财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店NOI增长2.9%，与历史平均水平3%一致 [12] - 过去12个月同店NOI增长2.3%，高于第一季度的2% [41] - 第二季度停车收入同比增长45%，基本恢复到疫情前水平 [42] - 第二季度FFO每股0.43美元，同比增长0.01美元 [40] - 净债务与EBITDA比率为5.1倍，低于第一季度的5.3倍 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年内已完成4.12亿美元收购，新增110万平方英尺物业 [34] - 开发管道中嵌入超过10亿美元的增长机会 [16] - 在纳什维尔启动一个4,400万美元的LEED认证医疗办公楼开发项目 [36] - 年内完成1.15亿美元资产出售，预计全年出售1.15亿至1.75亿美元 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 新收购物业平均10英里范围内人口密度超过90万，预计增长5.4%，是美国平均水平的两倍 [32] - 在科罗拉多州与Centura Health合作，新增超过100万平方英尺物业 [33] - 纳什维尔医疗办公楼开发项目将增加45万平方英尺，总规模接近100万平方英尺 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于人口密集、进入壁垒高的市场，通过集群策略增强竞争力 [13][18] - 通过开发项目和合资伙伴关系扩大机会集，提高收益率 [19] - 公司战略强调与领先医疗系统合作，利用本地市场知识和行业关系吸引新租户 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 医疗利用率恢复至或超过疫情前水平，预计将持续增长 [10][11] - 公司预计未来几年将保持稳定的内部增长，并继续扩大收购规模 [14][59] - 医疗政策环境支持报销和保险覆盖扩展，有利于医疗办公楼需求 [26][27] 其他重要信息 - 公司完成第二次GRESB调查，计划发布第三份企业责任报告 [22] - 公司提升Julie Wilson为运营执行副总裁，负责投资组合运营、市场营销、技术和ESG [21] - 公司任命Kara Smith为投资者关系经理，负责未来投资者关系工作 [22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 收购市场情况及为何提高收购指引 - 公司收购策略以关系驱动为主，专注于现有市场的集群扩展，年内已完成4.12亿美元收购，预计全年收购5亿至6亿美元 [52][53] 问题: 资产出售收益率及未完全出租资产的影响 - 公司出售的资产多为未完全出租的物业，买家为本地投资者，公司认为这些资产未来增长潜力有限，因此选择出售 [55] 问题: 投资节奏是否可持续及同店负吸收趋势 - 公司认为投资节奏可持续，未来几年计划保持接近企业价值10%的年收购规模 [59] - 同店负吸收主要由于建筑和许可延迟，预计未来将改善 [60] 问题: 大型投资组合的战略考虑 - 公司投资决策基于市场、医疗系统关系和资产质量，优先考虑现有市场扩展和新市场进入 [64][65] 问题: 公司规模扩展的考虑 - 公司认为规模扩展有助于提高市场知识和运营效率，同时资本成本优势将继续保持 [67] 问题: 第二季度减值原因 - 减值与纳什维尔重建项目相关，公司计划拆除现有建筑以建设新物业 [70] 问题: 租约续签及租金增长趋势 - 公司预计租金增长将继续保持在3%左右，近期续签租约的租金增长略高于历史平均水平 [73][74] 问题: 合资伙伴关系及费用结构 - 合资伙伴关系帮助公司扩大投资机会集，特别是在低入住率和非核心市场资产 [76][77] 问题: 入住率恢复及目标入住率 - 公司预计入住率将逐步恢复，长期目标为80%至90%，多租户物业的自然摩擦使其难以达到95%以上 [83][85] 问题: 市场整体定价及低质量资产溢价 - 公司认为高质量资产资本化率已降至低5%，低质量资产资本化率在6%以上，投资组合溢价明显 [87] 问题: 下半年同店增长预期 - 公司预计下半年同店增长可能接近2%，但仍处于2%至3%的指引范围内 [91] 问题: 租期缩短及租金增长策略 - 公司认为较短租期有助于更快提高租金，预计租金增长和现金租赁利差将保持在3%至4% [93][94] 问题: 潜在并购机会 - 公司对所有相关机会持开放态度，但不会对特定交易进行推测 [97] 问题: 租赁需求及医院决策速度 - 公司观察到高需求专科如骨科、心脏病学和癌症治疗，医院决策速度正在加快 [104][106] 问题: 管理层继任计划 - 公司董事会每年审查继任计划，确保有足够的管理层深度应对意外情况 [113][114] 问题: 通胀对建筑成本的影响 - 公司预计建筑成本将继续以4%至6%的年增长率上升，这对现有资产有利 [118][120]