财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股1.17美元，包含约0.02美元的非经常性项目，增长主要因333 Dexter部分在4月中旬投入使用 [29] - 同店基础上，第二季度现金NOI增长超10%，GAAP同店NOI增长3.5%，现金NOI增长得益于大办公租赁免租期结束、停车收入改善和One Paseo住宅入住率提高 [30] - 季度末稳定投资组合 occupancy率为91%，leased率为94%，occupancy率增加因333 Dexter和26th Street物业变动，leased率增加因本季度签约交易 [31] - 目前流动性约12亿美元，含约1.2亿美元现金和11亿美元循环信贷额度，现金、未使用额度和预计处置收益足以支持在建项目 [32] - 净债务与2Q年化EBITDA之比为6倍，2024年12月前无债务到期 [33] - 2022年更新指引：预计无收购，处置额2 - 5亿美元，多数销售在第四季度；剩余开发支出3 - 3.5亿美元；第四季度开始确认25万平方英尺生命科学重建项目收入；年末办公组合occupancy率91% - 92%，住宅occupancy率维持94%；同店现金NOI增长5% - 6%；FFO指引为4.53 - 4.63美元，中点4.58美元，较之前指引增加0.07美元 [36][37][40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二季度签署约25万平方英尺租约，稳定投资组合现金利差为21%；季度末后又签署7.3万平方英尺租约；此前提及的35万平方英尺后期谈判项目已执行超90%，租赁率较上季度提高60个基点至约94% [19][20] - 开发业务：开发管道受关注，2100 Kettner、Indeed Tower和KOP Phase 2有来自生命科学、科技、金融和专业服务的需求，谈判在市场波动下仍在推进 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 科技和生命科学领域：2022年上半年风投资本部署1440亿美元，与2018和2019年全年水平相当；年初至今基金募资1220亿美元，有望创最佳年份；市场劳动力竞争激烈，全国职位发布数是失业人数两倍，公司所在市场大型科技公司职位发布同比增长约40% [9][10] - 办公租赁市场：全国第二季度办公租赁较上季度略有上升，为连续第六个季度增长，科技是最大需求行业；顶级写字楼有效租金自2020年以来上涨约8%，低等级写字楼租金同期下降3% [14][18] - 各地区市场：奥斯汀和南加州在回归办公室进度上领先；旧金山政治风向转变，选民采取行动，治安改善；西雅图选民选出亲商治安市长和市检察官；洛杉矶也有类似动向 [11][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在评估新投资和开发项目时持谨慎态度，收购和投机性开发门槛提高，但对奥斯汀项目有信心，预计本季度开始建设Stadium Tower项目 [23] - 公司认为自身现代可持续的投资组合平均年龄11年，能受益于租户对高品质办公空间的偏好趋势 [18] - 公司维持2022年2 - 5亿美元的处置指引，仅在认为是合适资本配置决策时进行销售 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济信号复杂，通胀顽固、股市熊市和地缘政治紧张带来风险，但失业率低、美元走强、大宗商品价格下降和公共资本市场正常运行；科技和生命科学行业有积极迹象，公司对其长期健康状况有信心，对物业空间需求谨慎乐观 [7][8][10] - 回归办公室进度在不同地区和行业有差异，整体物理入住率在改善，公司预计这一趋势将持续；部分公司决策时间延长，但长期来看有利于选择高品质建筑 [11][12][15] - 市场对高品质办公空间需求增加，公司投资组合有优势；政治环境变化对市场有积极影响，公司看好市场未来趋势 [17][18][92] 其他重要信息 - 2100 Kettner项目因疫情和市场重新填充缓慢影响租赁需求，但与一家知名公司取得进展；因租户需求与交付能力不匹配，决定改为多租户模式 [65][69] - 圣弗朗西斯科市场公司物业95%已出租，2023 - 2025年平均滚动率约7%；第二季度租赁量反弹至约170万平方英尺，有谷歌和富国银行的重要交易；优质建筑空置率11.6%，低于经纪公司报告的20% [72][73][74] - 奥斯汀Stadium Tower项目周边市场强劲，有Meta、亚马逊和PayPal等公司；轻轨建设将服务该地区，项目预计2025年上半年完工 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 奥yster Point市场租赁需求情况及项目稳定日期推迟原因，以及2023年主要租约到期情况 - 过去20天内，南旧金山地区签署两份超43.5万平方英尺生命科学租约；Kilroy Oyster Point Phase 2活动活跃，团队与大用户有接触；项目稳定日期推迟是因公用事业公司移除现有天然气管道时间长，一栋楼交付会稍晚，另外两栋影响较小；2023年有四份超10万平方英尺租约到期，三份在谈判中，最小一份可能搬出但不确定 [46][49][52] 问题2: 科技招聘和办公空间缩减对奥斯汀和硅谷市场的影响，以及与黑石的沟通情况 - 不确定科技招聘和办公空间缩减对奥斯汀和硅谷市场的影响，奥斯汀有公司寻求扩张或入驻，市场情况良好；圣弗朗西斯科有公司扩张也有转租情况，整体趋势是建筑重新填充，决策时间延长，但积极因素增多；公司未与黑石有直接沟通 [54][57][60] 问题3: 2100 Kettner项目潜在管道、开始资本化时间，以及旧金山CBD市场情况和2023年四份大租约到期位置 - 项目因疫情和市场重新填充缓慢影响租赁需求，但与知名公司取得进展；项目下季度投入使用开始资本化，若第四季度仍未出租则不再资本化；公司在旧金山物业95%已出租，2023 - 2025年平均滚动率约7%；第二季度租赁量反弹，有谷歌和富国银行重要交易；优质建筑空置率11.6%；周四至周六市场较繁忙，街道状况改善；2023年四份大租约到期，一份可能搬出的在旧金山，其他在南加州 [65][70][77] 问题4: 奥斯汀体育场项目开工信心来源，以及处置目标完成信心和办公产品交易市场兴趣 - 对奥斯汀体育场项目有信心是因与全层用户有很多对话，交付时间有优势；公司在市场有多个交易在进行，调整了时间，若市场合适有信心完成2 - 5亿美元处置目标；市场对各类资产仍有需求，全现金买家需求更强，杠杆买家依赖债务市场，债务市场变化大 [80][82][83] 问题5: 26th Street重新开发纳入池中的原因及未来期望，以及政治变化对人们回办公室的影响 - 因洛杉矶西区市场改善，从资本配置角度考虑，公司有多个项目在进行，不急于启动该项目，会在市场和公司情况合适时开始；政治变化是人们回办公室的重要因素，犯罪率上升让人们不满，街道清洁和治安恢复对公司有积极影响，但不是唯一因素，变化不会一蹴而就 [86][91][94] 问题6: 各市场按市值计价情况及近期变化，以及开发项目收入确认时间持续超预期的原因 - 西海岸市场按市值计价在10% - 20%之间，奥斯汀为30%，整体在10% - 15%之间，近期无重大变化；收入确认时间计算有不确定性，公司尽量准确预测，过去几次较幸运超出预期，但不保证未来也如此；公司开发团队与租户合作良好，有助于项目推进，但租户对空间使用的实验可能影响进度 [98][101][103] 问题7: 资本部署思路变化及高品质A级写字楼与普通产品的价值差异，以及生命科学在阳光地带的机会 - 资本部署方面，对建筑物理条件要求提高，承保更保守，考虑资产出售买家池；开发要考虑建设成本和时间，避免在成本高峰开工；因不想出售股票和增加大量债务，未来收购和开发可能性降低；目前公司在阳光地带暂无生命科学机会，该领域在南方新兴，未来可能有计划 [106][107][113]