财务数据和关键指标变化 - 第三季度总投资组合同物业现金基础净营业收入（NOI）同比增长1.9%，其中大陆地区增长2.1%，夏威夷地区增长1.6% [33] - 第三季度正常化运营资金（FFO）为3010万美元，即每股0.46美元，同比增长5.7% [34] - 第三季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为4610万美元，同比增长5.2% [35] - 截至9月30日，公司手头现金约3900万美元，循环信贷额度可用资金为4.3亿美元，截至当日可用资金已增至4.57亿美元 [35] - 第三季度末，合并净债务与EBITDA之比为7.3倍，排除合资企业相关债务和EBITDA后，其余投资组合的债务与EBITDA之比为6.4倍 [36] - 第三季度资本支出约120万美元，主要用于大陆三处物业的改善 [37] - 本月早些时候，公司宣布向股东派发每股0.33美元的常规季度股息，与之前水平持平，正常化FFO派息率略低于72% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有并租赁工业资产，投资组合包括31个州的301处仓库和配送物业，总面积约4400万平方英尺，出租率为98.8% [17] - 大陆投资组合包括30个州的75处物业，总面积2700万平方英尺，出租率为99.8% [18] - 约41%的年化租金收入来自夏威夷1700万平方英尺的工业土地和物业 [18] - 前三大租户为亚马逊、联邦快递和宝洁，分别占总年化租金收入的约16%、4%和4% [19] - 投资级评级租户或投资级评级母公司的子公司占大陆收入近三分之二，整个投资组合超过四分之三的收入来自这些租户或夏威夷的土地租赁 [20] - 投资组合加权平均剩余租赁期限约为九年 [20] - 第三季度租赁活动活跃，执行了77.6万平方英尺的租赁活动，租金比同空间之前的租金高出约9.6% [21] - 第三季度执行了10份新租约和续约租约，面积约48.6万平方英尺，租金比之前高出约7.9%，平均租赁期限为4.4年，每平方英尺每年的租赁资本承诺为0.44美元 [22] - 10月，公司与亚马逊就印第安纳州威斯康星州一处100万平方英尺的分拣设施提前续约，当前租金占公司年化租金收入近2.3%，续约导致租金下降1.5%，但优于收购时预计的13%的下降幅度 [24] - 2021年，除与亚马逊的提前续约外，大陆地区大部分租约到期将由四家租户推动，总面积约110万平方英尺，占总年化租金的2.2%；2022年，夏威夷地区租户将推动大部分租约到期，总面积220万平方英尺，占总年化租金的6.3% [26] - 目前租赁管道已从第二季度的450万平方英尺增至590万平方英尺，包括9万平方英尺的新潜在租户，可能部分消化投资组合中54.2万平方英尺的空置空间，预计近期将转化约17%的管道 [28] - 第三季度租金收取情况良好，考虑租金延期因素后，收取了98%的合同租金；自7月第二季度财报电话会议以来，公司批准了一份新的租金延期申请，截至10月23日，已批准43家租户的租金延期申请 [29] - 目前延期租金总额为360万美元，占延期月份合同现金收入的2%，已收回33.8万美元延期租金，目前未收回的延期租金余额约为320万美元 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业和物流房地产市场竞争激烈，对工业房地产的兴趣依然浓厚，持续吸引资金寻求投资机会，收购环境竞争激烈，顶级市场的资本化率稳定或下降约50个基点，特别是ILPT目标投资组合中的较新、长期租赁的优质租户建筑 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续评估扩大投资组合的机会，但本季度未进行任何收购，自上次财报电话会议以来，已提交16处物业的意向书，总价值超过9.5亿美元 [11] - 公司对潜在投资保持谨慎态度，收购机会管道保持稳定，随时准备迅速应对补充投资组合的机会 [13] - 公司达成协议出售弗吉尼亚州温彻斯特一处约30万平方英尺的非核心建筑，售价1100万美元，这是一次机会性出售，有助于进一步减少信贷额度借款 [14] - 公司计划扩大与私人资本的合资企业，但完成交易的时间仍不确定，疫情给物业尽职调查带来挑战，文件处理也有延迟，公司仍认为该合资企业是支持长期增长和创造价值的重要工具 [14][15] - 参与资产收购竞争的主要有私募股权、其他房地产投资信托基金、养老基金和家族办公室等，私募股权参与度较高 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第三季度业绩稳健，反映了电子商务聚焦的工业物流物业投资组合的实力和稳定性，公司受益于强劲的行业基本面、优质的仓库和配送资产组合以及优质信用租户 [8] - 尽管疫情对经济有影响，但公司执行了近80万平方英尺的租赁活动，物业需求强劲，入住率稳定在99% [9] - 公司对第三季度业绩感到鼓舞，相信业务将继续抵御疫情导致的经济衰退，资产负债表强劲，投资组合保持稳定，预计工业部门的韧性和增长将继续支撑业绩 [39] - 夏威夷采取措施重新开放，允许游客凭出发前72小时内的阴性新冠检测结果绕过两周隔离期，公司对此谨慎乐观，认为这是重启当地经济和支持依赖旅游业的小企业的第一步，将继续监测租户活动并与租户合作，以支持长期成功 [31] 其他重要信息 - 会议记录和转播需获得公司事先书面同意，会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修订或公开披露前瞻性陈述的修订结果，相关风险因素信息可在公司网站或美国证券交易委员会网站查询 [4][5] - 会议将讨论非公认会计原则（GAAP）数据，包括正常化运营资金（FFO）、调整后EBITDA和基于现金的净营业收入（NOI），这些非GAAP数据与净收入的调节以及计算可分配现金（CAD）的组成部分可在公司补充运营财务数据包中找到 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一个合资企业潜在第二个合作伙伴有无更新 - 公司仍在努力引入第二个合作伙伴，由于疫情，尽职调查过程比预期耗时更长，目前已完成，仍有一些最终文件事项正在处理，文件已提交给贷款人以获得同意，公司认为处于后期阶段，有信心完成此事 [42] 问题: 获得租金延期的43家租户是否主要是夏威夷租户，是否与旅游业相关 - 81%获得租金延期的租户在夏威夷，但仅占360万美元延期租金中的190万美元，许多租户间接与旅游业相关，支持旅游业；夏威夷允许游客凭阴性新冠检测入境，失业率已从4月的近24%降至9月的15%，呈向好趋势 [43][44] 问题: 资产收购的其他竞标者组合有无变化，有多少是由私募股权驱动 - 从经纪人处得知，大多数目标物业的竞标者数量大幅增加，常见的竞标者包括私募股权、其他房地产投资信托基金、养老基金和家族办公室等，私募股权参与度较高 [46] 问题: 运营费用略高于预期，特别是物业税有所上升，2021年和2022年建模时应考虑什么 - 房地产税有所增加，虽能转嫁一部分，但仍有部分影响底线；季节性维修和维护费用项目在此时进行，情况不太理想，但总体费用处于合理水平 [47] 问题: 本季度每份租约每平方英尺每年的租户改善（TI）费用为0.44美元，而第二季度为0.04美元，是什么推动了本季度TI费用的增加 - 有几个案例需要向帮助促成租约的经纪人支付费用，这对公司来说不常见；四份新租约通常会提供一些TI费用 [49] 问题: 亚马逊租约租金下降但优于预期，未来几年投资组合中还有多少此类租约 - 2023年和2024年有一些大租户租约到期，如亚马逊、宝洁、惠而浦等，这些租户议价能力强，是强硬的谈判对手；部分租约是第一代租约，租金中包含摊销的租户改善费用，可能会按市场行情续约，但租金涨幅可能较小 [50] 问题: 这些租户在所在市场是否有很多其他选择，为何长期租约出现租金下降 - 亚马逊该租约租金下降是因为基础租金中包含0.75美元的摊销租户改善费用；在印第安纳州该物业周边，亚马逊在八个不同地点有租赁，且有新建设项目，他们有其他选择，公司认为保留他们很重要，因此达成了市场行情的租约 [52] 问题: 进入2021年，公司所在市场的供需动态如何，与美国其他地区相比是否供应更多 - 市场活动活跃，公司物业特别是大陆地区出租率接近100%，活动主要围绕续约谈判；从收购方面看，有很多潜在收购项目，新建设项目也较多，有大量可用土地，建设活动将带来竞争 [53][54] 问题: 2%未收取的租金与历史情况相比如何，通常何时支付，未支付部分的原因是什么 - 租金收取指标是基于合同租金，公司一般很久未将这2%计入收入，总有一些租户预计不会支付，公司正在处理；第三季度收取了98%的租金，10月收取了97%以上，预计10月还会收回一些，但对第三季度部分租金不抱太大期望，团队会继续追讨；历史上夏威夷一些小租户付款较慢 [56][57][58] 问题: 是否有能力收回未支付租金租户的空间并重新出租，未收取租金是否一直维持在2%左右 - 历史上未收取租金约占合同租金的2%；公司不时会有坏账，按GAAP收入或现金收入的百分比计算，坏账平均约为50 - 75个基点，会有所波动；公司团队善于追讨租金，若租户不支付会尽快让其搬离 [59][60][61] 问题: 亚马逊租约的新期限是多久，何时到期，1.5%的租金下降是GAAP数字还是现金数字 - 与亚马逊签订了64个月的租约，租约于2021年4月到期，租金下降1.5%是GAAP数字 [62] 问题: 亚马逊租约的现金租金是多少 - 每平方英尺410美元，每年增长2% [64] 问题: 亚马逊租约现金租金与之前租约相比下降了多少 - 下降了0.30美元 [65] 问题: 另一个合资企业的时间预期如何，今年还是明年能完成 - 仍存在一些不确定性，但公司谨慎乐观地认为本季度末（年底前）能完成 [66]