财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司报告了pro forma RevPAR下降0.2%，其中入住率增长1.1%，但房价下降1.2% [6] - 2019年全年，pro forma RevPAR增长1%，入住率和房价均增长0.5% [7] - 2019年全年，pro forma酒店EBITDA为2.154亿美元，同比下降0.3%，EBITDA利润率收缩78个基点至37.6% [19] - 2019年第四季度，pro forma酒店EBITDA下降5.9%至4640万美元，EBITDA利润率收缩218个基点至34.7% [20] - 2019年全年，调整后的EBITDAre为1.853亿美元，同比下降5.7%，调整后的FFO每股下降7.5%至1.25美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年，公司在路易斯维尔的两家酒店RevPAR增长13.7%，主要得益于肯塔基国际会议中心的重开 [10] - 2019年，公司在凤凰城的四家酒店RevPAR增长9.8%，其中北斯科茨代尔的Courtyard和Springhill Suites贡献了16%的RevPAR增长 [11] - 2019年，公司在旧金山的酒店RevPAR增长8.5%，主要得益于Moscone中心的重开 [12] - 2019年，公司在亚特兰大的四家酒店RevPAR增长7.8%，主要得益于超级碗和强劲的会议需求 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年，公司在波特兰的资产表现较弱，导致pro forma RevPAR下降 [6] - 2019年，公司在博尔德的Marriott酒店RevPAR增长14.1%，远超博尔德子市场的2.8%增长 [9] - 2019年，公司在路易斯维尔的市场份额平均增加了580个基点 [10] - 2019年，公司在凤凰城的市场份额增加了630个基点 [11] - 2019年，公司在旧金山的市场份额增加了357个基点 [12] - 2019年，公司在亚特兰大的市场份额增加了580个基点 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过资本回收策略，2019年出售了10家酒店，总售价为1.684亿美元，并通过与GIC的合资企业收购了5家酒店和土地，总购买价为2.769亿美元 [14] - 公司在2019年投资了5930万美元用于酒店翻新和改造，过去6年累计投资近3亿美元 [15] - 公司通过高质量的翻新、优越的地理位置和创新的收入管理策略，持续获得市场份额 [7] - 公司计划在2020年投资5000万至7000万美元用于资本改进，预计将导致RevPAR下降40个基点 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2020年的前景持谨慎态度，预计pro forma和同店RevPAR增长在-2%至1%之间，调整后的EBITDAre预计在1.776亿至1.904亿美元之间 [25] - 公司预计2020年第一季度将面临较大的挑战，主要由于亚特兰大和旧金山的市场表现较弱 [26] - 公司对未来的资本投资保持灵活性，预计可以推迟25%的资本支出预算 [32] 其他重要信息 - 公司资产负债表稳健，截至2019年底，公司拥有约3.65亿美元的流动性，债务到期日为2022年底，加权平均利率为3.95% [23] - 公司宣布2019年第四季度每股普通股股息为0.18美元，年化股息收益率为6.4% [24] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于资本投资的灵活性和收购策略 - 公司表示资本投资具有高度灵活性，预计可以推迟25%的资本支出预算，并且收购策略倾向于寻找需要大规模翻新的资产 [32] 问题: 关于2020年的费用增长和EBITDA增长预期 - 公司预计2020年运营费用增长在2.5%至3%之间，同店EBITDA增长预计持平 [35] 问题: 关于2020年第一季度的市场表现 - 公司表示2020年第一季度将面临较大的挑战，主要由于亚特兰大和旧金山的市场表现较弱 [26] 问题: 关于收购管道和资本市场的波动 - 公司表示与GIC的合资企业仍在积极寻找收购机会，但资本市场的波动尚未对交易市场产生显著影响 [40][43] 问题: 关于公司平台的扩展能力 - 公司表示可以在不增加大量资源的情况下将平台规模扩大50% [45] 问题: 关于2020年城市会议日历的表现 - 公司预计2020年第二和第三季度的城市会议日历表现较好，尤其是芝加哥、波特兰和堪萨斯城 [48] 问题: 关于品牌忠诚度计划的经济性 - 公司表示品牌忠诚度计划的增长带来了额外的成本，但公司仍在与品牌保持积极的合作关系 [51] 问题: 关于供应增长的影响 - 公司表示供应增长的影响比预期的更为严重，尤其是在品牌模糊和产品相似性增加的背景下 [56] 问题: 关于房地产税上诉的成功率 - 公司表示在房地产税上诉方面取得了一定的成功，尤其是在一些市场 [60]