财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心FFO为1.059亿美元，即每股1.57美元，较2021年增长12%，增长主要源于每股0.09美元的按比例同店NOI和0.04美元的2022年收购项目，此外还实现了0.07美元的G&A节省和2021年第四季度1亿美元股票回购带来的0.08美元正向影响，但被2022年第三季度私募融资带来的更高净利息支出和借贷成本增加导致的0.11美元所抵消 [17] - 全年按比例同店NOI为1.41亿美元，较去年增长4.6%，增长主要由合同租金增长、入住率提高、当年减免减少推动，被当期外租金收入和部分不可收回的一次性及预租赁费用抵消，排除当期外租金收入，按比例同店NOI较2021年增长6% [18] - 截至12月31日，净杠杆率为25%，净债务与调整后EBITDA之比为4.8倍，按比例加权平均利率为4%，加权平均到期期限为五年，年末总流动性约为5.14亿美元，包括信贷安排下3.5亿美元的全部借款额度且无近期到期债务 [19] - 董事会宣布自2023年4月支付起股息提高5%，使年化股息达到每股0.86美元 [20] - 2023年全年核心FFO预计在每股1.59 - 1.64美元之间，较2022年增长1.3% - 4.5%，同店NOI预计全年增长3.5% - 5%，考虑到总营收的50 - 150个基点的坏账准备金，由于2022年上半年收到的当期外租金和私募融资带来的利息支出增加，预计上半年同店NOI和核心FFO的运行率较低，下半年比较情况将有所缓解 [21] - 截至12月31日，公司按比例同店投资组合ABR为19.22美元，较2021年12月31日增长3.3%，锚定租户ABR为12.43美元，小商铺ABR为32.12美元，均在环比和同比上有所增长，本季度保留率超过90%，全年可比新租约和续租约的混合租赁利差为8.4% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度租赁面积超过46.1万平方英尺，2022年总租赁面积达130万平方英尺，2022年底租赁入住率达96.1%，较去年底提高220个基点，创历史新高，锚定空间租赁入住率增至98.7%，小商铺增至91.3%，均创历史新高 [25] - 小商铺经济入住率为88.8%，与租赁入住率的差距比锚定端略大，锚定端租赁入住率为98%，经济入住率为96.8% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场内新供应有限或无新供应，优质中心的可用空间稀缺，为公司在新租约和续租约谈判中提供了显著的定价和谈判优势 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于独家阳光地带、主要以杂货店为锚定的投资组合，为投资者提供独特的专业投资选择，预计为股东带来长期价值 [28] - 公司积极寻找外部增长机会，但鉴于当前环境下的定价不确定性、借贷成本上升和资本化率扩大，在部署资本时将保持谨慎，同时继续执行资本循环策略，将资本从科罗拉多州等市场转移到阳光地带市场 [46] - 公司认为行业受益于人口和就业向阳光地带迁移、零售商对实体店面的持续投资以及机构级杂货店锚定中心新供应有限等结构性和宏观经济趋势，但2023年经济存在一定不确定性，通胀对消费者的影响、更高的利率和潜在的租户门店关闭可能会抑制零售行业过去几年的积极趋势 [43][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2023年业务持乐观态度，信心来自阳光地带投资组合在疫情期间的积极表现、杂货店锚定和必需品租户的韧性以及投资级资产负债表，2023年初始指引基于2022年强劲业绩，显示了公司简单专注战略的优势 [47] 其他重要信息 - 公司不披露处置资产的资本化率，主要是为了保护买家，这些资本化率可能偏向市场所见范围的高端 [4] - 220个基点的利差预计代表每年480万美元的潜在ABR，倾向于下半年实现，如果按时按计划进行，预计今年能实现其中一半 [5] - 公司认为收回部分空置空间是一个积极机会，可借此升级商品组合并提高租金，预计如果收回Party City和Tuesday Morning的空间，租金可能提高10% - 20%，收回Bed, Bath & Beyond的空间，租金可能提高5% - 15% [49][52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请提供PGGM交易的定价信息、对杠杆率的影响以及对市场资本化率的看法 - 公司未透露具体定价，但表示对该交易的回报前景看好，PGGM是优秀的合作伙伴，未来若有战略意义，不排除继续合作 [32] 问题: 请详细说明本季度科罗拉多州资产的情况，以及这如何符合公司将资本从科罗拉多州转出并增加在阳光地带集中度的战略，与1.5亿美元净投资计划的关系 - 公司表示科罗拉多州市场虽好，但不符合公司专注阳光地带的战略，出售该州的三处房产是资本循环的良好机会，可将资本向南转移以实现增值，弗吉尼亚、马里兰走廊的资产也可能是未来资本的潜在来源 [36][37][38] 问题: 请提供这些销售的资本化率相关信息 - 公司不披露处置资产的资本化率，主要是为了保护买家，这些资本化率可能偏向市场所见范围的高端 [4] 问题: 公司同店NOI指引为3.5% - 5%，高于一些对陷入困境零售商计提坏账准备的同行，请评论公司的相关风险敞口以及今年潜在准备金的假设 - 公司表示由于投资组合较小，对受影响租户的房产有很好的了解，对于Bed, Bath & Beyond，公司有信心通过谈判或收回房产来应对，且有多家零售商渴望获得这些空间 [10] 问题: 公司若重新出租部分空间，预计能实现怎样的租金利差 - 公司认为60%的租金利差是例外情况，对于Party City和Tuesday Morning的空间，租金可能提高10% - 20%，对于Bed, Bath & Beyond的空间，租金可能提高5% - 15% [49] 问题: 公司锚定入住率几乎满租（98.7%），小商铺入住率为91.3%，小商铺的实际入住率是多少，这部分是否是公司未来增长的主要来源 - 公司小商铺经济入住率为88.8%，与租赁入住率的差距比锚定端略大，小商铺是公司未来增长的下一个阶段，公司正在加大对小商铺的投入，以利用当前的需求机会 [14][15] 问题: 220个基点的租赁与经济利差的交付时间安排如何，是否符合预期，与租户的讨论有无变化 - 220个基点的利差预计代表每年480万美元的潜在ABR，倾向于下半年实现，如果按时按计划进行，预计今年能实现其中一半 [5]