财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.98美元，较上一季度增加0.10美元，主要受收购、One Paseo办公室和住宅项目的NOI贡献以及0.015美元的租赁终止费推动 [28] - 第三季度同店现金NOI增长16.6%，GAAP同店NOI增长3.2%；调整终止付款后，同店现金NOI增长3.7%，同店GAAP NOI增长2.2% [29][30] - 第三季度末，稳定投资组合的入住率为91.5%，出租率为93.9%，入住率较上一季度下降30个基点 [31] - 预计2021年资本利息约为8000万美元，同店现金NOI增长在5% - 5.5%之间，年末办公组合入住率约为91.5%，住宅入住率超过80% [36] - 预计2021年FFO每股在3.74 - 3.80美元之间，中点为3.77美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第三季度签署的租约比2021年前两个季度的总和还多，自第二季度以来，签署了近60万平方英尺的开发、新租约和续租约 [9] - 在圣地亚哥的UTC子市场签署了一份7.1万平方英尺的长期租约，用于新开发项目，项目开工一个月后已100%出租 [11] 生命科学业务 - 第三季度签署了3份租约，总计33万平方英尺的总部空间，与圣地亚哥的上市公司签订，按市值计算租金增长约45%，平均租期约12年 [12] - 将在未来30个月交付250万平方英尺的先进生命科学设施，Kilroy Oyster Point的未来三个阶段将使生命科学投资组合再增加150 - 200万平方英尺 [21] 住宅业务 - One Paseo项目的608套单元已全部出租，租金自年初以来上涨了25%；好莱坞豪华塔楼Jardine已出租超过60%，远超预期 [13] 各个市场数据和关键指标变化 圣地亚哥 - 大型科技和当地风投支持的公司非常活跃，2100 Kettner项目的活动显著增加，上周有3次参观，昨天收到一份RFP，正在推行多租户策略 [50][51] 洛杉矶 - 市场积极消息集中在卡尔弗城、好莱坞和西洛杉矶，西洛杉矶的转租空间减少，游戏、媒体和科技公司持续扩张 [52] 旧金山 - 转租空间从900万平方英尺降至700万平方英尺，第三季度签署了225万平方英尺的租约，今年迄今达到390万平方英尺，为2019年第四季度以来的最高水平 [54][55] 南旧金山 - Kilroy Oyster Point项目的第二阶段已启动，预计2023年左右交付时需求强劲，在建项目要么已全部出租，要么大部分空间已承诺 [58][59] 西雅图 - 市中心的转租空间持续下降，A类优质、位置优越的产品租金略有上涨，Rainier Square新项目正在出租，West 8th收购项目前景良好 [60] 奥斯汀 - 公司对当地市场感到鼓舞，目前有超过20万平方英尺的租约处于文件处理阶段，CBD有两笔总计超过90万平方英尺的大型待决交易，Domain子市场有一笔超过30万平方英尺的科技交易已完成 [62] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续向生命科学平台分配资本，扩大圣地亚哥的生命科学业务，未来将交付大量生命科学设施，使生命科学和医疗保健租户在NOI中的占比达到25% - 30% [17][22] - 优先完成在建开发项目，并为未来开发项目做好定位，有26亿美元的在建项目计划在未来两年内完成，这些项目稳定后将产生约1.7亿美元的增量现金NOI [23] - 关注市场需求变化，提供符合租户需求的工作环境，包括位置、规模、现代设计、健康环境和轻松氛围等 [24] - 行业竞争方面，科技和生命科学租户之间的竞争健康，两者都在寻求更现代、高效的工作环境 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自疫情开始一年半多以来，西海岸城市正在复兴，居民重新回到城市公寓，餐厅、酒吧等场所恢复热闹，更多公司回到办公室 [5][6][7] - 科技和生命科学公司持续繁荣，股价接近历史高位，风投融资有望创纪录，这推动了人才竞争、职位发布增长和房地产采购增加 [8] - 市场条件改善，公司租赁业务表现强劲，未来前景乐观，预计将实现强劲增长和价值创造 [9][25] 其他重要信息 - 公司在GRESB排名中连续八年被评为美洲所有公开交易公司、所有资产类别的可持续发展第一名 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍一下市场的租赁动态 - 办公室仍将是工作生态系统的中心，混合工作模式将成为常态，对空间需求的净影响较小，员工对健康、安全和 wellness的重视将导致对优质建筑的需求增加 [41][43][44] - 各市场活动持续增加，奥斯汀的办公室入住率接近50%，旧金山和圣何塞约为20%，但增长较快 [45][48] - 房地产高管关注混合工作模式及其对未来办公空间需求的影响 [49] 问题2: 请说明Oyster Point的市场租金情况以及KOP Phase 1剩余NOI的GAAP确认时间 - Oyster Point的市场租金目前达到每平方英尺7美元净租金，且有望超过该水平 [64] - KOP Phase 1中，Cytokinetics已于10月初开始确认收入，Stripe占用的其余两栋楼将于11月开始确认收入 [66] 问题3: 开发管道扩张过程中是否遇到供应链中断问题 - 存在一些供应链中断问题，但公司几年前就决定减少对海外供应商的依赖，目前仍依赖钢铁进口，公司会选择没有拥堵的港口，并对建设成本进行预测，目前项目成本控制良好 [68][69] 问题4: 2022年初的大型租户搬离情况如何 - 预计该租户的租金比市场水平低20% - 25%，公司已与租户进行沟通，并在积极寻找新租户，目前有很多活动 [71][72] 问题5: 请确认圣地亚哥搬离租户的面积以及2022年是否还有其他大型搬离情况 - 搬离租户的面积约为12.5 - 13万平方英尺，2022年没有其他大型搬离情况 [75][76] 问题6: 考虑到建设的多年前置时间，现在开始增量项目的想法如何 - 公司将在明年开始Santa Fe Summit项目的第一阶段，约30万平方英尺，如果其中一个阶段租出，可能会开始两个阶段；Flower Mart项目已获得所有授权，但要等旧金山市场稳定后再启动；SIX0项目约一年后可启动；圣莫尼卡26街的项目可能明年启动 [78][79][80] 问题7: 如何在奥斯汀市场实现增长 - 公司团队正在积极开展工作，希望能在本季度或明年完成一些项目，但出于竞争原因，暂不公开具体情况 [82] 问题8: 洛杉矶市场的情况如何，如何提高入住率 - 洛杉矶市场较大，由多个子市场组成，西洛杉矶的活动增加，大租户和小租户都有积极迹象，随着市场放松，需求将增加 [87][88][89] 问题9: 公司的租赁期限情况如何，何时能回到7 - 10年的水平 - 公司的平均租赁期限为9.5年，其中圣地亚哥签署的租约平均超过11年，续约租约的期限在4年以上 [95] 问题10: 请介绍南旧金山生命科学的需求情况、KOP 2的时间预期以及该地区的基础设施问题 - 市场需求仍然强劲，目前需求约为400万平方英尺，租金正在上涨；公司正在与各方讨论交通解决方案，Genentech有强大的渡轮服务 [98][99] 问题11: 奥斯汀地区的管理团队情况如何 - 公司已确定内部人员负责奥斯汀地区的资产管理和租赁工作，正在积极招聘更多人员，目前有几个优秀的候选人 [100][101][103] 问题12: 如何考虑Flower Mart项目在办公和住宅之间的转换 - 项目有很大的灵活性，可以根据市场情况在办公、住宅和零售之间进行切换，公司将在未来几个季度观察市场情况后再做决定 [104][105][107] 问题13: 公司租赁期限较短的原因是什么 - 补充材料中显示的平均租赁期限为4.3年，是指稳定投资组合的租约，加上圣地亚哥的重建租约后，平均租赁期限为9.5年 [109][110] 问题14: 公司投资组合中Class B项目的占比以及转租空间情况 - 公司没有Class B项目；最大的转租空间是350 Mission sales force的转租，部分已被吸收，剩余部分仍在市场上 [114][115] 问题15: 如何看待湾区硅谷和旧金山CBD市场的复苏差异 - 硅谷市场活动活跃，存在“贫富差距”，与旧金山市场相互影响，旧金山CBD市场开始开放，需求和活动持续增加 [118][119]