财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.99美元，受益于西雅图333 Dexter 49%股权的全季度贡献以及德尔马One Paseo混合用途项目办公空间的增量GAAP收入，还包括每股0.02美元与租户信用和租金可收回性评估相关的备抵 [24] - 同店现金NOI季度增长3.8%，主要受租金上涨和免租期结束推动；GAAP同店NOI下降1.9%，主要由于上年一次性付款 [25] - 第三季度末，稳定投资组合出租率为92.2%，签约率为95.5% [25] - 8月完成4.25亿美元12年期无担保绿色债券公开发行，年利率2.5%，用部分收益全额偿还1.5亿美元定期贷款安排，目前流动性约14亿美元，包括约6.85亿美元现金和7.5亿美元循环信贷额度，净债务与第三季度年化EBITDA之比为5.6倍 [26] - 为击败15号提案的财产税增加倡议投资每股0.07美元，其中0.03美元已在第二和第三季度支出，0.04美元将在第四季度G&A中体现 [27] - 预计2020年剩余时间开发支出在1亿 - 2亿美元之间，正在就旧金山湾区一栋约7500万美元的建筑出售进行深入谈判，预计本季度晚些时候完成交易 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第三季度租金收取率超过96%，办公和生命科学租金收取率超过98%，稳定投资组合本季度签署约11.5万平方英尺续租租约，租金现金基础上涨15%，GAAP基础上涨34%，2023年前平均年租约到期率约为6.5%，除今年第四季度到期外，到2021年底没有超过6万平方英尺的到期租约 [7][8][9] - 开发业务方面，19亿美元建设项目按计划进行，Netflix On Vine办公项目预计第四季度交付，稳定后预计产生1.4亿美元年化现金净营业收入 [10] - 零售业务方面，过去两个季度为约90%零售租户制定租金减免计划，一个月租金延期约150万美元，非合同停车收入每月约150万美元NOI，预计在居家令解除前收到约三分之一 [30] - 住宅业务方面，One Paseo和Del Mar的28.5万平方英尺办公项目截至10月开始确认59%收入，预计今年剩余时间分阶段确认剩余租赁办公空间收入，7月交付146套住宅单元，整个608套项目目前出租率为51%，租赁势头在过去一个月有所回升，Living // On Vine住宅部分预计2021年第一季度交付 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸生命科学市场目前专用面积约2000万平方英尺，直接空置率在2% - 3%之间，估计当前需求约550万平方英尺 [13] - 近期市场交易显示，西雅图一处多租户建筑成交价为每英尺1000美元，圣莫尼卡一处多租户建筑成交价为每英尺1800美元，旧金山多笔交易价格在每英尺1000 - 1300美元之间 [29] - 旧金山转租空间约700万英尺，80%位于金融区和中市场区域，一半转租空间2023年到期 [90] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于维持强大财务基础、主动管理租约到期和稳定投资组合、执行在建开发项目、规划未来开发启动、与政府机构合作影响政策以及为后疫情时代做准备，从可持续性和健康角度提升投资组合质量 [6] - 看好生命科学和健康两大主题，认为生命科学行业受疫情积极影响，未来将持续受益，公司具备服务该市场的能力，生命科学投资组合有价值；健康方面，认为办公物业将对能提供更大、更明亮楼层、更灵活布局和先进操作系统的物业有更高溢价，公司现有投资组合年轻且设计符合需求，拥有全球最多Fitwel认证物业，有经验追求新开发概念，将在市场中具有竞争优势 [11][17][19] - 考虑进入新的生命科学市场，但会保持耐心，等待合适机会 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情持续时间超出预期，但公司财务和运营表现良好，对未来保持乐观，相信科技、媒体和生命科学仍将是经济增长引擎，公司所在市场的智力资本、顶尖大学和优质生活难以复制，是差异化因素 [5][20][21] - 看到一些积极迹象，如人们希望回到工作岗位，城市在解决无家可归等问题上取得进展，15号提案支持率下降，市场有一些大交易正在进行，与科技和生命科学公司就多个市场的开发进行谈判 [34][37][38][40] - 认为疫情后公司和员工会希望回到共享工作空间，预计人均办公面积将增加30% - 40%，但具体情况有待观察 [42] 其他重要信息 - 会议部分信息具有前瞻性，相关声明可参考补充资料包，会议在公司网站直播，可在未来八天通过电话和互联网重播，收益报告和补充资料包已向SEC提交，也可在公司网站获取 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何对未来乐观，租户是否会回到共享空间以及空间如何演变 - 人们希望回到工作岗位，居家办公导致部分人生产力下降约50%，城市在解决无家可归等问题上取得进展，15号提案支持率下降，市场有大交易进行，与科技和生命科学公司有开发谈判，预计人均办公面积将增加30% - 40% [34][35][37][38][40][42] 问题: 是否考虑出售资产或增加合资企业，以及租户讨论情况和转租空间情况 - 目前无意以当前股价出售股票，Oyster Point Phase 2开发按计划进行，有显著需求，资产出售受疫情影响，租户因寻求灵活性倾向短期续租，趋势可能持续，公司整体租户中大型科技公司未在投资组合中提供转租空间 [47][48][50][53] 问题: 第三季度未收取的2%租金是否计入近期冲销，是否限制未来风险，是否还有其他问题租户 - 0.02美元冲销中，约60%为对有问题租户设立的准备金，40%为转为现金收款并冲销直线租金，50%与办公相关，希望已接近问题尾声，仍在关注零售、健身房和联合办公租户 [55][56] 问题: 新租赁是否会在建筑入住率达到50% - 60%且大部分人返回后才恢复 - 旧金山情况正在改善，人们开始返回工作岗位，但仍有对疫情的恐惧，需要时间，企业房地产高管有计划，预计大型公司会开始考虑长期需求，好莱坞制作恢复，生命科学需求增加 [59][60][62][63] 问题: Flower Mart开发是否有问题或要求 - 公司有开发协议，有较长时间开始开发，不担心限制或禁止，城市希望从该项目获得收入和就业机会，会合作 [64] 问题: 是否担心生命科学市场近期至中期供应增加，是否考虑进入新市场，住宅项目收益率是否变化 - 很多转换项目存在问题，且不在公司主要运营的优质市场，进入新市场在考虑范围内，但会耐心等待合适机会，住宅租金较年初有所下降 [68][69][71][72] 问题: 大交易的规模、市场和时间，Dropbox Studios布局对建筑设计的影响 - 西雅图Facebook、Google、Amazon有租赁活动，旧金山生命科学活跃，好莱坞和卡尔弗城Netflix、Amazon等有扩张，西区Facebook有租赁，圣地亚哥大型科技公司有扩张和需求；公司认为企业在适应办公空间，会增加聚集和协作空间，类似酒店大堂，大楼层板适合这种设计 [74][75][76][77][78][80][82] 问题: 各市场净有效租金较疫情前的下降情况，转租空间对要价租金的影响，同店现金NOI增长是否因费用降低 - 由于数据不足难以确定净有效租金，旧金山优质建筑租金未大幅下降，转租空间通常有折扣，大部分转租空间在特定区域且部分2023年到期，公司直接租赁空间少；同店现金NOI增长主要因租金上涨和免租期结束，而非费用降低 [87][88][90][93] 问题: Flower Mart是否可开发为生命科学资产，是否考虑进入其他生物科技市场，7500万美元资产出售情况 - Flower Mart可以开发为生命科学资产，但不确定生命科学企业是否愿意；公司在评估进入其他市场，但未执行战略；资产出售是疫情前开始的营销过程，每英尺约900美元，交易未完成，受保密协议限制暂无法提供更多细节 [100][101][102][108] 问题: 关于15号提案的民意调查情况 - 多数民意调查有偏差不准确，公司合作的团体历史上在这些问题上的民意调查最准确，15号提案是一场势均力敌的竞争，公司谨慎乐观认为该提案会被否决 [110][111][113] 问题: 租户居家办公生产力问题在不同行业、规模和地区的区别，长滩物业到期情况更新 - 生产和娱乐行业居家办公生产力受影响大，大型科技公司也有类似情况，小型咨询公司居家办公影响较小；长滩物业正在进行中等翻新，有一家信用良好的公司正在将交易提交给高管团队，公司对前景感到乐观 [116][117][119][120]