财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO（Funds From Operations）同比增长2.6%，主要得益于外部投资的加速和投资组合的潜在收入增长 [39] - 第一季度FFO环比增长170万美元，主要由于第四季度3.37亿美元收购的全面贡献，抵消了130万美元的G&A增长 [40] - 当前同店NOI（Net Operating Income）增长率为2%，预计将回升至长期平均水平的3% [40] - 第一季度维护性资本支出（CapEx）降至840万美元，低于2020年第四季度的2110万美元 [45] - 净债务与EBITDA的比率为5.3倍，处于目标范围5至5.5倍之间 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 门诊量已恢复至疫情前水平的95%，部分市场如纳什维尔已完全恢复，而湾区则滞后几个月 [9] - 65岁以上人群的疫苗接种率较高（83%至少接种一剂），推动了医疗需求的回升 [10] - 公司预计随着疫苗接种率的提升，租赁活动将在未来几个季度加速 [11] - 医疗办公大楼（MOB）市场高度竞争，资本追逐有限的供应，尤其是医院周边的优质物业 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在2021年已收购10栋建筑，总价值1.29亿美元，平均资本化率为5.5% [29] - 收购主要集中在核心市场，如圣地亚哥、达拉斯、亚特兰大、华盛顿特区和丹佛 [29] - 公司在亚特兰大和橙县等地通过收购扩展了现有物业集群 [30][31] - 不同地区的资本化率差异较大，非校园物业的资本化率比校园物业高40至90个基点 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续投资医院周边的物业，同时选择性投资高收益的非校园物业，以平衡风险和回报 [14] - 公司计划在2021年启动多个开发项目，预计外部增长和内部表现的加速将推动FFO和FAD的增长 [15] - 公司通过本地关系和长期信誉在竞争激烈的MOB市场中占据优势 [13] - 公司预计未来几年将每年启动2至3个开发项目，目标年开发量在5000万至1亿美元之间 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对门诊量的恢复表示乐观，预计这将推动内部增长 [8] - 随着疫苗接种率的提升，患者流量恢复正常，乐观的医疗服务提供者重新参与增长计划 [11] - 公司预计未来几年老龄化人口将推动医疗需求的长期增长 [21] - 拜登政府的政策，如扩大ACA补贴和降低保费，预计将对医疗服务提供者产生积极影响 [22] 其他重要信息 - 公司在第一季度出售了三处物业，总价值3400万美元，资本化率为4.8%，并将收益重新投资于具有长期增长潜力的MOB [34] - 公司在孟菲斯和西雅图启动了重新开发项目，预计将带来7.5%和6%的稳定收益率 [35][36] - 公司预计未来几年将保持强劲的收购和开发节奏，推动每股收益的增长 [48] 问答环节所有的提问和回答 问题: 停车场收入对同店NOI的影响 - 目前停车场收入约为2020年第一季度的80%，预计未来将逐步恢复至正常水平，对同店NOI的影响约为50至60个基点 [52] 问题: 本地集群对利润率的影响 - 本地集群主要带来收入增长和租赁优势，而非显著的运营成本节约 [54][55] 问题: 开发项目的交付预期 - 公司预计每年启动2至3个开发项目，目标年开发量在5000万至1亿美元之间 [56] 问题: 不同专科的患者流量恢复情况 - 专科医生的患者流量已基本恢复正常，尤其是牙科和皮肤科等专科 [58] 问题: 租赁活动的地区差异 - 租赁活动的增长主要集中在较早恢复正常的市场，如纳什维尔和德克萨斯州 [59][60] 问题: 租赁活动的预期 - 第一季度租赁活动强劲，现金租赁利差略高于全年3%至4%的指导范围 [63] 问题: 收购管线的活动与定价 - 公司2021年已收购10栋建筑，总价值1.29亿美元，平均资本化率为5.5%，预计未来将继续保持强劲的收购节奏 [66][67] 问题: 出售物业的动机 - 出售物业主要是为了优化资产组合，将资金重新投资于更具增长潜力的MOB [70][71] 问题: FFO增长的阻力 - FFO增长的主要阻力包括停车收入减少、运营费用波动以及疫情期间的入住率下降 [117][118] 问题: 停车场收入占总收入的比例 - 停车场收入占总收入的比例不到2% [122][124] 问题: 租赁保留率的变化 - 租赁保留率在第一季度有所上升，主要由于疫情后租户恢复运营并寻求扩展 [127][128] 问题: 租赁结构中的CPI调整 - 公司租赁结构中CPI调整的比例不到5%，大多数租赁采用固定租金增长 [137][138] 问题: 合资企业与资产负债表交易的差异 - 合资企业主要用于具有增值潜力的物业或非校园物业，而资产负债表交易则主要用于核心校园物业 [140][143]