财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司产生的每股NAREIT FFO为0.51美元，比2022年同期高出11%，主要受同一物业净营业收入增长6.5%推动 [10][23] - 公司将NAREIT FFO指引提高至每股1.92 - 1.98美元，中点提高0.03美元；同一物业净营业收入增长假设中点提高25个基点，从2.5%升至2.75% [14][16] - 第一季度公司实现58笔锚定交易，代表超过140万平方英尺，可比现金租赁利差为18%，资本回报率为20% [7] - 公司退休1.62亿美元抵押贷款，超过96%的净营业收入无抵押；第一季度末后，公司以5.36%的固定利率完成9300万美元抵押贷款 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，公司签署144份租约，代表超过83万平方英尺，可比新租约和续约租约的混合现金利差为13%，排除期权续约影响后为21%；可比新租约资本回报率为42% [4] - 小商铺业务，目前租赁百分比约为89.8%，历史最高为92.5%；第一季度144笔可比交易中，121笔是小商铺交易 [76][77] 各个市场数据和关键指标变化 - 露天零售市场缺乏有意义的新供应，为公司创造了极为有利的供需动态 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2023年战略以一流平台为基础，计划以有吸引力的风险调整后回报出租空间，以行业领先利润率运营高质量投资组合，并保持坚实的资产负债表 [9] - 行业具有达尔文式竞争特点，适应缓慢的租户会被更灵活的竞争对手取代，公司愿意用短期干扰换取长期价值创造 [5] - 公司认为租赁现有空间是资本的最佳风险调整后用途，将迅速解决空置空间的回填潜力 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对可控事项充满信心，但对不可控事项保持谨慎 [19] - 公司预计派对城市将在近期从破产中走出，不会失去任何门店；假设Bed Bath处于清算模式，未来不会收取额外租金 [25] - 公司认为当前零售市场环境健康，露天零售在疫情后发生的变化对其非常有利，未来还有更多积极变化 [140] 其他重要信息 - 公司是One Loudoun 378套多户住宅单元的90%所有者，目前该项目96%已出租，且表现优于初始承保 [20] - 受去年飓风季节影响，公司物业保险费有所增加，但通过 captive 保险计划分散风险，尽量减少对租户的影响 [82] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Bed Bath租金情况及回填进度 - 截至目前有四个地点被拒绝，Bed Bath支付了部分4月租金，但为谨慎起见，公司假设未来不再收取租金；实际可能会有一些租金，但为指导目的，假设不再有收入 [43] - 公司不急于回填，更注重租户质量；通常锚定交易在收回空间后需要12 - 18个月，但具体时间取决于是否有租赁购买情况 [46] 问题: Bed Bath回填利差及拆分可能性 - 公司预计能获得15% - 20%的租金利差，更关注资本回报和租户信用质量；过去两年半58笔盒子交易中仅拆分了一笔，预计此次也会有较好的避免拆分比例 [35][36] 问题: 投资机会及胃口 - 目前投资市场波动，资本市场有干扰，预计下半年或四季度可能有更多机会；公司会非常有选择性，希望拥有最好的房地产 [62] 问题: 小商铺占用率及未来趋势 - 小商铺目前租赁百分比约为89.8%，历史最高为92.5%，有270个基点的差距，预计未来有增长空间；公司专注于提高小商铺租金年度涨幅 [77][79] 问题: 物业保险增加及租户承受能力 - 保险费已增加，续约日期为12月1日；保险费可收回，公司与保险提供商沟通以降低影响，目前未看到小租户因保险费增加而受影响 [106][110] 问题: Bed Bath盒子平均剩余租赁期限 - 若猜测，主要期限可能还有五到六年，但租户有期权，购买租赁意味着购买的不止主要期限 [112] 问题: 第一季度Bed Bath相关收入及二季度情况 - 第一季度从Bed Bath收取的收入约为0.01美元的FFO，即略超200万美元，后三个季度的干扰约为0.03美元 [134] 问题: 小商铺租户获取信贷及扩张能力 - 关于地区银行对小商铺租户的影响有待观察，目前小商铺业务量很大，公司感觉良好 [117] 问题: 坏账假设指引下降原因及租户情况 - 10个基点的下降是基于第一季度实际坏账，并假设全年剩余时间为125个基点；目前除Bed Bath和派对城市外，未看到租户情况有巨大变化 [118][119] 问题: 租赁交易量及活动情况 - 租赁交易量较低是因为续约更多集中在后期，且去年完成大量盒子交易，目前盒子库存减少；体育、家具、折扣等行业租户活跃 [124][125] 问题: 费用同比情况 - 费用同比几乎持平，无特定项目可评论 [127] 问题: 同一物业净营业收入指导改善原因 - 主要是基础租金和超额租金增加推动 [145] 问题: 零售物业费用回收比率情况 - 费用回收比率受入住率影响，新租约和固定CAM计划也有助于提高回收比率 [150]