财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度归属于普通股股东的净收入为7460万美元，高于2021年第一季度的110万美元 [36] - 2022年第一季度GAAP净收入包含9470万美元的四项房地产资产处置收益和2900万美元与STAR合并产生的一次性摊销费用 [36] - 2022年第一季度核心FFO增至5770万美元，高于一年前的8000万美元，核心FFO每股增长39%，从2021年第一季度的每股0.18美元增至每股0.25美元 [37] - 2022年第一季度合并同店NOI增长16.2%，由11%的收入增长推动 [38] - 截至3月31日，公司流动性状况为4.57亿美元，有2400万美元的无限制现金、3.83亿美元的无担保信贷额度额外容量和5000万美元的境外股权销售ATM收益 [42] - 季度末净债务与EBITDA之比为7.6倍，低于一年前的8.2倍，公司期望在今年年底实现低七倍的杠杆目标，到2023年底实现中六倍 [43] - 2022年全年指导更新，EPS稀释后每股范围为0.50 - 0.52美元，核心FFO每股范围为1.04 - 1.06美元，核心FFO每股指导中点1.05美元较之前指导增加0.03美元 [44] - 2022年预计合并同店投资组合NOI增长12.5%，中点增加150个基点 [44] - 2022年指导平均入住率中点为95.6%，平均租金率增长10.5% [45] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度平均入住率为95.4%，较去年同期上升10个基点，平均有效租金率增长10.4%，均基于合并同店物业基础 [20] - 第一季度合并同店投资组合新租约租金率增长15.7%，续约租金率增长10.2%，混合租约租金率增长12.8% [21] - 第二季度新租约租金率增长15.8%，续约租金率增长9.5%，截至目前第二季度居民保留率为54.6%，较2022年第一季度上升约370个基点 [22] 物业翻新业务 - 第一季度完成143个单元的翻新，翻新成本为每单元12436美元，单元月租金较可比未翻新单元平均增加331美元，无杠杆投资回报率为32% [25][26] - 价值增值计划目前有12个社区正在进行翻新，今年将新增10个社区，已指定7个社区完成翻新 [26] - 价值增值单元管道约有20000个，包括约12000个前STAR单元，今年预计从合并投资组合中翻新2000个单元，此后每年增至4000个单元 [27] 合资业务 - 2021年9月投资的合资企业开发的三个社区中的第一个社区于上月以2540万美元收购，有效经济资本化率为5.47% [28][29] - 3月31日进入名为Virtuoso的合资企业，位于阿拉巴马州亨茨维尔，分两期开发400个单户住宅租赁单元，一期178套房屋于2021年末完成，目前入住率为85%，平均租赁率为每月1563美元或每平方英尺1.79美元，预计二期222套房屋于2022年第二季度完成并由合资企业收购，IRT预计总投资3710万美元，其中1640万美元已于3月31日出资 [30][31] 物业出售业务 - 截至第一季度末，已确定两个待售物业，一个位于路易斯维尔，另一个位于印第安纳州特雷霍特，预计这些处置的混合经济税率为3.9%，预计于2022年第三季度完成交易，公司倾向于将净收益再投资于具有更具吸引力的长期增长前景的物业和市场 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司增加了对阳光地带非门户市场的敞口，目前该地区约占NOI的71%，这些市场住宅需求高，人口增长超过新供应，预计这种趋势将持续，阳光地带地区将受益于就业机会增加和工资上涨 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为有长期增长空间，将通过投资现有社区或扩大在当前市场的业务来实现增长，有大量翻新管道，并将继续通过长期的价值增值计划进行再开发投资，该计划历史上无杠杆投资回报率约为20%，预计将为股东创造超过8亿美元的增量增长和价值 [12][13] - 探索新的投资机会，推进合资企业关系，已进入单户住宅租赁市场，专注于阳光地带非门户市场 [13][14] - 保持耐心和纪律，实施战略举措，捕捉增量增长，加强公司平台，提高规模经济 [17][18] - 关注宏观趋势和居民需求，通过价值增值计划加速有机增长，通过资本回收和合资企业开发计划优化投资组合，扩大在核心高增长市场的业务 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济存在逆风，但公司对实现2022年全年指导有信心，进入租赁旺季有较强的可见性，将继续为利益相关者创造长期价值 [17][18] - 公司认为单户住宅租赁市场是一个机会，随着购房变得更加困难，该市场有增长潜力，且公司在相关市场有管理能力 [53] - 公司预计在未来2 - 6个月内，随着利率上升对杠杆买家的影响，可能会出现更多收购价值增值物业的机会，但目前仍需耐心观察市场变化 [69] 其他重要信息 - 公司物业和收入管理系统集成已完成，预计实现3100万美元的协同效应，包括800万美元的年度运营协同效应和2300万美元的年度公司费用节省 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司考虑单户住宅租赁投资的时间、资本使用优先级及单户住宅租赁投资管道情况 - 公司考虑单户住宅租赁投资已有一段时间，将其视为水平的多户住宅，认为随着购房变得更加困难，这是一个机会，且符合现有资本分配战略，目前投资管道不深，正在考虑一些现有IRT市场的机会 [53][56] 问题2: 是否计划将单户住宅租赁业务运营收归内部及所需运营平台建设情况 - 公司认为无需额外建设运营平台，将在未来合适时间收购合资伙伴股份并接管管理，该业务适合现有运营平台 [55] 问题3: 从回报角度如何看待进入单户住宅租赁市场及与其他资本用途的比较 - 公司认为单户住宅租赁投资回报与合资企业计划中的其他投资相似，能够以较高的资本化率购买已建成的运营租赁住房，相比当前火热的收购市场更具吸引力 [60] 问题4: 单户住宅租赁交易的IRR计算中租金增长情况 - 公司不主要使用IRR进行投资决策，而是关注第一年、第二年的现金流和股权回报率，该单户住宅租赁项目预计整个期间年租金增长3% - 5% [61][62] 问题5: 合并协同效应从2800万美元增加到3100万美元的原因及是否为最终数字 - 额外的300万美元来自各种小服务和费用的节省，如审计费、税费、专业服务和IT服务等，3100万美元基本为最终数字，不太可能有重大差异 [63] 问题6: 利率上升对传统多户住宅收购市场的影响及公司是否有机会更积极地收购价值增值物业 - 利率上升影响了杠杆买家，公司预计未来2 - 6个月可能会出现更多机会，但目前仍需观察市场变化，一些三级市场和较差位置的物业已开始出现重新定价情况 [68][69] 问题7: 合资企业开发业务的管道深度、目标市场、规模、经济和交易结构情况 - 公司关注阳光地带现有运营市场，采用在开发项目前期工作完成后进入的策略，以减少对周期变化的暴露，有较深的管道，并优先考虑能够降低额外风险的市场和开发商 [71][73] 问题8: 续约率下降的原因及后续情况 - 目前仍处于第二季度早期，新租约的组合将有助于提高本季度后期的混合租金增长率，公司利用现场团队和收入管理系统，有能力在租赁旺季推动租金增长，同时考虑到潜在的经济疲软，保留了一定的提价空间，约14.5%的租金损失和非门户市场对中等收入公寓的需求为2022年物业收入和NOI增长提供了基础 [75][76] 问题9: 公司市场的迁入情况及新租户特征 - 公司市场有明显的迁入趋势，如奥斯汀、纳什维尔、罗利、佛罗里达等城市，这些城市具有商业友好、人口和就业增长、生活质量高、税收低等特点，需求增长但供应未跟上，为公司提供了定价权 [80][81] 问题10: 公司B级公寓市场的趋势 - B级公寓市场需求稳定，在经济好和不好的时候都有一定的抗通胀能力，中等收入租户对B级公寓的粘性较高，公司租金收入比约为19%，吸引了更多居民 [82] 问题11: 单户住宅租赁社区的供应和开发前景 - 单户住宅租赁市场目前以小型开发为主，大型开发项目向郊区转移，需求预计在短期内将远超供应，市场从几乎没有产品发展到目前每年约8000个单元，预计未来几年需求将是供应的三到四倍，公司将在有吸引力的市场机会时进行投资 [84] 问题12: 公司资产出售和收购的回报指标量化情况 - 公司在资本回收时尽量匹配资产，在市场中能够将认为较差的市场和资产置换为更好的增长市场和资产，买卖资产的资本化率约在高3%左右，对收益影响中性，收购资产的收入增长预期高于出售资产，同时收购资产的运营成本更低 [87][91]