财务数据和关键指标变化 - 公司合并IRSA和IRCP后首份财报显示，6个月期收益为255亿阿根廷比索，去年同期亏损17亿阿根廷比索 [25] - 公允价值变动收益224亿阿根廷比索，去年约140亿阿根廷比索，主要因Costa Urbana项目获批，土地价值从2.1亿美元重估至3.6亿美元 [26] - 净财务收益43亿阿根廷比索，主要因阿根廷汇率变动，比索实际升值11%，产生60亿阿根廷比索净外汇差异收益，净利息损失减少25% [32] - 所得税确认45亿阿根廷比索递延税，与土地重估有关 [27] - 官方汇率下净债务降至5.01亿美元，目标降至4.7亿美元，净资产价值达19亿美元，贷款价值比为21% [34] - 合并后IRSA未偿股份将从6.58亿股增至8.101亿股 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 购物中心 - Alto Palermo扩建后总可出租面积达33.5万平方米，空置部分剔除后出租率可达95%，与上季度持平，低于疫情前95%水平 [11][12] - 同店销售额实际增长7.6%，高于疫情前水平，访客量仍在恢复中 [13] - 6个月调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）达43亿阿根廷比索，同比大幅回升227%，但仍低于疫情前55亿阿根廷比索水平 [28] - 上季度美元计价EBITDA达2510万美元，恢复良好 [31] 办公楼 - 持有面积约10.9万平方米，与上季度基本持平，每平方米租金稳定在25美元，出租率降至76.7% [15][16] - 去年出售Boston Tower和Bouchard Tower，今年出售200 Della Paolera 4层，获120万美元，平均每平方米8600美元，该楼还有20层2.4万平方米待售 [17] - 6个月EBITDA按比索计低于去年，受空置率上升和楼层出售影响；按美元计与去年基本持平，出售部分原产生160万美元EBITDA，新面积产生290万美元，空置造成160万美元差异，租金下降造成50万美元减少 [29][31] 酒店 - 布宜诺斯艾利斯酒店入住率仍低，为36%；Llao Llao酒店恢复良好，但受部分客房改造影响 [18] - 与去年相比有所恢复，但仍远低于疫情前水平 [30] 销售与开发 - 今年仅出售办公楼4层，去年出售一栋整楼和另一栋半栋楼 [30] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 合并IRSA和IRCP，整合业务，节省运营和税务成本 [5] - 业务分为租赁、开发和金融三个板块，租赁板块涵盖购物中心、办公楼和酒店；开发板块以Costa Urbana项目和其他综合用地为主；金融板块持有Banco Hipotecario 30%股份 [9] - 出售Condor股份，基本退出国际市场，仅保留少量海外资产 [10] - 购物中心方面，计划用小租户填补大租户留下的空间，提升出租率 [12] - 办公楼方面，持续出售部分楼层，若价格合适会继续出售，同时看好优质办公楼未来出租情况 [17][59] - 酒店业务期待随着旅游限制解除，入住率逐步恢复 [18] - Costa Urbana项目获批，将推动公司未来增长，项目将分阶段开发，预计未来2年不会有大规模资本支出，今年需向市政府支付约300万美元，未来2 - 5年需投入约4000万美元用于基础设施和道路建设 [20][45][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为今年是特殊一年，全球流动性转向大宗商品的周期将对公司市场产生积极影响 [6] - 对Costa Urbana项目获批感到非常满意，认为这是公司过去20年的重大成果，将推动公司未来10 - 20年的增长 [20][61] - 认为公司已度过疫情影响，随着运营恢复正常，购物中心将产生良好现金流，酒店业务也在恢复，对公司未来前景持乐观态度 [62] 其他重要信息 - 合并IRSA和IRCP的交易已获股东批准，IRSA通过率为99.88%，IRCP为94.57%，已向美国证券交易委员会（SEC）和当地证券委员会（CNV）提交最终合并协议，预计未来2 - 3个月完成股份交换 [7] - 土地重估产生的递延税不会产生即时现金税影响，若出售土地可通过再投资新项目递延纳税 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去12个月EBITDA 8350万美元在购物中心、办公楼、酒店和销售开发业务间的细分情况 - 购物中心约5470万美元，办公楼1840万美元，酒店250万美元，销售与开发1160万美元 [37] 问题2: Costa Urbana项目重估的税务影响 - 物业重估和投资性房地产公允价值变动不产生税务或现金影响，仅需确认递延税，出售时若再投资新项目可递延纳税 [39] 问题3: Costa Urbana项目何时开始投入资金开发、是否有总体规划、是否选定合作伙伴及融资方式 - 项目获批前团队主要精力在获批上，后续需确定开发方式，项目将分阶段进行，预计未来2年不会有大规模资本支出，今年需向市政府支付约300万美元，未来2 - 5年需投入约4000万美元用于基础设施和道路建设，后续会公布相关进展 [44][46] 问题4: Costa Urbana项目土地重估至6.95亿美元的原因 - 土地账面价值从2.1亿美元增至3.6亿美元，主要因获批后有近90万平方米的建设容量，重估考虑了建设容量对土地价值的影响，采用每平方米约400美元的保守地价 [52][53] 问题5: 1、2月购物中心和办公楼销售、客流量和出租率与2021年相比有无显著变化，Omicron变种是否有显著影响 - 12月销售额大幅增长，1、2月是阿根廷假期，且Omicron变种导致病例增加，可能对销售有影响，具体情况需等3月数据公布 [54] 问题6: 是否用Condor清算所得资金按蓝筹互换汇率偿还债务 - 12月数据未包含该影响，Condor清算所得仍以现金形式持有 [55] 问题7: Suipacha大楼的潜在出售价格及疫情后办公楼市场预期，Zetta大楼出租率提高8.7个百分点，如何看待租赁活动 - 不会透露潜在交易价格，若达成交易将公布；预计办公楼市场受企业调整办公规模影响的情况已过去，未来出租率有望改善，优质办公楼租金稳定在每平方米25 - 30美元，受影响较小，B级及以下建筑受影响较大 [56][57] 问题8: 未来季度是否会继续出售办公楼楼层 - 通常不提供此类交易指引，若每平方米售价合适会继续出售，以较低成本建造新楼更合理，会继续执行该策略 [59]