财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度GAAP净收入为2920万美元，即每股0.52美元，其中包括160万美元的较低CECL拨备收益 [7] - 本季度可分配收益为3040万美元，即每股0.55美元，得益于投资组合的增长和资产的持续强劲表现 [7] - 截至2021年3月31日，每股账面价值增至18.89美元，其中包括每股1.06美元的CECL影响，而截至12月31日为18.76美元 [7] - 4月中旬，公司支付了第一季度每股0.43美元的现金股息，按昨日收盘价计算，股息年化收益率为8.7% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司发起了三笔贷款，总计5.35亿美元，包括两笔办公物业贷款和一笔多户住宅物业贷款 [13] - 过去一个季度的净资金超过3.3亿美元，截至3月31日，投资组合增长至超过53亿美元 [13] - 截至季度末，76%的资产融资完全按市值计价，剩余24%的余额始终受信用标记影响 [23] - 截至季度末，公司的债务与股权比率和总杠杆比率分别为2.1倍和3.7倍，发行优先股后，目前分别为1.7倍和3.1倍，但预计后续季度杠杆比率将回到第一季度的水平 [23][24] - 目前投资组合风险评级为3.11（五分制），与上一季度的加权平均风险评级一致 [25] - 89%的贷款现在风险评级为3或更好，高于第四季度的84% [26] - 约2%的投资组合风险评级为5，主要包括波特兰零售贷款 [27] - 第一季度收到约2.44亿美元的还款，预计下半年还款活动将增加 [28] - 目前，69%的贷款组合有至少1%的LIBOR下限，一半的贷款组合受至少1.65%的LIBOR下限约束 [29] - 新贷款的LIBOR下限正在重置为即期利率，通常约为10 - 15个基点 [30] - 本季度末，公司流动性状况强劲，超过5.7亿美元，其中包括2.09亿美元现金和3.35亿美元未提取的公司循环信贷额度 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公室市场受COVID影响，公司对办公室市场略显保守，将继续关注增长市场，对门户市场持谨慎态度 [15] - 纽约市场，多户住宅市场开始复苏，公寓价格企稳并略有上涨，优惠措施减少；办公室市场仍不确定，融资市场对办公室部门持谨慎态度；公寓库存贷款销售进展顺利 [49][50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于由顶级赞助商拥有的优质房地产贷款发起 [12] - 公司正在增加对生命科学和工业领域的关注和业务活动 [18] - 公司的投资组合主要由机构级房地产担保的较轻过渡性浮动利率高级贷款组成，其中85%为多户住宅和办公物业，酒店和零售占比仅为6% [19] - 行业竞争激烈，市场利差和收益率压缩，但公司的融资成本也在下降 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为，随着现有投资组合和嵌入式LIBOR下限的存在，未来几个季度收益可能会提高，但预计第三和第四季度会有大量还款，之后收益将开始正常化 [12][36] - 公司对当前市场机会感到兴奋，认为房地产市场在低利率环境下具有吸引力，资本将继续流入该领域，有利于公司的赞助商和业务活动 [86] 其他重要信息 - 公司在4月中旬发行了1.725亿美元的永久优先股，固定成本为6.5%，为公司提供了永久资本，以利用当前市场机会，服务机构客户并扩大投资组合 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 下半年还款后收益的变化情况 - 公司认为未来几个季度收益可能会提高，预计第三和第四季度会有大量还款，之后收益将开始正常化；还款会带来加速提前还款收入的收益，但后续将不再受益于LIBOR下限和超额净息差 [36][37] 问题: 管道贷款的加权平均内部收益率与历史水平的比较 - 目前管道贷款的加权平均内部收益率在13% - 14%之间，略高于疫情前水平，但预计未来几个季度的贷款内部收益率将接近疫情前的11% - 12% [38][39] 问题: 发行普通股的合理水平 - 公司过去在市场融资时较为谨慎，仅在对股票有增值作用时进行；优先股发行解决了近期的流动性需求，考虑到第三和第四季度的大量还款，短期内对发行普通股持谨慎态度，但情况可能会发生变化 [40][41] 问题: 季度末后贷款的资金比例较低是否是为了管理管道以应对下半年的再融资或还款浪潮 - 公司认为有一定的未来资金基础是合适的，但这种情况更多是巧合，主要是由于参与工业领域的建设贷款项目导致的 [44] 问题: 本季度的挑选收入情况以及与去年同期和上一季度的比较 - 本季度挑选收入的变化主要由少数资产驱动，总计约330万美元；其中，劳德代尔堡酒店贷款的修改导致了1000万美元的还款和挑选余额的调整，该贷款现在已恢复正常；本季度净变化约为85万美元 [46][47] 问题: 纽约市场的情况 - 纽约市场多户住宅市场开始复苏，公寓价格企稳并略有上涨，优惠措施减少；办公室市场仍不确定，融资市场对办公室部门持谨慎态度；公寓库存贷款销售进展顺利 [49][50][51] 问题: 是否看到回购成本下降和/或预付款率上升，以及对CRE CLO融资策略的看法 - 公司看到负债方面的融资成本压缩，回购利差在市场上普遍收窄；CRE CLO市场非常活跃，是一种高效的资本成本方式，公司现有CLO的资本成本具有吸引力，尽管已过再投资期，但仍受益于该成本；公司将密切关注该市场，以满足今年的融资需求 [56][57] 问题: 资金成本的变化是否会部分抵消资产收益率的压力，以及收益能力正常化的原因 - 公司认为资金成本的变化会部分抵消资产收益率的压力；当前投资组合的有效净息差受益于LIBOR下限，与疫情前市场相比，净息差相对有吸引力；随着高LIBOR下限的贷款还款，新贷款的LIBOR下限将重置为即期利率，未来如果LIBOR上升，投资组合将受益 [60][61][62] 问题: 预计明年初股息覆盖率的情况 - 公司认为疫情前完全部署资金的季度情况具有一定代表性，但现在预测明年的具体覆盖率还为时过早，预计收益将正常化，但具体水平难以预测 [64] 问题: 4月份利息和租金收取情况与第一季度的比较 - 从利息收取角度来看，仍有两笔五级贷款未收取利息；从底层物业的入住率趋势来看，多户住宅资产有积极改善；整体租户收款情况良好，预计这一趋势将持续 [65] 问题: 新贷款发起利差的方向以及新贷款的经济效益如何影响底线与总融资成本 - 对于轻过渡性资产，新发起贷款的综合票面利率目前在3%左右；公司对融资市场的情况感到鼓舞，认为有机会重置成本；公司将综合考虑各种融资渠道的成本，以实现多元化和降低成本 [69][70] 问题: 对单户租赁物业类型的看法和竞争环境 - 公司看好该领域，认为这是受疫情推动的领域之一；该笔贷款是为机构赞助商建设租赁项目提供的；该地区单户租赁市场有充足的债务和股权流动性，公司将寻找合适的机会参与 [72][73] 问题: 劳德代尔堡酒店的RevPAR和入住率情况 - 当前月份入住率在70%以上，平均每日房价在300美元以上，RevPAR在200美元以上；与疫情前的稳定数据相比，入住率相当，平均每日房价更高，RevPAR超过疫情前水平；赞助商对该资产的表现负责，最近的修改使其偿还了应计利息并降低了贷款杠杆，因此该贷款从四级升级为三级 [78] 问题: 向工业领域转移是否面临竞争，以及是否能创造价值 - 工业领域竞争激烈，但也有很多机会；工业建设相对简单，但建设性质限制了部分受监管机构的资本参与；公司在该领域有一定的股权暴露和市场知识，认为可以利用这些优势创造价值 [79] 问题: CECL拨备减少160万美元是否与两笔四级贷款升级为三级有关，以及其他四级贷款升级是否会带来更多CECL回收 - CECL拨备减少主要是由于本季度实施的宏观经济情景略好于上一季度，以及劳德代尔堡酒店贷款的升级；同时，本季度的发起贷款是还款的两倍，存在一些抵消因素 [82][83] 问题: 管道业务中赞助商的活动情况 - 公司看到所有赞助商的活动都在增加，这是去年第四季度以来的延续；房地产市场在低利率环境下具有吸引力，资本将继续流入该领域，有利于公司的赞助商和业务活动；目前市场关注的领域包括多户住宅、单户租赁、学生住房、生命科学和工业等，而办公室和零售领域仍存在不确定性 [86][87][88]