财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度GAAP净收入为2930万美元，即每股0.52美元，其中包括因较低的CECL拨备带来的60万美元（每股0.01美元）收益 [5] - 本季度可分配收益为3040万美元，即每股0.54美元，得益于投资组合增长、现有利率下限的好处以及资产持续强劲表现 [5] - 截至2021年6月30日，每股账面价值增至18.91美元，包括每股1.05美元的累计CECL影响和本季度与优先股发行相关的每股0.11美元发行成本，而3月31日为18.89美元 [6] - 7月中旬，公司支付了第二季度每股0.43美元的现金股息，按昨日收盘价计算，股息年化收益率为8% [6] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第二季度发放8笔贷款，总额达9.67亿美元，包括3笔工业贷款、2笔多户住宅贷款以及办公、学生住房和单户租赁领域各1笔贷款，这些贷款的加权平均内部收益率为低两位数，与疫情前回报水平一致 [8][11] - 本季度净贷款资金为2880万美元，截至6月30日，投资组合规模增至创纪录的超56亿美元 [11] - 截至季度末，投资组合中83%为多户住宅或办公物业担保的贷款，零售贷款占比仅2%，工业贷款按已融资基础计算占比3% [14] - 第二季度，投资组合中超过97%的贷款收到了利息 [14] 融资业务 - 4月，公司以6.5%的终身固定成本筹集了1.671亿美元的永久优先股净收益 [15][19] - 5月初，公司代表经理KKR完成了约1.15亿美元的二次发行 [15] - 本周，公司宣布了一项新的10亿美元商业房地产抵押债务凭证（CRE CLO），发行获得良好反响，规模扩大30%，周五完成了13亿美元的交易，该CLO具有2年再投资期，投资级预支率为84.25%，加权平均运营资本成本为伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）加1.3%（摊销费用前） [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为COVID - 19加速了一些市场趋势，东南部和一些科技城市等增长市场的资本流入明显增加，多户住宅和办公市场的租赁速度良好 [39][40] - 夏洛特和佛罗里达市场也是增长区域，特别是南佛罗里达市场表现强劲 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资重点仍为机构赞助商持有的优质房地产的高级贷款 [11] - 公司希望利用当前市场环境中的有吸引力机会，看好生命科学等新兴领域，该领域租户需求增加，推动了对新实验室空间的需求 [12] - 公司将继续专注于多户住宅和精选办公等历史业务领域 [12] - 公司凭借与KKR的广泛关系以及规模化的发起和资产管理业务，在活跃的发起和还款环境中具有优势 [16] - 公司持续优化融资，通过发行永久优先股和新的CRE CLO等方式获取资金，以支持投资组合增长和提高运营杠杆 [15][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计第三和第四季度还款活动将增加，目前预计每个季度还款约10亿美元 [10][23] - 短期内，公司将继续受益于现有LIBOR下限和较高的有效净息差，但随着投资组合向按即期LIBOR定价的新贷款过渡，这种收益将减少 [23] - 公司认为当前市场环境活跃，发起业务良好，投资组合表现强劲，整体经营状况良好，有能力利用不断增长的投资机会管道 [16][24] - 对于Delta变种病毒，公司密切关注其对员工健康和投资组合的影响，但认为现有投资组合具有一定的韧性，不会过度担忧 [53] 其他重要信息 - 公司拥有强大的季度资产审查流程，对投资组合中的每笔贷款进行评估并分配当前风险评级，当前投资组合风险评级为3.1（5分制），与上季度加权平均风险评级一致，90%的贷款风险评级为3或更好，较上季度略有上升，第二季度观察名单组成没有变化，但部分物业出现改善趋势 [21] - 第二季度，纽约公寓贷款有2760万美元的还款，布鲁克林酒店贷款第二季度入住率从第一季度的53%升至77%，皇后区工业贷款接近下一个到期日，可能会提供短期展期以允许赞助商完成出售流程 [22] - 截至季度末，公司流动性状况良好，现金及未动用的公司循环信贷额度总计超过6.3亿美元 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 分红是否有提升空间及是否会有特别股息 - 公司目前专注于当前股息，未来会与董事会讨论后进行调整，鉴于低利率环境，目标仍是维持当前股息，目前不考虑特别股息，年底会综合多因素与董事会讨论 [28][29][30] 问题2: 第三和第四季度预计的10亿美元还款是否会产生提前还款收入 - 提前还款会产生一些原始发行折扣（OID）的提前确认收入，但还款期间会有现金拖累，因为需要时间用新发起的贷款来匹配还款 [31] 问题3: 波特兰零售贷款的最新情况及未来几个月的预期 - 公司正在与下一任赞助商合作推进该投资的下一阶段，希望下季度提供更全面的更新，目前该贷款未进入止赎程序 [32][36] 问题4: 房地产股权资金的流向及新兴市场情况 - 资本加速流向东南部和一些科技城市等增长市场，多户住宅和办公市场租赁速度良好，夏洛特和佛罗里达市场表现强劲，公司会从贷款和股权方面关注这些市场 [38][39][41] 问题5: 下半年投资组合规模是否会持平 - 公司预计考虑还款和发起能力，下半年投资组合规模将维持在60亿美元左右 [42] 问题6: 资金再部署的现金拖累及CLO交易费用情况 - 下半年还款和新贷款发放之间可能存在一个月左右的时间差，会产生一定现金拖累，难以量化；FL1 CLO交易的递延融资成本已摊销完毕，此次关闭该交易无加速费用，新交易关闭后会有需摊销的成本 [46][47] 问题7: 如何考虑资本结构和不同融资方式的成本 - 公司认为普通股和优先股都是可行的融资选择，目前由于还款和发起管道的情况，对股权融资的需求相对较低，但如果管道增长或还款推迟，可能需要股权融资 [48][49][50] 问题8: 考虑Delta变种病毒，对在纽约投入资本的看法及当地机会情况 - 公司密切关注Delta变种病毒对员工健康和投资组合的影响，但认为现有投资组合具有韧性，纽约市租赁活动增加，公司仍会关注纽约多户住宅市场，但会在租赁和优惠假设上更保守 [52][53][54] 问题9: 单户住房贷款市场的看法及未来是否会更活跃 - 公司在KKR的房地产私募股权业务中活跃于住房领域，有单户租赁股权平台，认为该市场有吸引力，希望开展更多业务，但由于商业银行在该领域也很活跃，不确定能在该市场拓展的规模 [55][56] 问题10: 利率上升和还款对股息政策的影响及LIBOR下限贷款减少的原因 - 下半年还款增加会带来OID加速收入，但会失去部分LIBOR下限带来的超额净息差，新贷款主要基于利差定价，有利于未来与利率上升的正相关；部分贷款在到期或提供展期时，重新调整了息票结构，降低了LIBOR下限，增加了利差 [58][59][62] 问题11: 管道中贷款的贷款价值比（LTV）、利差情况及预计资金情况 - 管道与过去业务一致，包括一些建设项目和生命科学等新兴领域，也有传统多户住宅业务，市场利差和竞争态势与过去几个季度基本一致，预计初始资金情况与本季度相当 [65][66][68] 问题12: 投资组合中建设贷款的占比、未来趋势及流动性与管道和未承诺资金的关系 - 目前建设贷款占比不到5%，主要集中在工业领域，预计未来几个季度随着还款增加，建设贷款的未来资金安排会有帮助，公司认为在风险可控范围内，会继续关注该领域 [69][70][71] 问题13: 工业领域贷款在投资组合中的占比及对净资产收益率（ROE）的影响 - 历史上工业贷款在投资组合中的规模和占比较难提升，但目前有一些大型机会，有可能将投资组合中工业贷款占比提升至低两位数，但不会成为最大的敞口，对ROE有轻微的正向贡献 [73][74][75]