接近指导范围下限 [85] - 随着历史数据滚动出12个月窗口 预计同店NOI增长将向指导范围上限靠拢 [85] 问题: 续租与新租约期限差异 - 续租平均4年 新租约平均6 5年 主要由于新租约涉及更多装修投入 租户需要更长期限摊销成本 [87] - 这种模式在过去5年保持一致 反映了租户行为 [88] 问题: 未达到3%租金增长的租约特征 - 约11%的租约未达到3%租金增长 主要由于特定交易情况 如市场竞争动态 [92] - 2021年仅迈阿密市场出现负现金租赁价差 但过去4年平均在4 4-8 6%之间 不构成担忧 [93] 问题: 股息增长策略 - 公司目标是实现可持续的年度股息增长 同时降低FAD支付率 [94] - 2021年股息增长不到1% 2022年增长2 5% 更接近正常增长水平 [94]