财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度核心FFO和AFFO每股分别同比增长4.4%和5.1%，达到0.34美元和0.29美元，超出预期 [37] - 第一季度同店核心收入同比增长4.5%，核心费用增长5.3%，同店NOI增长4%，好于季度预期 [20][21] - 截至4月30日，公司拥有近11亿美元可用流动性，包括3.45亿美元完全不受限制的现金和7.3亿美元信贷额度 [38] - 居民保证金总计1.52亿美元，不包含在3.45亿美元不受限制现金和近11亿美元流动性内 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，4月同店平均入住率达97.2%，为历史新高，16个市场中有12个平均入住率达97%或更高，总投资组合平均入住率也在4月达到创纪录的95.4% [23] - 租金收取方面，4月租金收取率超过历史平均水平的95%，不到2%的居民要求将部分4月租金推迟到未来支付；截至5月5日，5月租金收取率超过疫情前历史平均水平的100%，达到4月同期的近109% [24][25] - 续租业务上，3月周转率与去年同期持平，4月同店周转率从2019年4月的2.5%降至2.2%，3月和4月续租分别实现4.2%和4.1%的租金增长 [26] - 新租赁业务方面，3月签署2260份新租约，同店新租约租金增长率为3.2%；4月签署2099份新租约，同店新租约租金增长率扣除优惠后为1%；3月和4月新入住居民入住时间较去年分别提前4天和2天；3月和4月同店综合租金增长率分别为3.9%和3.2% [30][31] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月，除佛罗里达部分市场（杰克逊维尔、奥兰多、坦帕）周转率略高外，其他市场周转率基本与之前持平，芝加哥、北加州和西海岸市场周转率一如既往较低 [120] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在疫情期间优先考虑入住率，4月入住率攀升至创纪录的97.2%；提取约四分之一的循环信贷以增加营运资金；暂时暂停寻找新的收购机会 [13] - 公司认为其业务具有差异化优势，包括提供住房这一基本人类需求、拥有抗经济周期的填充型投资组合、服务的居民家庭平均有两名收入者且收入高、经营高利润率业务等 [12] - 公司将继续完善下一代辅助服务的准备工作，并在适当时候进行试点；密切监控每个收购渠道，待市场情况明朗后，将有纪律地恢复收购 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为尽管疫情带来不确定性，但业务的积极差异化因素和为加强自身地位所采取的特定措施目前起到了积极作用，居家令未影响房屋租赁能力，居民迁入率与去年相似且高于迁出率 [14] - 公司相信单户住宅租赁需求在未来十年将持续增长，疫情可能使美国人更加重视单户住宅提供的空间和与邻居的距离，从而使单户住宅租赁更具吸引力 [52] - 公司对目前的流动性状况、房地产质量、居民基础实力以及业务在疫情期间的表现感到满意，相信将从疫情中强势复苏 [48][50] 其他重要信息 - 公司实施了重要的预防措施，包括利用智能家居技术和无钥匙进入系统进行自助看房，尽力满足当前居民的关键服务需求，同时确保安全措施，如推迟非紧急服务行程、进行健康验证和遵守社交距离最佳实践等 [9] - 公司为有需要的居民提供了适当的财务困难解决方案，包括无滞纳金的付款计划和自愿暂停驱逐 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 自助看房的情况及占比 - 公司多年前就实施了智能家居技术用于自助看房，目前约60%的投资组合具备该能力，所有在售房屋都具备自助看房能力，这是主要的看房渠道，多数房屋通过自助看房出租，但也会根据居民需求提供面对面看房服务 [61] 问题: 新租约之前的优惠情况及目前市场情况 - 疫情初期，公司为优先提高入住率，在市场上提供了平均不到1个月租金（约1500美元）的优惠，持续了2 - 3周后，根据市场需求指标逐步减少优惠；截至5月，加州、西雅图、凤凰城、丹佛、拉斯维加斯和卡罗莱纳州已无优惠，佛罗里达、亚特兰大和达拉斯减少了约三分之一，芝加哥、明尼阿波利斯和休斯顿减少了三分之二 [63][65] 问题: 租户来源及需求变化 - 4月初开始，市场需求全面提升，尽管早期拉斯维加斯和佛罗里达部分市场因赌场关闭和酒店业受影响出现一些问题，但目前需求仍不错；难以确定租户具体来源，但单户住宅行业具有韧性，其提供的空间和环境有利于社交距离，可能吸引一些人从城市搬到郊区或与家人合住 [67] 问题: 5月租金收取更强的原因 - 4月公司对居民采取灵活政策，一对一沟通了解情况，同时利用技术升级网站，方便居民填写困难申请表，加强与居民的沟通；多数居民只是希望在当月晚些时候支付租金，4月有1.5% - 2%的居民需要推迟1 - 2个月支付；5月公司继续以真诚关怀运营，系统更加简化，同时4月部分未收取的租金在5月到账，居民基础的韧性也是重要因素 [68][69] 问题: 为何不提供季度运营指标和FFO指导 - 目前仍处于疫情初期，5月租金收取仅进行了6天，整个过程仅持续了7 - 8周，情况仍不确定；例如4月未收取滞纳金，5月的政策尚未确定；难以给出合理的指导范围，随着时间推移，若情况明朗且有足够数据，公司将尽快重新建立指导 [73] 问题: 第一季度和第二季度收入、费用、NOI趋势及流动性影响 - 第一季度FFO和AFFO略超预期，收入大幅超预期，费用略好于预期，NOI结果较好；第二季度收入将面临压力，原指导未考虑优惠因素，续租租金增长可能低于年初预期，同时坏账费用情况有待观察；费用方面，年初预计费用同比增长将逐渐放缓，目前来看短期内费用压力可能有所缓解，但后期可能需要处理递延工作订单；核心FFO和AFFO方面，公司在G&A和物业管理费用上有节省；关于流动性，若全年维持约2.7亿美元的额外资金，将产生略高于0.01美元的拖累，但如果情况继续向好，可能不需要维持如此高的营运资金余额 [76][77] 问题: 优惠和逾期储备的会计处理 - 优惠方面，若优惠小于500美元，公司将立即确认损失；若大于500美元，则在租赁期内分摊；逾期方面，过去政策是对逾期30天以上或处于驱逐程序中的款项全额计提储备，当前0 - 30天的款项因有保证金覆盖未计提储备；目前有更多付款计划，但涉及居民比例较小（约1% - 1.5%），公司将在第二季度进一步观察后决定如何处理递延付款计划 [81] 问题: 若不推迟非关键工作，R&M和周转费用会增加多少 - 由于3月下旬才开始受疫情影响，若不推迟非关键工作，第一季度结果差异很小；服务技术人员因疫情失去了一些外出执行工作订单的生产力，但被重新调配去做其他工作，如保持房屋清洁、协助周转等；目前未承担的成本主要是服务技术人员购买日常工作订单用品的费用，金额较小 [82] 问题: 若现在解除所有掉期合约的成本 - 今日发布的10 - Q报告将披露相关信息，目前掉期合约的市值略超过6亿美元，年底时约为3.5亿美元，利率下降导致市值增加，但无需现金抵押 [84] 问题: 租户就业行业概况和失业率情况 - 公司对租户进行收入验证，目前租户月租金与收入比平均为5倍，部分市场更高；租户职业多样，包括急救人员、教师、医疗专业人员等，但公司未独立跟踪这些信息 [88] 问题: 失业救济金对租金支付的帮助及4、5月租金用保证金支付的比例 - 4、5月没有租金用保证金支付；关于失业救济金，目前只有少数5月申请延迟支付的居民提到了刺激支票，但数量很少 [91][92] 问题: 关于4、5月租金收取、续租率、入住率增加对同店收入的影响分析是否正确 - 分析考虑的因素正确，但6月情况仍不可预测，若提供指导，公司希望给出合理的假设范围并能够达到或超越；3个月后公司将有更多数据，届时可能更有信心提供季度或全年的指导 [98] 问题: 疫情引发的衰退对公司中长期的影响 - 若进入衰退期，住房供应仍将不足，无法满足正常的家庭形成需求，公司目标客户群体（39岁左右）有大量潜在需求；过去衰退时，公司私人投资组合的入住率保持健康，租金有适度增长且市场存在差异；公司的填充型投资组合、较高的租金收入比和优质的居民基础使其能够应对租赁压力，靠近就业中心、主要交通走廊和适合家庭居住的房屋将有健康的需求 [100] 问题: 支付计划参与率低的原因 - 一方面是租户基础实力较强，另一方面是公司愿意与租户合作，了解他们的情况并提供灵活性；4月租户主要是希望有时间了解情况，受失业或健康影响的租户才选择支付计划；5月情况逐渐明朗，刺激措施到位，租户需求减少 [105] 问题: 市场上购房者获得融资的能力是否下降 - 统计数据显示人们购房意愿有所增加，当前利率环境友好，有首付能力的人处于有利地位，但公司投资组合中未出现大规模的变化趋势 [107] 问题: 费用方面的潜在积极抵消因素及意义 - 固定费用方面，保险续保情况良好，全年保险成本与去年基本持平，优于预期；财产税方面，地方政府可能因疫情和居民负担能力而减少对房地产税的征收；可控费用方面，4月周转率显著下降，保留率上升，这是最大的积极因素，不仅能提高入住率，还能节省周转费用；R&M成本短期内可能减少，但后期可能需要处理递延工作订单，可能会增加一些费用；总体而言，费用情况可能与年初预期相似或略好 [112] 问题: 4 - 5月保留率与过去几个季度70%保留率的关系及未来可能达到的水平 - 第一季度保留率与第四季度持平，表现良好；4月周转率从2.5%降至2.2%；短期内目标是保持在70% - 75%，但公司会灵活应对，每月评估以做出正确决策 [114] 问题: 公司对以适度折价发行股票融资以抓住投资机会的看法 - 公司将继续成为明智的资本配置者，与过去一样，如果有可用工具，会加以利用，但会重点关注保持流动性和合理配置资本 [116] 问题: 4月是否有市场出现更高的周转率 - 4月除佛罗里达的杰克逊维尔、奥兰多、坦帕市场周转率略高外，其他市场基本与之前持平，芝加哥、北加州和西海岸市场周转率一如既往较低 [120] 问题: 第一季度逾期付款金额及继续免除滞纳金的影响 - 公司通常每月收取约100 - 125万美元滞纳金，第一季度约为350 - 400万美元；4月未收取滞纳金，5月和6月的政策将根据当地规定确定；滞纳金全年约占收入的1%，具体影响需观察后续几个月的情况 [124] 问题: 是否有其他附加费用不打算收取 - 除滞纳金外，其他费用如公用事业报销、申请费、宠物租金等仍按正常情况计费和收取 [125]