财务数据和关键指标变化 - 2022年前九个月核心FFO为8290万美元，即每股1.23美元，较去年同期增长21%，主要因按比例计算的同店净营业收入贡献每股0.08美元，以及2022年收购贡献每股0.03美元 [13] - 按比例计算的同店净营业收入年初至今达到1.105亿美元，较去年同期增长5.4%，主要受合同租金增加、入住率提高、2022年减免减少推动，被期外租金净额抵消 [14] - 剔除期外租金后，按比例计算的同店净营业收入本季度增长0.8%，年初至今增长6.6% [16] - 截至9月30日，净杠杆率为25%，净债务与调整后EBITDA之比为5倍，按比例计算的加权平均利率为3.8%，加权平均到期期限为4.9年，约87%的债务为固定利率 [17] - 第三季度末，公司总流动性约为5.75亿美元，其中信贷安排下可用借款额度为3.5亿美元 [18] - 公司将核心FFO区间上调至1.57 - 1.60美元，维持按比例计算的同店净营业收入增长指引在4% - 5% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度签署83份租约，面积达47.8万平方英尺，来自不同零售类别 [20] - 前九个月租赁入住率达95.6%，比去年同期高210个基点 [20] - 第三季度主力租户租约比例维持在98.2%，小商铺租约比例增至91%，均创历史新高 [21] - 本季度可比新租约和续租租约的租金差为8% [21] - 截至9月30日，按比例计算的同店组合年基本租金为18.91美元，较2021年9月30日增长2.5%，主力租户年基本租金为12.39美元，小商铺年基本租金为31.91美元，均高于2022年第二季度和2021年第三季度 [22] - 全年租户保留率超过89% [22] - 第三季度和年初至今，公司分别开业12万平方英尺和22.5万平方英尺的空间 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在的阳光地带市场持续有公司和高技能工人迁入，消费者人口结构可能更能承受通胀和经济不确定性压力 [8] - 消费者流量较年初略有下降，但仍高于疫情前水平 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行将投资组合集中度向100%阳光地带靠拢的战略，通过在目标市场收购有吸引力的以杂货店为锚定的物业，并适时剥离非阳光地带资产 [6] - 利用投资级评级多元化和强化资本结构 [7] - 在交易方面，公司对新收购保持高度谨慎 [11] - 行业面临通胀、利率上升和衰退风险，但公司所在市场租赁需求强劲，新开发受限，为公司带来更多租赁机会 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司虽不能免受通胀、利率上升和衰退风险的不利影响，但预计将继续取得稳定业绩，租赁需求保持强劲 [9] - 公司资产负债表强劲，低杠杆使其能够在经济不确定时期抓住市场价值错位的机会 [11] - 对于租赁需求，短期内有较好发展势头，但可持续性有待观察；在资本市场方面，公司采取观望态度，等待合适的收购机会 [33] - 对于2022年假日季，公司持谨慎但相对乐观态度，认为中心将表现良好 [42] 其他重要信息 - 公司欢迎Smita Shah加入董事会，她将为董事会带来新视角和专业知识，有助于提升公司治理和管理监督 [28][29] - 公司在佛罗里达州拥有11处物业，在北卡罗来纳州拥有7处物业，受飓风伊恩影响，部分物业遭受风灾和水灾，但清理工作迅速，租户已恢复营业 [25][26] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待零售行业的租赁需求趋势以及利率上升对资本化率的影响？ - 零售行业基本面强劲，公司所在市场租赁需求持续，因供应不足和建设成本上升，公司在租赁方面更有优势，但租赁需求的可持续性有待观察；在资本市场方面，公司此前融资利率较为有利，目前关注资本化率与无杠杆回报率，采取观望态度 [33] 问题2: 北卡罗来纳州夏洛特市外收购的小型购物中心的情况，以及资本化率是否有利？ - 该交易在本季度后完成，已谈判一段时间，物业无抵押，交易进展较快，收益率可观，对业务和现金流有增值作用，此次收购是将科罗拉多州资产置换为阳光地带资产 [34] 问题3: 物业运营费用持续增加的原因，以及第三季度是否为合理运行率？ - 第三季度不是合理运行率，许多物业运营费用，特别是不可收回部分，在今年前两个季度已提及会在后期增加，运行率更接近上半年水平 [38] 问题4: 主力租户和小商铺的入住率还有多少提升空间？ - 目前入住率处于历史高位，若无租户破产情况，入住率有望继续提高，小商铺方面需考虑通胀压力对租户的影响 [40] 问题5: 消费者流量情况以及零售商对2022年假日季的预期？ - 消费者流量较年初略有下降，但仍高于疫情前水平，2022年假日季情况尚不确定，公司对中心表现持谨慎但相对乐观态度 [42]