财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度GAAP净收入为负4840万美元，摊薄后每股负0.70美元；可分配收益为3440万美元，每股0.50美元 [5] - 截至2022年9月30日，每股账面价值为18.28美元，环比下降5.6%，主要因CECL拨备增加1.16美元至每股1.66美元 [5] - 9月支付第三季度每股0.43美元现金股息，按昨日收盘价计算，年化股息收益率为10.2% [6] - 第三季度CECL增加8100万美元至1.15亿美元，基于已发放贷款组合为156个基点 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 近一半投资组合由多户住宅担保，19%在工业和生命科学高增长领域，2022年新增贷款超70%由多户住宅或工业地产担保，27%由办公物业担保 [11] - 第三季度发放两笔高级贷款，总计4.58亿美元，有超4亿美元贷款处于排他期 [23] - 第三季度末，贷款组合89%风险评级为3或更好，第三季度和第四季度首个还款期内，整个投资组合按计划收取100%利息 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 宏观环境恶化，商业地产价值受负面影响，房地产价值因市场消化更高资本成本和潜在衰退抛售需求而实时下降 [10] - 多户住宅市场仍表现强劲，入住率高、租赁环境好、租金增长，但租金增长从峰值回落，部分增长市场租金同比涨幅降至高个位数，价值下降10% - 15% [48] - 办公市场流动性显著下降，业主抛售，不确定性高 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司保守贷款策略集中于增长型物业类型和地区，由机构投资者持有，投资组合通过一流非市值计价工具融资 [12] - 自年初以来向更防御性姿态转变，通过普通股和优先股发行及AGM计划筹集约3.45亿美元净初级收益，增加6.1亿美元循环信贷额度并将期限延长至五年，年初至今新增近25亿美元非市值计价融资 [12][13] - 预计未来几个季度保持总杠杆率在3倍多的中间水平，运营时保持目标杠杆率区间下限的灵活性 [17] - 市场有利贷款环境下，公司将继续低杠杆、高流动性运营，预计仅发放与还款匹配的贷款 [13] - 公司多元化融资结构，将部分办公资产融资于CLO和非市值计价工具，部分资产无抵押，有较大灵活性 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率上升环境是可分配收益的主要驱动力，预计基准利率进一步上升将对公司第四季度和2023年收益起到推动作用，基准利率每提高100个基点，按9月30日投资组合计算，年化可分配收益每股将增加0.21美元 [8] - 宏观环境持续恶化影响商业地产价值，但多数投资组合基本面保持强劲，入住率高、租金增长 [10] - 多户住宅、工业和生命科学市场租户需求强劲，仍有增长；办公市场缺乏流动性和不确定性高，信贷周期应对策略将因具体物业情况而异 [31][32] - 公司认为当前是投资好时机，投资组合表现对利率上升有较强韧性，即使考虑现有观察名单资产，股息覆盖率仍将较强 [41] 其他重要信息 - 第三季度以每股17.42美元的加权平均价格回购约60万股普通股，总计超1000万美元，年初至今回购210万股，总计3600万美元 [24] - 截至季度末，有五笔观察名单贷款，均由办公物业担保，新增两笔风险评级为5的贷款，占CECL总拨备近一半 [11][19] - 费城贷款由40亿美元投资组合担保，包括约60万平方英尺办公空间和500个停车位车库，当前入住率约50%，初始到期日为2023年5月，赞助商表示不想继续业务计划，公司正评估替代方案 [20][21] - 明尼阿波利斯贷款由110万平方英尺的两栋A级物业担保，当前入住率88%，净营业收入产生的债务收益率超8%，但贷款将于2022年12月到期，赞助商因市场条件无法 refinance，公司正与赞助商沟通并考虑多种选择 [21][22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 信贷是否转向，周期如何发展，信贷资产管理重点，以及即将到期贷款情况 - 信贷动态因市场和物业类型而异，多户住宅、工业和生命科学市场租户需求和增长强劲，未出现问题迹象，但可能有修改讨论；办公市场缺乏流动性和不确定性高，解决策略将取决于具体情况 [31][32] - 2022年有1.94亿美元明尼阿波利斯贷款到期，2023年和2024年最终到期贷款相对较少 [33] 问题: 办公贷款融资方式，与交易对手关于信贷市场、预付款率等讨论情况 - 办公贷款通过多种融资工具融资，包括CLO、非市值计价工具和无抵押资产，具有较大灵活性 [38] - 目前讨论较少，贷款表现良好，接近到期日时预计会增加讨论，公司凭借流动性有能力应对 [39] 问题: 利率上升带来的收益与投资组合恶化的平衡，多少投资组合恶化会抵消利率上升带来的收益 - 投资组合表现对利率上升有较强韧性，即使考虑现有观察名单资产，股息覆盖率仍将较强，问题主要集中在办公市场，且部分办公资产仍有流动性 [41] 问题: 如何平衡新投资的有吸引力回报与股票回购 - 公司认为两者都有吸引力，会从信托和股东角度考虑，在股票有吸引力时回购；同时会优先考虑整体流动性，有多余流动性时评估新贷款和股票回购的相对价值；现有融资工具中的机会也会影响决策 [42][44] 问题: 多户住宅市场未来表现，以及仍有吸引力的贷款机会所在物业类型 - 多户住宅市场表现仍强劲，入住率高、租赁环境好、租金增长，但租金增长从峰值回落，价值因利率环境调整下降10% - 15% [48] - 公司仍将专注于多户住宅、工业和生命科学等增长领域，当前贷款市场有利于贷款人，新贷款杠杆率低、回报高、结构更优 [49] 问题: 第三季度8100万美元CECL拨备增加是否与特定评级贷款有关 - 公司采用保守方法评估和调整CECL拨备，逐笔贷款考虑，综合考虑多种因素；为保护商业利益，暂不披露5级评级贷款拨备详情 [52][53] 问题: 第三季度100%利息收取是否包括5级评级贷款且利息储备未耗尽情况 - 第三季度和10月均收取100%利息，无论贷款风险评级如何，所有贷款都有现金流量或结构来覆盖利息短缺，且会根据预测补充 [56] 问题: 新生命科学贷款是否有大量预租赁承诺 - 公司在生命科学领域的建设贷款情况不一，这两笔贷款是租赁策略，位于强劲市场，面向生命科学领域的大型机构公司 [57] 问题: 贷款承销过程中如何对NOI增长和再融资或资产出售进行压力测试，考虑哪些变量 - 现有贷款有利率上限；承销时关注当前租金和入住环境，稳定债务收益率高于当前资本化率，不考虑未来租金增长；会考虑租金和入住率下降、资本化率上升等下行情景，降低杠杆率 [61][62] 问题: 投资者集中于接近稳定资产与建设资产，哪个能获得更好相对价值 - 公司对建设贷款有更高溢价要求，建设贷款是投资组合的小部分；但在有强大赞助商和融资支持的市场，建设贷款机会有吸引力 [64] 问题: 未来股票回购节奏 - 公司历史上是股票回购的市场领导者，会继续评估股票回购与发放贷款的相对价值，同时考虑流动性和杠杆率，以防御市场波动并把握机会 [68][69] 问题: 明尼阿波利斯办公贷款风险评级从2变为5的原因，与借款人对话情况 - 时间是重要因素，该资产春季有溢价合同但夏季合同失效，12月到期，风险评级反映近期可能发生的事件；所有选项包括延长贷款都在考虑范围内，公司正与赞助商沟通以实现股东价值最大化 [72] 问题: 办公市场和商业地产整体价格情况 - 办公市场缺乏流动性，除最高等级或标志性资产外难以判断价格，预计办公市场跌幅大于增长市场的15%；整个房地产市场在适应新利率环境，但难以推测美国房地产整体价值跌幅 [73] 问题: 追加保证金风险在管理问题中的排名 - 公司大部分投资组合以非市值计价方式融资，有大量流动性，未经历追加保证金情况，不是主要担忧因素 [74][75] 问题: 与非美国银行沟通情况，是否有兴趣投资美元计价美国资产及是否能创造增值融资机会 - 非美国机构可能是融资增长领域之一，过去一年公司融资能力增长部分来自该领域 [77]