财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度正常化运营资金（FFO）为2970万美元，合每股0.46美元，较2018年第四季度的2590万美元（每股0.4美元）增长15% [7][25] - 该季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为4460万美元，同比增长44% [25] - 季度股息为每股0.33美元，派息率为71.7% [25] - 2019年第四季度总租金收入增加2010万美元至6220万美元，同比增长48% [25] - 总投资组合同店现金基础净营业收入（NOI）较上年增长5.5%，夏威夷增长5.9%，大陆增长5% [27] - 第四季度一般及行政费用总计410万美元，同比增加110万美元；折旧费用为1800万美元，同比增加1040万美元 [28] - 第四季度利息费用同比增加1000万美元至1460万美元，季度末循环信贷安排未偿还余额为3.1亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第四季度租赁活动强劲，租赁总面积达140万平方英尺，租金较之前高出16.9%，平均租期8.5年，每平方英尺每年租赁资本和特许权承诺仅0.12美元 [18] - 资本支出业务：第四季度花费310万美元用于大陆建筑改善，花费510万美元用于再开发资本，完成19.4万平方英尺Toro扩建项目，总投资1460万美元，自2020年起租金增加约100万美元，成本回报率达7.9% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合分布在30个州，包含300处仓库和配送物业，总面积4290万平方英尺，出租率99.3%；大陆投资组合包含29个州的74处物业，总面积2620万平方英尺，出租率100% [16] - 约41%的年化租金收入来自夏威夷1680万平方英尺的工业土地和物业；除夏威夷外，印第安纳、俄亥俄和弗吉尼亚分别占公司总年化租金收入的约10%、9%和5% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划增加合资企业的合作伙伴，以降低杠杆率，同时利用合资企业实现投资组合增长 [10][33] - 未来收购将更具机会性，待合资企业合作伙伴确定后，将继续寻求增长 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2019年租赁业务成果和租户保留情况感到满意，预计未来将保持强劲的租赁势头 [18][21] - 公司认为其工业物业具有价值，合资企业凸显了公开市场和私人资本对公司估值的差异，为公司提供了利用私人股权资本实现增长的机会 [11] - 公司预计大陆资产现金NOI每年增长0.5% - 1%，夏威夷资产每年增长约3%，尽管存在一些租户问题，但长期来看物业表现依然强劲 [43] 其他重要信息 - 2020年初公司宣布两项交易：一是与亚洲机构投资者达成6.8亿美元合资协议，投资者将出资约1.083亿美元获得39%股权，公司保留61%股权；二是2月以7200万美元收购亚利桑那州古德伊尔一处82万平方英尺的配送设施，该物业100%出租给亚马逊，租期5.8年 [7][12] - 公司董事会新增两名独立受托人，使董事会规模扩大至7人，其中5人为独立受托人，2人为女性 [13] 问答环节所有提问和回答 问题1: 鉴于当前杠杆目标，公司未来如何配置资本 - 公司将专注于为合资企业增加另一个合作伙伴，在此之前会保持谨慎，待合资企业确定后，将评估资本市场，决定是利用私人资本还是其他资本实现增长 [33] - 若引入第二个合资伙伴，杠杆率将比引入第一个伙伴时降低更多，若有两个39%的合作伙伴，可能会对资产进行非合并处理，使整体杠杆率降至接近6倍 [34] 问题2: 合资基金最终计划扩大到多大规模 - 公司没有设定特定的限制，计划利用合资企业来扩大投资组合，而非将现有投资组合大量注入合资企业 [35] 问题3: 第12处物业预计何时加入合资企业 - 预计在未来一个月内完成，主要是与贷款人的一些行政事务需要处理 [40] 问题4: 近期收购是否更具机会性，重点是否在于降低杠杆 - 增加合资伙伴将有助于显著降低杠杆率，近期收购将更具机会性，但在合资企业合作伙伴确定后，公司仍打算继续实现增长 [41] 问题5: 公司的长期目标杠杆水平是多少 - 公司希望杠杆率保持在6 - 7之间，由于股权成本较高，增长速度可能会放缓，但会继续采取有利于股东的措施 [42] - 考虑到百分比租金确认方式的变化，下一季度业绩可能会下降约4%，但物业整体表现依然良好 [42]