财务数据和关键指标变化 - 2020年全年公司实现每股标准化FFO（运营资金）1.71美元，同比增长超过4%，符合年初的业绩指引 [5] - 第四季度现金NOI（净运营收入）增长2.5%，主要受基础租金增长2.2%的推动 [14] - 第四季度租金收取率达到99.5%，租金延期还款进展顺利，仅剩260万美元未偿还 [14] - 2020年公司签署了390万平方英尺的租赁合同，占现有投资组合的17%，续租租金涨幅接近5% [6] - 2020年租户保留率为87%，显示出强劲的租户粘性 [6] - 公司完成了1.81亿美元的医疗办公楼（MOB）收购，首年收益率为6% [6] - 公司流动性超过14亿美元，无近期债务到期 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合广泛，总投资额达75亿美元，覆盖超过2500万平方英尺的物业 [10] - 投资组合包括校园内、校园附近及核心社区位置的物业，反映了医疗行业向更靠近患者的便利地点转移的趋势 [10] - 公司租户主要为领先的医疗系统、大学和大型全国性医疗提供商，75%的租金来自这些机构，60%的租金来自信用评级租户 [13] - 第四季度签署了近60万平方英尺的租赁合同，续租租金涨幅为2.7%，租户保留率为80% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合在地理上多样化，没有任何一个市场占租金收入的10%以上，也没有单一租户占租金收入的4.2%以上 [13] - 公司重点投资于增长型城市，如佛罗里达、德克萨斯、南卡罗来纳、亚利桑那等，这些地区的人口增长趋势有利于公司未来的增长 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于增长型城市和核心市场，利用内部资产管理平台进行精准投资 [23] - 公司计划在2021年恢复正常的收购节奏，预计将比2020年更加活跃 [35] - 公司预计2021年每股标准化FFO在1.71至1.79美元之间，主要受同店NOI增长2%至3%的推动 [18] - 公司将继续投资于能源节约和物业升级，预计2021年资本支出将占NOI的11%至16% [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为医疗办公楼（MOB）行业是长期投资的优质领域，租户需求强劲且具有韧性 [8] - 公司通过灵活的租金延期和早期续租策略，巩固了与租户的长期合作关系 [9] - 管理层对2021年的前景持乐观态度，预计医疗行业将继续受益于疫情后的复苏和政策支持 [52][53] 其他重要信息 - 公司计划在2021年增加10至15百万美元的资本支出，用于将现有物业升级为“即搬即用”状态，以满足租户快速入住的需求 [19] - 公司预计2021年开发项目的总投资将超过1.5亿美元，平均收益率超过6.5% [16] - 公司杠杆率为5.3倍，流动性充足，无近期债务到期 [17] 问答环节所有提问和回答 问题: 收购管道的可见性和时间预期 - 公司对收购持谨慎态度，重点关注能够带来FFO增长的资产，预计2021年将比2020年更加活跃 [23][35] 问题: 第四季度入住率下降的原因及2021年租赁预期 - 第四季度入住率下降主要是季节性因素，预计2021年租户保留率将保持在70%至85%之间 [25][26] 问题: 资产收购的竞争情况 - 医疗办公楼（MOB）行业竞争激烈，公司专注于符合其长期战略的资产，避免不符合目标的交易 [29][30] 问题: 开发管道的补充机会及未来规模 - 公司预计2021年开发项目将恢复至每年1亿至2亿美元的规模，重点关注与医疗系统的合作项目 [32][34] 问题: 新市场的投资机会 - 公司将继续关注人口增长型市场，如佛罗里达、德克萨斯、亚利桑那等，这些地区的增长趋势有利于公司未来的发展 [38] 问题: 资产处置的计划 - 公司计划在2021年进行一些资产处置，部分物业已进入合同阶段，预计将在第一季度末或第二季度初完成 [40][41] 问题: 2021年租赁策略和免费租金的平衡 - 公司预计2021年将恢复正常的租赁策略，免费租金的使用将减少，主要集中在新租约的签署 [45][46] 问题: 疫情对租户租金支付的影响 - 公司未收到租户的租金延期请求，医疗办公楼行业显示出较强的韧性，租金收取率保持高位 [49][50] 问题: 拜登政府政策对行业的影响 - 公司认为拜登政府的政策将有利于医疗行业，特别是扩大医疗覆盖和推动低成本医疗服务 [52][53] 问题: 医院行业的前景 - 公司认为医院行业在疫情后将变得更加强大，政府资金的注入将推动行业的长期增长 [57] 问题: 收购策略的重点 - 公司优先考虑能够带来FFO增长的收购，确保每笔交易都具有增值潜力 [60] 问题: 资本支出的增加 - 公司计划在2021年增加10至15百万美元的资本支出，主要用于物业升级和能源节约项目 [64][65]