财务数据和关键指标变化 - 第三季度综合收入增长22%，达到49亿美元；费用收入增长45%，达到21亿美元 [12] - 调整后EBITDA为3.52亿美元，较上年增长44%，调整后EBITDA利润率从17.2%收缩至17.1% [12] - 调整后净收入为2.37亿美元，调整后摊薄每股收益为4.56美元 [12] - 第三季度回购约1.5亿美元股票，截至第三季度末，今年已回购1.91亿美元股票 [13][29] 各条业务线数据和关键指标变化 交易服务业务线 - 租赁和资本市场业务分别增长73%和103% [12] 咨询、咨询及其他业务 - 估值咨询服务是增长关键引擎，该业务本季度增长21% [12] 美洲地区业务 - 资本市场和租赁业务带动广泛费用收入增长，与2019年第三季度相比，费用收入增长约25%，除项目与开发服务外，各服务线均有增长 [19] - 美国投资咨询销售费用收入近三倍增长，美国债务咨询费用收入增长超两倍 [20] - 多户住宅债务发起和贷款服务业务保持强劲势头，贷款服务费用收入增长率从上一季度的26%加速至35% [20] - 租赁费用收入创历史新高，与2019年第三季度相比增长26%，各资产类别均有增长，工业部门领先 [21] - 办公租赁费用收入比2019年水平高约1% [21] - 交易速度较2019年提高4%，平均交易规模自疫情爆发以来首次增加，但仍比2019年低约10% [22] - 2021年美国租赁增长管道比2020年增长44%，比2019年增长4% [22] - 调整后EBITDA利润率从2020年的20.9%和2019年的19.3%提高到22.4% [22] EMEA地区业务 - 费用收入增长由交易服务业务线带动，在英国和德国尤为显著，资本市场、租赁和估值咨询业务费用收入高于2019年水平 [23] - 盈利能力下降，公司正采取措施解决利润贡献问题 [23] 亚太地区业务 - 费用收入增长由交易收入带动，表现因地区疫情恢复情况而异，资本市场在办公、零售和工业部门表现强劲，主要集中在澳大利亚和日本 [24] - 租赁费用收入比去年增长33%，比2019年增长1%，由办公和工业部门带动，在中国和澳大利亚尤为明显 [24] - 盈利能力下降，部分被高利润率交易收入增长抵消 [25] 全球工作动态业务 - 费用收入与去年持平，但比2019年增长3%，类年金设施管理业务的中个位数潜在增长被2020年新冠相关项目工作缺失抵消 [25] LaSalle业务 - 费用收入增长16%，受核心开放式基金咨询费用增长以及亚太和欧洲客户处置投资的2200万美元激励费用推动 [26] - 预计2021年全年激励费用约为7000万美元，高于此前估计的4500万美元 [26] - 本季度筹集创纪录的40亿美元资本，季末干粉资金达120亿美元 [26] - 盈利能力受与先前薪酬计划相关的递延薪酬费用不利影响 [27] 各个市场数据和关键指标变化 租赁市场 - 全球季度租赁交易量比去年同期高39%，但仍比2019年第三季度低25% [10] - 美国、欧洲和亚太地区季度市场租赁交易量均低于2019年，美国同比下降31%，欧洲和亚太地区分别下降26%和4% [10] 房地产资本市场 - 第三季度全球交易交易量比去年增长77%，比2019年第三季度增长8% [11] - 美国、德国和英国这三个流动性最强的国家占本季度全球活动的70% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购Building Engines，利用其开放平台创建建筑运营应用综合生态系统，为客户提供行业领先解决方案 [7] - 持续投资技术计划，包括投资早期房地产科技公司、与科技公司建立战略伙伴关系以及投资自身技术平台 [30] - 寻求并购机会，注重战略契合和目标财务指标，包括利润率增值和最低ROIC门槛 [29] - 致力于成为房地产行业实现净零目标的合作伙伴，提升产品和解决方案以帮助客户实现可持续发展 [35] - 认为2022年行业增长率将开始正常化，公司将继续有机和无机增长战略，并购仍将是重要组成部分 [36][37][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境仍动态变化，但过去几个季度的复苏持续加速，公司业绩强劲 [6] - 市场状况总体改善，但受疫情和德尔塔变种影响不均，亚太市场仍面临旅行限制和当地法规问题 [9] - 房地产市场整体情绪和活动持续改善，但租赁市场仍需显著复苏 [10] - 房地产资本市场持续复苏，流动性增强 [11] - 公司业务基本面改善和管道增长，有信心增长势头将持续，但不同地区和行业速度不同 [32] - 预计2021年和2022年调整后EBITDA利润率在16% - 19%目标范围内 [32] - 认为2022年行业增长将更乐观，公司将利用宏观经济复苏和有利趋势实现可持续增长和创造股东价值 [36][38] 其他重要信息 - 公司在2018年开始投资早期房地产科技公司，目前投资价值高于成本基础，这些投资为战略方向提供信息，为客户提供前沿技术解决方案并产生增量收入 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请将第三季度增量科技支出和成本纳入考量，分析第四季度利润率情况 - 第四季度需关注租赁和资本市场业务管道及成交转化率，受不同地区和行业疫情恢复速度影响，季节性差异将持续 [42][43] - 费用方面，招聘、工资通胀和非永久性成本节约减少等因素将影响第四季度利润率，公司不提供第四季度目标利润率具体信息 [44][45] 问题2: 能否提供中国物业管理业务潜在出售情况及收益更新 - 公司不评论市场猜测 [46] 问题3: 从损益表角度看，Skyline AI和Building Engines交易是类似资本支出以增强整体业务，还是会立即带来EBITDA - Building Engines预计今年现金流为正，但未来几年对收入和盈利能力无重大影响，之后预计将显著提升公司整体业绩 [47] 问题4: 能否详细说明为提高EMEA地区盈利能力采取的措施 - EMEA地区交易业务显著复苏，但移动工程和填充业务受疫情影响需求较低，公司已采取措施降低成本，预计2022年可见成效，对第四季度也持积极态度 [49] 问题5: 请更新未来资本配置思路，是否有更多有吸引力的并购机会，今年资本配置优先级是否有变化 - 公司资产负债表有能力和灵活性进行有机业务投资、并购和股票回购，持续监测并购管道和有机投资机会，今年上半年无并购活动，现在已宣布几项交易，同时继续回购股票 [50] 问题6: 公司在哪些领域招聘力度最大 - 绝对数量上，工作动态业务招聘最多，同时也在交易业务大量投资新人才 [52] 问题7: 考虑到今年资本市场交易量超过此前峰值，预计2022年资本市场是否会进一步增长 - 资本市场业务环境强劲，资本流入房地产行业趋势持续，公司有优势将资本从一个地区转移到另一个地区，随着旅行限制解除，预计2022年业务将进一步增长 [53] 问题8: 物业管理、项目与开发服务或其他业务线是否遇到供应链瓶颈 - 有一些挑战，但对业务表现无重大影响，公司已控制局面 [54] 问题9: 能否量化公司在房地产科技投资的成本基础，以及考虑到估值收益，明年盈利增长情况如何 - 公司不详细说明成本基础，JLLT业务投资房地产科技公司将增加成本，但未来会增加股权收益，房地产科技环境有利，公司有优势在2022年及以后受益 [55][56][57] 问题10: JLL如何参与灵活办公空间领域，特别是考虑到竞争对手近期的大量投资 - 公司认为灵活办公空间将成为办公租赁市场重要组成部分，积极为客户服务，帮助客户识别合适的灵活办公空间提供商，为房地产所有者寻找租户，也为客户运营白标灵活办公空间，但不与客户竞争创建或支持特定品牌 [59] 问题11: 第三季度公司经纪收入优于同行，市场份额增加的原因是什么 - 公司认为对技术的大量投资使服务更具差异化，让经纪人更具优势赢得业务和提高生产力，该战略效果良好 [60] 问题12: 新闻稿中提到JLL技术解决方案推动咨询、咨询及其他业务收入增长，这是按市值计价还是实际服务线表现良好 - 这是一个在收入方面表现良好的服务线 [62] 问题13: JLL技术解决方案具体是什么 - 公司是帮助人们运营和管理空间的第三方技术产品经销商，该业务通过并购建立和发展 [64] 问题14: 请详细说明第三季度回购1.5亿美元股票的原因，以及未来回购的考虑范围 - 公司综合考虑并购、有机投资和股票回购机会及现金使用情况，继续推进这三方面，但不提供下一季度具体回购金额 [65]