财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度同店净营业收入（NOI）增长连续第三个季度超过10%，达到11.7% [23] - 同店核心收入增长9.4%，受平均月租金增长率8.3%和其他收入增长47.1%的推动 [23] - 第一季度平均入住率保持在98.1%，连续18个月入住率达到或超过98%，居民周转率处于历史低位，第一季度周转率为4.6% [24] - 第一季度新租约租金增长率为14.8%，续约租金增长率为9.7%，综合租金增长率为10.9%，同比增长550个基点 [25] - 第一季度同店核心运营费用同比增长4.5%，其中物业税增长4.3%，维修和保养费用增长18.9%，周转率下降12.4%有助于抵消部分成本上升 [26] - 核心每股运营资金（FFO）同比增长13.5%，达到0.40美元，主要由于NOI增长和利息费用节省；调整后每股运营资金（AFFO）同比增长11.9%，达到0.35美元 [35] - 第一季度末净债务与EBITDA比率为6.0倍，达到目标范围5.5 - 6倍的上限，较去年第一季度减少超过一倍；第一季度末拥有近15亿美元的流动性，包括约4.67亿美元现金和10亿美元循环信贷额度的全部额度 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋租赁业务 - 截至第一季度末，通过与各类房屋建筑商的合作，已建立了近2000套新房屋的管道，并每月有新增 [14] - 第一季度通过多种收购渠道共收购822套房屋，花费3.41亿美元，其中全资拥有518套，花费2.18亿美元，平均资本化率为5.3%；通过合资企业收购304套，花费1.23亿美元；第一季度出售141套全资拥有的房屋，收入5200万美元 [34] 增值服务业务 - 智能家庭技术已应用于所有可用房屋，超过一半的房屋安装了该技术，并持续增加；推出视频门铃服务，带来额外收入 [82] - 优化宠物计划，推出过滤器计划，与Terminix建立害虫防治合作关系，开展公用事业管理和能源、园林绿化等试点项目 [83] - 2022年辅助收入预计在4000 - 4500万美元之间，高于三年前提供的年化1500 - 3000万美元的目标；第四季度辅助收入预计接近1200万美元左右 [85] 各个市场数据和关键指标变化 - 新租约方面，凤凰城在第一季度新租约增长率超过23%，南佛罗里达州超过20.9%，拉斯维加斯为19%，亚特兰大、坦帕表现良好；续约方面，凤凰城、拉斯维加斯、南佛罗里达州、西雅图、亚特兰大、坦帕表现强劲 [77][78] - 丹佛和西雅图的入住率季度环比没有改善，主要是因为持续在这两个市场购买房屋，以及在获取供应商支持和评级方面仍存在挑战 [108] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 与房屋建筑商建立合作关系，通过与Pulte Homes等全国、地区和当地建筑商合作，增加新住宅供应，目标是未来几年购买7500套房屋；截至第一季度末，已建立近2000套新房屋的管道 [13][14] - 与Rockpoint成立合资企业，专注于租赁高端地段、高价位的房屋，预计将开始购买房屋，并获得资产和物业管理费以及收入份额 [15][16] - 投资Pathway Homes，为有购房意愿的人提供先租后买的选择，截至第一季度末，已有约50套房屋纳入该计划 [17][87] - 计划今年通过多渠道收购策略、专有AcquisitionIQ技术和本地化市场，谨慎扩大投资组合，目标是总收购额达到20亿美元 [19] 行业竞争 - 行业面临住房供应不足的问题，公司通过与建筑商合作和战略投资，提供更多住房选择，满足市场需求 [11][12] - 随着市场对租赁住房的需求增加，公司面临的竞争可能加剧，但公司通过提供优质的居住体验和多样化的产品，保持竞争力 [8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务的基本顺风依然强劲，市场对租赁住房的需求空前高涨，主要由于年轻成年人人口增长、购房成本上升以及优质房源供应不足等因素 [8][10][11] - 公司对未来发展充满信心，将继续通过增长、与建筑商合作和战略伙伴关系，提供住房选择和优质居住体验，成为国家住房解决方案的一部分 [20] - 尽管当前处于通胀环境，成本上升，但公司通过团队努力控制了运营费用增长，并且随着技术的应用，运营效率将进一步提高 [26][27] - 公司预计未来几年将实现高于趋势的增长，因为新租约和续约租金增长率较高，且损失租赁率接近20%，只要市场租金保持强劲，增长前景良好 [25][44][45] 其他重要信息 - 3月底公司定价了第三笔6亿美元的公共债券发行，该债券将于2032年到期，此次发行有助于管理债务到期结构 [31] - 1月公司将剩余1.41亿美元可转换债券本金转换为约620万股普通股 [32] - 第一季度公司利用ATM计划出售210万股股票，平均价格略高于每股41美元，总收益8500万美元；季度末后又出售约40万股股票，收益约1500万美元 [33] - 公司2022年全年指导保持不变，目前业务趋势略好于指导范围的中值 [35][66] - 公司将加利福尼亚州的诉讼从州法院转移到联邦法院，目前正在准备驳回投诉的动议，预计将在年中做出回应 [67] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年收购节奏及目标金额是否合理 - 公司第一季度收购额接近3.5亿美元，比去年同期增长50%，收购通常具有季节性，第一季度较慢，第二和第三季度会加速；第一季度新增约450套房屋进入建设管道，目前对收购进展感到满意，预计后续收购速度将逐季加快 [39][40][42] 问题2: 2023 - 2025年同店收入增长情况 - 公司损失租赁率接近20%，续约租金增长率持续加速，但低于新租约租金增长率，这为未来几年的增长奠定了基础；只要市场租金保持强劲，公司有望实现高于趋势的增长，但未提供具体数字 [43][44][45] 问题3: 损失租赁的年度回收情况 - 约四分之一的租约为两年期租约，无法在当年回收损失租赁；由于续约租金低于新租约租金，回收比例可能低于多户住宅市场，具体回收比例需进一步计算 [48][49] 问题4: 周转率是否会恢复正常及对入住率的影响 - 周转率在过去几年呈下降趋势，部分原因是产品位置和服务质量；疫情减缓了居民搬出速度，预计周转率不会维持在当前水平，但也不会回到以前的水平，公司认为入住率有望保持在97.5% - 98% [53] 问题5: Pathway Homes业务详情及对监管的影响 - Pathway Homes为有购房意愿的人提供先租后买的选择，符合市场对灵活性和选择的需求，是公司业务的重要组成部分，未来有望成为重要的收入来源；公司专注于提供优质产品和服务，不认为该业务能直接缓解监管压力 [54][55][89] 问题6: 是否考虑第三方物业管理业务 - 公司认为第三方物业管理业务利润率不高，目前主要专注于为客户提供特定的居住体验；如果未来开展该业务，需要有足够的规模和战略意义，以提供相同水平的服务 [58] 问题7: Rockpoint Homes与现有房屋的地理和维护差异 - Rockpoint Homes定位为高端地段、高价位的房屋，更倾向于填充式开发，装修可能更高端；从维护角度看，与现有房屋没有本质区别，只是价格段不同 [59][62] 问题8: 第一季度业绩与全年指导的关系及是否更新指导 - 公司业务趋势略好于指导范围的中值，但由于年初刚提供指导，且目前业绩表现未显著超出预期，因此认为此时更新指导意义不大 [66] 问题9: 加利福尼亚州诉讼的最新情况 - 公司已将诉讼从州法院转移到联邦法院，目前正在准备驳回投诉的动议，预计将在年中做出回应，公司认为有合理的辩护理由 [67][68] 问题10: 网站流量与新租约租金增长的关系及市场情况 - 公司网站流量增加，新租约租金增长率在第一季度表现强劲，4月继续加速；各市场表现良好，凤凰城、南佛罗里达州、拉斯维加斯、亚特兰大、坦帕等市场在新租约和续约方面表现突出 [76][77][78] 问题11: 辅助收入的进展和未来规划 - 公司在辅助收入方面取得了显著进展，智能家庭技术、视频门铃、宠物计划、过滤器计划等项目带来了收入增长；2022年辅助收入预计在4000 - 4500万美元之间，高于三年前的目标；未来还计划开展健身房会员、便捷食品会员、高速互联网等合作项目 [82][83][85] 问题12: Pathway Homes业务的规模和竞争情况 - 市场对灵活性和选择的需求增加，为Pathway Homes业务提供了良好的发展机遇；公司认为该业务具有较大的发展潜力，目前处于早期阶段，已纳入约50套房屋，未来有望通过规模效应提供价值 [87][88] 问题13: Pathway Homes业务是否有助于缓解立法审查 - 公司认为提供多样化的产品对市场有益，但不认为该业务能直接缓解立法审查压力，公司专注于提供优质产品和服务，相信业绩会证明自身价值 [89] 问题14: 坏账率上升的原因和市场情况 - 第一季度坏账率上升主要是由于租赁机构付款缓慢和部分居民等待租赁援助而延迟付款，特别是在2月；3月和4月情况有所改善，随着租赁援助政策的调整，居民开始支付租金；公司认为这不是主要担忧，但会持续关注 [93] 问题15: 限制周转率提高的因素及续约租金增长预期 - 公司采取平衡的方法制定续约租金，考虑到居民的居住期限和家庭情况；续约租金提前90天定价，过去一年每月都在提高；第一季度续约租金增长率为9.7%，4月加速至10%以上，预计未来会继续改善 [94] 问题16: 低周转率对指导的影响 - 低周转率有助于提高入住率和降低成本，对业绩有积极影响；虽然新租约租金高于续约租金，但从经济和居民关系角度看，目前的策略是合理的；公司在租金和入住率方面表现良好，能够抵消坏账率上升的影响 [97][98] 问题17: 收购资本化率上升的原因 - 收购资本化率上升可能与抵押贷款利率上升和市场供应结构变化有关，目前认为这是正常的市场波动，年初供应相对较少，随着春季和夏季的到来，供应可能会增加 [101] 问题18: 第三方房屋建筑商管道的情况 - 2023年交付量下降和取消167套房屋是由于一个项目的分区问题无法解决，公司认为该项目具有灵活性，能够避免锁定不利的项目；整体管道仍在稳健增长 [102] 问题19: 新收购房屋的预期收益率和租金增长情况 - 新收购房屋的预期收益率因市场而异，第一年预计为中到高个位数增长；考虑到租金增长趋势，未来几年的收益率可能较好 [107] 问题20: 丹佛和西雅图入住率无改善的原因 - 丹佛和西雅图入住率无改善主要是因为持续在这两个市场购买房屋，以及在获取供应商支持和评级方面仍存在挑战，但公司正在取得进展 [108] 问题21: 保险费用全年的预期情况 - 公司财产保险续约基本持平，大部分保险成本来自财产险；随着新保险政策的实施，预计全年保险费用增长率将从第一季度的水平下降 [109] 问题22: 与建筑商合作的定价机制和成本波动影响 - 公司与建筑商签订协议时会锁定价格，并设置一定的保护机制；在成本上升的环境下，公司有退出机制；如果成本降低，双方会分享收益；目前合同执行情况良好 [114][115] 问题23: 除加利福尼亚州外，是否有其他地区对类似问题进行调查 - 公司表示除加利福尼亚州外，未收到其他地区对类似问题的调查或询问 [117] 问题24: 损失租赁的计算方法 - 公司通过比较当前市场租金和现有租约租金来计算损失租赁；每月会对部分房屋进行重新定价，以反映市场租金变化；所有租约都纳入计算范围 [121][122][123] 问题25: Rockpoint JV项目的收益率和风险回报平衡 - Rockpoint JV项目的高端房屋从资本化率角度看在低4% - 中4%之间，与普通房屋的回报情况有所不同；公司认为该项目通过收取物业管理费和资产管理费，以及可能获得的提成，能够实现有吸引力的风险调整后回报 [125][126] 问题26: 季度内互换交易的影响 - 季度内互换交易的变化是由于3月25日定价债券发行时打破了相关互换协议，4月5日债券发行完成后，公司恢复到之前的对冲水平，整体影响是暂时的 [128] 问题27: 年初坏账改善的预期及南加州情况的影响 - 公司原本预计坏账率会略高于去年第四季度的1.1%，但2月的情况超出预期，达到1.8%；目前3月和4月情况有所改善，尚不能确定全年坏账预期是否会改变；公司在租金和入住率方面表现良好，能够抵消坏账的影响 [132] 问题28: 举报人案件对一般及行政费用（G&A）的影响 - 公司认为举报人案件进入法律程序不会对G&A产生不同影响，目前对指导范围有信心，没有迹象表明需要调整 [134] 问题29: 行业是否会在信息传递上更加主动 - 公司认为行业的叙事会随着时间变化，目前更专注于提供优质产品和服务，满足市场需求；公司对自身业务模式有信心，会继续探索创新方式，为客户提供更多选择 [136][137] 问题30: 网站流量的人口统计学特征及目标市场是否变化 - 公司通过申请流量了解到居民的人口统计学特征，年龄仍以39岁左右为主，家庭收入持续增加，目前接近13万美元；部分流量来自现有居民，用于推广辅助业务；整体目标市场没有显著变化 [142][143] 问题31: 移动维护请求的成本节约和潜在利润率驱动因素 - 公司正在密切跟踪移动维护请求的成本节约情况，目前团队的工作效率有所提高，但尚未公开具体的利润率提升数据；除了降低周转率，公司还通过优化辅助业务、提高租金收入等方式提高利润率 [144][145] 问题32: Rockpoint JV项目与其他项目的利润率差异及相关趋势 - 从类似市场的角度看，Rockpoint JV项目的高端房屋预计利润率会高出几个百分点，主要由于租金水平较高；在平均居住时长和搬出购房趋势方面，与现有项目没有显著差异 [149][151] 问题33: 是否有立法或政策限制公司购买房屋 - 公司表示偶尔会遇到业主协会限制租赁数量或设置租赁期限的问题，但没有实质性影响 [152] 问题34: 供应链问题对业务的影响 - 公司表示供应链问题对业务没有实质性影响，虽然存在一定的通胀压力，但在疫情初期遇到的电器供应问题已通过替代供应商解决；在部分市场购买房屋时，获取总承包商支持仍存在挑战 [156]