财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度GAAP净收入为3200万美元，即每股0.57美元；可分配收益为3450万美元，即每股0.62美元，创历史新高 [4] - 截至2021年9月30日，每股账面价值增至19.09美元，包含每股1.07美元的累计CECL影响，较6月30日的每股18.91美元有所增加，这是连续第六个季度实现每股账面价值增长 [5] - 10月中旬，公司支付了第三季度每股0.43美元的现金股息，基于前一日收盘价，股息年化收益率为7.6% [5] - 截至季度末，债务与权益比率和总杠杆比率分别为1.8倍和3.4倍 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度发起8笔高级贷款，总额达15亿美元，使资金投资组合达到创纪录的58亿美元，同比增长16% [7] - 房地产信贷团队规模在过去两年内翻了一番，目前拥有超过50名投资专业人员，2021年预计发起超过135亿美元的贷款 [8][9] - 美国机会基金最新一轮募资结束，获得43亿美元的承诺资本 [10] - 第三季度发起的15亿美元贷款中，包括3笔多户住宅贷款、2笔写字楼贷款，以及生命科学、工业和酒店行业各1笔贷款；8笔贷款中有7笔面向重复赞助商 [10] - 截至第三季度，生命科学和工业领域分别占资金投资组合的7%和5%；投资组合主要由轻过渡性浮动利率高级贷款组成，71%的投资组合由多户住宅和写字楼物业担保，其中写字楼投资组合中89%为A级写字楼物业，且大部分获得LEED认证 [12] - 第三季度，公司收到约9.35亿美元的还款，预计第四季度还将收到10亿美元还款，2022年上半年还款水平将开始正常化 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场在过去几个季度保持相对稳定，简单的多户住宅租赁项目、机构赞助的新资产，利率在LIBOR加很高的2%左右，最宽范围的综合利率约为4% [28] - 公司在该市场的投资回报率（ROE）在毛基础上为11% - 13%，与疫情前水平相近 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成为机构客户的一站式解决方案，受益于市场活动增加，作为旗舰高级过渡性贷款策略，预计2021年发起超过135亿美元的贷款 [9] - 公司继续受益于房地产股权业务的扩张，通过多元化的债务和股权平台，获得差异化的信息获取渠道和市场连接能力 [10] - 公司预计在多户住宅和部分A级写字楼等传统领域保持活跃，同时关注生命科学和工业等新兴增长领域 [11][12] - 行业竞争激烈，低利率环境和对收益的追求吸引了新的资本进入市场，但公司凭借其品牌、客户关系、贷款规模和资本成本效率等优势，对自身的竞争地位充满信心 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管还款环境活跃，但公司在投资组合表现、收益和投资组合增长方面均取得了强劲的季度业绩 [13] - 公司对当前的流动性状况感到满意，有能力管理约11亿美元的业务管道，并抓住未来可能出现的机会 [36] - 随着经济持续复苏，利率上升是自然的趋势，房地产作为一种资产类别仍然具有吸引力，结合通胀对冲和收益回报的特点，在当前市场环境下是一种有吸引力的投资选择 [53] 其他重要信息 - 公司将对波特兰零售贷款进行止赎并接管资产，预计第四季度完成，之后将进行全面的重新开发，预计对GAAP收益和账面价值影响较小，但会在可分配收益的现金指标中确认损失 [18][19] - 公司在第三季度末拥有超过5.1亿美元的强劲流动性，包括超过3.07亿美元的现金和1.85亿美元的未提取公司循环信贷额度，以及3.74亿美元未抵押和未质押的贷款可用于提供额外流动性 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否预计未来会有提前还款收入，特别是在第四季度 - 本季度提前还款收入为640万美元，其中410万美元为提前还款费用，难以准确预测，但由于公司主要发放轻过渡性贷款，提前还款会导致原始发行折扣（OID）加速确认，第一和第二季度OID加速确认带来的收益约为每股0.02美元，本季度为每股0.04美元，可作为第四季度及以后的参考 [24] 问题2: 是否预计第四季度投资组合在净资金基础上继续增长 - 仅10月份的活动显示，公司初始资金投入2.8亿美元，还款1亿美元，有望像过去三个季度一样，在净资金基础上继续增加投资组合规模 [26] 问题3: 关于ROE和贷款收益率、利差的情况 - 市场在过去几个季度相对稳定，简单多户住宅租赁项目的利率在LIBOR加很高的2%左右，最宽范围的综合利率约为4%，公司的ROE在毛基础上为11% - 13%，与疫情前相近，市场从相对价值角度来看具有吸引力 [28] 问题4: 新的定制贷款协议的条款，与其他融资工具的成本和预付款率比较，以及是否有独特的契约 - 该协议是双边协议，有初始循环期，每笔贷款可获得最长5年的匹配融资，具有非按市值计价的特点，融资成本在现有资产的165 - 175个基点之间，融资杠杆率根据资产不同在75% - 85%之间，与其他非按市值计价的融资工具类似，但该交易对手与公司的合作具有独特性，体现了KKR平台的优势 [33] 问题5: 公司对当前流动性状况的看法，以及是否考虑进行其他类型的证券化或融资来加强资本结构 - 公司对流动性状况感到满意，拥有循环信贷额度、新的融资协议和CLO等多种流动性来源，还有3.74亿美元未抵押资产可用于借款，有能力管理业务管道和抓住机会 [36] 问题6: 在现有资本基础上，投资组合规模达到多大时需要考虑外部资本 - 现有股权情况下，投资组合的总资金规模约为60亿美元 [37] 问题7: 新进入市场的参与者是否会让公司感到担忧，KKR模式在竞争环境中的表现 - 市场竞争激烈，但公司所在细分市场尚未出现新的竞争对手，公司凭借品牌、客户关系、贷款规模和资本成本效率等优势，对自身竞争地位有信心，同时会保持谨慎和纪律性 [39] 问题8: 对可分配收益进行调整以获得应税收入的代理值的想法，以及波特兰零售资产止赎对投资组合和分配要求的财务影响 - 波特兰零售资产止赎将影响可分配收益，但应结合已提及的CECL准备金来考虑，董事会将在即将召开的会议上讨论股息相关问题，公司认为这是一次性事件，而非经常性项目 [46] 问题9: 业务管道和地理集中度的变化，以及未来几个季度地理暴露的预期变化 - 部分变化是个别情况导致的，如伊利诺伊州的下降是由于一笔大型多户住宅贷款还款，其他地区的增长是由于新发起的贷款，公司整体战略未改变，仍看好大型市场，同时在东南部和低成本州的办公贷款业务活跃 [47] 问题10: 生命科学领域的变化，KKR在该领域的优势，以及该领域在未来4 - 8个季度的增长预期 - 租户对生命科学空间的需求大幅增加，推动了该领域的业务活动，公司在股权和贷款业务方面都有参与，对该领域的投资更为严格，该领域在投资组合中的占比可能会有所增加，但不会成为投资组合的极大一部分 [49] 问题11: 美联储缩减购债规模对商业房地产市场的影响，以及公司在纽约市复苏过程中的投资意愿 - 公司认为美联储缩减购债规模对房地产市场影响不大，房地产作为一种资产类别仍然具有吸引力，结合通胀对冲和收益回报的特点，在当前市场环境下是一种有吸引力的投资选择；公司会继续关注纽约市的投资机会，在多户住宅和A级写字楼领域保持谨慎乐观 [53] 问题12: 考虑利率敏感性和远期曲线，2022年合理的ROE以及与LIBOR加的关系 - 公司关注的是综合利率，目前新贷款的ROE几乎完全由利差构成，LIBOR对ROE贡献较小；随着利率上升，资产和负债的利率都会增加，但资产端的增长将带来更高的回报；公司预计随着高LIBOR地板贷款的还款和新贷款的发放，投资组合对利率的敏感性将逐渐降低，未来有望从利率上升中获得正收益 [59] 问题13: 是否应将LIBOR达到1%的情景视为潜在的最坏情况压缩 - 短期内公司预计LIBOR不会达到1%，当LIBOR达到该水平时，投资组合的构成可能已经发生变化，因此这不是公司的基本利率预测情景 [61] 问题14: 考虑到目前50%的投资组合受高于75个基点的地板影响，地板重设带来的逆风是否与LIBOR达到1%的情景相似 - 随着时间推移，LIBOR地板的影响将逐渐减小，预计第四季度后受高地板影响的投资组合比例将大幅下降，这与预期趋势相符 [63][64]