纪要涉及的行业或者公司 - 公司：IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima（NYSE:IRS）、Banco Hipotecario、IRSA Commercial Property、IDB - 行业：房地产、酒店、金融 纪要提到的核心观点和论据 公司财务表现 - 2021财年净亏损380亿阿根廷比索，去年盈利近370亿阿根廷比索；归属于控股公司的净亏损近300亿阿根廷比索，去年盈利210亿阿根廷比索，主要原因是投资性房地产公允价值变动和所得税税率从25%提高到35% [5][6] - 调整后EBITDA有所增加，租赁业务从60亿降至27亿，降幅55%，但销售、开发及其他业务因出售重要办公楼资产增至90亿，使调整后EBITDA增长55% [7] - 2021年Banco Hipotecario为IRSA带来7.57亿阿根廷比索亏损，去年亏损5.72亿阿根廷比索，主要受央行监管和产品定价影响，银行正专注于保持流动性和偿付能力 [19] 各业务板块情况 - 购物中心：面积33.5万平方米保持不变， occupancy率降至90%，主要因沃尔玛和Falabella等大型租户离开，小租户替换情况良好；实际销售额全年较去年下降28%，7月重新开放后业务更活跃 [10][11] - 办公楼：面积总体平衡，occupancy率下降，主要因租户离开或扩大规模、居家办公普及，B级区域空置率增加，AAA级区域表现较好，租金价格基本稳定 [12] - 酒店：全年大部分时间关闭，本季度occupancy率仅12%，Llao Llao酒店恢复较好，因外国人受限，主要接待阿根廷国内游客 [13] 资产处置与项目进展 - 出售两座办公楼，Bouchard 710大楼12层以近8000万美元出售，另一座塔楼13层以8300万美元出售，平均资本化率6%，所得款项用于公司融资 [13][14] - 完成Catalinas大楼建设并投入使用，吸引优质租户 [14] - 积极进行土地置换交易，涉及阿根廷多地及乌拉圭，预计未来季度将增加销售和开发业务 [15] - 科斯塔乌尔巴纳项目（原圣玛丽亚德尔普拉塔项目）8月获布宜诺斯艾利斯市议会首次批准，待公众听证会和二次投票，预计明年获批后开始基础设施建设，项目面积近90万平方米，为期至少10年，公司将67%区域给政府用于公共用途，保留33% [16][17][18] 财务状况与展望 - 净金融结果从去年亏损1820万阿根廷比索转为今年盈利330万阿根廷比索，主要因外汇收益、利息支出减少和金融资产公允价值收益 [22][25] - 净资产价值11亿美元，市值仅3.05亿美元，公司股价相对于净资产价值有折价 [26] - 上季度增资2900万美元，由现有股东全额认购，超募近20%，所得资金用于降低公司杠杆 [26] - 净债务3.01亿美元，其中1.2亿美元为公司间贷款，第三方债务1.8亿美元，2022财年需摊销7260万美元，已在8月发行810万美元美元挂钩票据，信用评级从A提升至AA，财务状况更可控 [27] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司不打算近期回购纽约市场价格异常的新发行认股权证，投资者可关注此机会 [35][36] - 国际旅游业恢复需等待政府批准开放边境，酒店平均入住率达到60%尚需时间，开放边境对购物中心也有积极影响 [37][38][39] - 乌拉圭住宅项目一座塔楼接近完工，将开始置换和销售部分面积，第二座塔楼启动时间尚未确定 [43]