财务数据和关键指标变化 - 2022年调整后每股FFO为1.93美元，较2021年增长29%，比原2022年指引中点高出0.21美元 [69] - 2022年同店NOI增长5.1%，超过原指引中点310个基点 [68] - 净债务与EBITDA比率降至5.2倍，流动性超10亿美元 [70] - 2022年租赁近490万平方英尺，混合可比现金租赁利差为12.6%，约占总GLA的17%；排除期权续约，可比新租约和非期权续约的混合现金利差为18.1% [70] - 2022年开设245个新租户，带来约4000万美元的年化NOI [71] - 2022年第四季度调整后每股FFO为0.50美元，全年为1.93美元 [73] - 2023年NAREIT FFO指引为每股1.89 - 1.95美元，同店NOI增长中点为2.5%，全年坏账假设为125个基点，Bed Bath & Beyond和Party City预计造成75个基点的收入中断 [94] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：目前90%已出租，86%已入住；2022年租赁近490万平方英尺，混合可比现金租赁利差为12.6% [4][70] - 开发业务：2022年开设245个新租户，带来约4000万美元的年化NOI；有3300万美元已签约未开业的项目储备 [71] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场：对高品质露天零售空间的需求持续强劲，公司能够以可观的回报率提高租金 [90] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来18个月战略：缩小当前与疫情前租赁率的150个基点差距，通过租赁空间实现内部增长；利用3300万美元已签约未开业的项目储备缓冲2023年潜在的租户中断 [71] - 2023年资本分配计划：主要专注于租赁，仅需在活跃开发项目上花费4400万美元；谨慎对待未来开发机会，追求最佳风险调整回报 [72] - 交易策略：保持机会主义，通过匹配收购目标市场资产与处置非核心资产进行交易，确保交易中性或增值 [91] - 行业竞争优势：拥有强大的资产负债表、低杠杆率和高固定费用覆盖率；ABR每平方英尺、租赁量和混合现金租赁利差处于历史高位；在同行中实现了最高的总股东回报 [87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：宏观环境不确定，但公司能够通过租赁空间实现内部增长；零售市场对高品质露天零售空间的需求持续强劲 [71][90] - 未来前景：公司处于有利地位，将继续以专注和活力运营，展示投资组合的质量和潜力；预计未来将继续实现业绩增长 [87][91] 其他重要信息 - 合并协同效应：2023年在G&A方面有适度收益，软件订阅和租赁付款将逐渐减少；运营平台应用于合并投资组合将带来持续收益 [2] - 坏账假设：2023年坏账假设为125个基点，其中75个基点是针对Bed Bath & Beyond和Party City的预计中断 [94] - 股票回购：有3亿美元的股票回购计划，但目前优先考虑租赁和完成开发项目，将根据情况灵活决策 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司的长期目标杠杆水平以及是否会在近期降低杠杆或进行股票回购和收购 - 公司的长期目标杠杆水平是低至中5倍，目前处于目标范围的较低端；当前主要专注于租赁业务以获得高回报，会保持灵活性，根据情况决定是否进行股票回购或收购 [77][78] 问题: 2023年指引中利息费用的情况以及是否有其他资产负债表或融资活动 - 300万美元的对冲利息费用节省已包含在模型中；目前计划在第四季度发行3亿美元债券，这将导致2023年每股稀释0.01美元；公司正在寻找其他方式偿还到期债务，如对住宅合资资产进行抵押、出售非创收物业等 [99] 问题: 是否开始看到更有吸引力的收购机会，是否有特定的资产出售计划 - 目前处于年初，市场仍不稳定，机会开始出现但还需等待合适时机；公司计划通过匹配收购和处置资产来升级投资组合质量 [97][117] 问题: 如何在债务市场未正常化的情况下评估收购市场的资本回报率 - 债务市场的不确定性影响了公司的指示性利差，公司会根据处置资产的收益情况，在合适的利率下进行收购或偿还债务；收购机会不仅仅取决于中长期利率，还需综合考虑内部收益率 [102][103] 问题: 住宅合资项目可获得的抵押债务金额 - 目前考虑的一个项目可获得约9000万美元的收益，其他项目情况尚不确定 [104] 问题: 150个基点的租赁入住率差距是针对哪个投资组合 - 这是合并后公司的整体数据，目前主力租户租赁率已接近2019年水平，增长机会主要在小商铺 [105] 问题: 0.03美元与Bed Bath和Party City相关的假设包含哪些内容 - 这是基于逐个空间的分析得出的最佳估计，考虑了销售、健康比率、房地产质量等因素，目前不想透露具体假设 [106] 问题: Bed Bath的关闭店铺数量以及需求情况 - 已确定有3家Bed Bath店铺可能关闭，有很多租户对这些空间感兴趣；Party City的2家到期店铺已重新出租 [107] 问题: 若今年业绩超预期，可能超预期的方面以及是否考虑了终止费用和小商铺的增长潜力 - 目前处于年初，有很多不确定因素，难以确定具体超预期的方面；指引中未包含终止费用；小商铺有增长潜力，公司正在努力提高租赁率 [132] 问题: 零售商主动需求的情况是否常见 - 这是一个相对独特的时期，主要是由于供应不足和主要零售业态的增长，公司有很多租户对潜在的空置空间感兴趣 [139][166] 问题: 2.5%同店NOI增长的组成部分 - 包括最低租金增长300个基点、回收100个基点、Bed Bath & Beyond和Party City储备100个基点、超额租金30个基点和坏账20个基点 [143] 问题: 指引中0.02美元的G&A影响包含哪些假设 - 包括工资通胀导致的压力和一些非现金因素 [174] 问题: 目前在主力租户还是小商铺方面看到更多优势 - 小商铺方面优势明显，有很多优质租户，如快餐、美容、手机等行业，公司正在扩大租户池，推动小商铺租赁率达到92.5%的历史高位 [155] 问题: 小商铺的已租赁和已入住差距以及SNO项目储备情况 - 差距相当大，未来增长潜力大 [158][159] 问题: 坏账储备增加的原因以及支付入住率的预期和季度趋势 - 增加坏账储备是为了应对潜在的租户问题，特别是Bed Bath和Party City的情况；目前没有具体的支付入住率预期和季度趋势 [162] 问题: 零售商对潜在空置空间的主动需求是否常见 - 这是一个相对独特的时期，主要是由于供应不足和主要零售业态的增长，公司有很多租户对潜在的空置空间感兴趣 [165][166] 问题: 2.5%同店NOI增长的预测是否考虑了已知的关闭情况 - 75个基点的预计中断已包含在预算中，Bed Bath的3家关闭店铺情况仍不确定 [190][191] 问题: Bed Bath的关闭名单是否会因融资活动而变化 - 由于Bed Bath的融资活动，关闭名单可能会更加灵活，具体情况还需观察 [193] 问题: 对Kroger和Albertsons合并的最新看法以及公司受影响的店铺数量 - 公司与这两家杂货店的重叠店铺较少，合并对公司影响不大 [176] 问题: 目前购物中心的物业融资情况以及杂货店锚定和大型购物中心的融资利率差异 - 核心资产仍可获得较好的融资利率，较弱资产的融资会更困难；公司目前仅考虑住宅市场的机构债务 [178] 问题: Bed Bath & Beyond和Party City的租金上涨潜力以及历史租赁与建设利差和正常化所需季度数 - Bed Bath & Beyond和Party City有较强的双位数租金上涨潜力；历史租赁与建设利差通常在150 - 175个基点，正常化时间取决于具体情况 [182][200]