财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.78美元，包含每股0.17美元的遣散费和每股0.05美元的租户信用评估费用，剔除后FFO为每股1美元 [30] - 同店现金NOI增长10.9%，GAAP NOI下降1.3%，剔除收入反转因素，同店GAAP NOI接近增长2% [31] - 第二季度末稳定投资组合的入住率为92.3%，出租率为96% [31] - 4月完成3.5亿美元债务发行，流动性增至13亿美元，包括约5.6亿美元现金和7.5亿美元循环信贷额度 [32] - 第二季度净债务与年化EBITDA的比率为5.7倍（剔除遣散费） [32] - 第二季度所有物业类型的租金收取率为95%，其中办公室为98%，住宅为88%，零售为32%；7月租金收取率为95%，其中办公室为97%，住宅为87%，零售为46% [33][34] - 预计2020年剩余开发支出在2.5亿 - 3亿美元之间 [35] - 非合同停车收入每月约为150万美元的NOI，预计在居家令解除前能收到约三分之一 [36] - 预计全年现金同店NOI增长为中个位数 [40] - 预计今年剩余时间每季度G&A约为1800万美元 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 稳定投资组合签订了28.6万平方英尺的租约，约四分之三为续租，现金租金率上涨11%，GAAP租金率上涨30% [23] - 2022年前平均年租约到期面积降至4%，约57.5万平方英尺，年初为6%，上季度为5% [9] - 20亿美元的建设项目中，办公室和生命科学部分已出租90%，稳定后每年将产生约1.45亿美元的现金净营业收入 [24] - 6月，西雅图333 Dexter项目31.2万平方英尺（占项目49%）开始确认收入，剩余阶段预计明年上线 [37] - 7月，圣地亚哥One Paseo办公室项目3.6万平方英尺开始确认收入，项目整体收入确认达20%，预计今年剩余时间分阶段确认收入 [37] - 7月，One Paseo交付146套住宅单元，项目共608套单元，目前出租率为38%，过去一个月租赁势头增强 [38] - 预计年底Netflix On Vine项目35.5万平方英尺全部开始确认收入，住宅部分Living On Vine计划2021年第一季度交付 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 科技、媒体和生命科学公司推动西海岸市场发展，纳斯达克接近历史高位，IPO市场开放，并购活动恢复 [19] - 彭博分析显示，旧金山、硅谷和西雅图在全国100个最大都会区中，最有能力从新冠衰退中快速强劲复苏 [20] - 公司四分之三的年度租金收入来自科技、生命科学和媒体公司 [21] - 湾区和西雅图的上市科技公司表现有韧性，预计复苏更快，生命科学需求增加，较上季度增加近100万平方英尺 [47][50] - 洛杉矶的好莱坞和卡尔弗城子市场对内容制作商的需求强劲 [51] - 旧金山转租市场新增230万平方英尺，目前转租空间约500万平方英尺，直接空置率为5.4%，转租占2.5% [69] - 第二季度，85万平方英尺的转租空间从市场移除或成功转租 [73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有年轻、可持续的投资组合，注重降低租约到期风险，发展项目资金充足且出租率高 [7][8] - 行业趋势向更新、更高质量的物业发展，公司投资组合符合这些趋势，验证了发展战略和对可持续性及健康的承诺 [14] - 公司采取保守的资产负债表管理方法，根据市场情况灵活确保流动性或把握机会 [39] - 公司考虑根据新的健康标准和租户需求重新设计未来开发项目，如将Flower Mart项目拆分成更小的组件 [101][103] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 未来12个月是过渡时期，企业在疫情中摸索，租户会更注重办公场所质量，行业向高质量物业发展 [11][12] - 灵活办公将更普遍，但不会取代办公室，办公室对团队协作和创新仍至关重要 [16][17] - 西海岸市场有吸引力，科技、媒体和生命科学公司的实力和韧性将推动市场复苏 [18] - 租赁活动从3 - 4月的低点有所回升，公司在防御和进攻方面都处于有利地位 [27] 其他重要信息 - 公司被NAIOP评为2020年度开发商，是对公司创新领导能力的认可 [25] - 公司年初选定处置一些较小资产，但受疫情限制，处置时间不确定 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年同店NOI中个位数增长是现金数字吗，是否排除租户租金延期影响 - 是现金数字，未排除租金延期影响，租金延期对同店NOI有负面影响 [43][44] 问题2: 科技公司对租赁市场的看法是否改变，各市场的实力如何排名 - 所有公司都在关注疫情对业务和房地产的影响，很多决策被搁置，待确定员工复工时间和疫苗接种情况 [46] - 湾区和西雅图的上市科技公司有韧性，预计复苏快，西雅图的贝尔维尤市场在转型，亚马逊等公司推动发展，湾区生命科学需求增加 [47][49][50] - 洛杉矶的好莱坞和卡尔弗城子市场需求强劲 [51] 问题3: 旧金山BART系统的情况是否改变租赁动态 - 现在判断交通方式对租赁的影响还为时过早，BART和Caltrain采取了严格清洁措施，很多科技员工居住在旧金山，距离办公室较近 [53][54] 问题4: 好莱坞项目入住率下降的原因是什么 - 是哥伦比亚广场项目中的一家营销公司破产，对入住率产生约50个基点的影响 [62] 问题5: 新旧建筑的租金定价差距如何 - 市场将更明显地区分优质建筑和非优质建筑，优质建筑能获得高额租金溢价，非优质建筑则难以吸引大公司 [63] 问题6: 公司整体投资组合的按市值计价情况如何 - 疫情前，公司整体市场租金低于市场约20%，旧金山约低30%，目前数据不足，但部分续约租金有所提高 [66][67] 问题7: 转租市场情况如何，旧金山转租空间增加会带来什么压力 - 目前市场转租空间约500万平方英尺，疫情期间新增230万平方英尺，旧金山直接空置率为5.4%，转租占2.5%，与互联网泡沫时期不同 [69] - 新增转租空间租期约2.5年，30%为租户预计划搬迁产生，60%的转租空间将在未来三到四年到期 [70][72] - A级资产租金稳定，转租市场有活动，短期转租能为租户提供灵活性 [71][73] 问题8: 公司如何应对2022年前较低的租约到期风险 - 公司与想提前续约的租户合作，根据具体情况进行协商，不会主动与还有多年租期的租户签订长期租约 [75] 问题9: 疫情对西海岸以外的二级科技市场有何影响 - 公司与租户的讨论中未涉及此问题，科技公司在其他市场如奥斯汀和东部的扩张趋势可能不会改变，因为能吸引更广泛的人才 [80] 问题10: 公司是否愿意开展生命科学的投机性开发或转换办公开发计划 - 公司目前没有考虑转换正在规划的项目，但很多建筑设计为可用于生命科学或办公的混合用途 [81] - 明年第一季度可能启动Kilroy Oyster Point的第二阶段生命科学项目，该项目约90万平方英尺，目前正在办理建筑许可 [83][84] 问题11: 本季度Jeff Hawken的终止付款为何如此之高 - 这是根据1996年签订的遗留合同支付的，市场希望公司解决该合同，董事会没有其他选择 [85][86] 问题12: 公司是否还有其他遗留合同 - 公司没有其他遗留合同 [88] 问题13: 近期建筑成本有何变化，建筑成本下降能否抵消租金下降 - 建筑开工和项目设计大幅收缩，预计建筑成本会下降，但租金是否下降不确定，且有很多变量影响结果 [92][93][96] 问题14: 长滩13万平方英尺空置空间的回填讨论进展如何 - 公司正在与三个实体就该空置空间进行讨论，对租赁前景感到乐观 [97] 问题15: 公司是否考虑根据新的健康标准重新设计未来开发项目 - 公司一直在考虑，是可持续性和健康领域的领导者，有专业团队研究，已对部分在建项目进行了调整，如拆分Flower Mart项目 [101][102][103] 问题16: 不同行业在居家办公和混合模式方面是否有差异 - 生命科学行业难以居家办公，小租户可能更倾向于不续约以节省成本，整体上居家办公将更普遍，但会与办公室办公相结合 [108][109] 问题17: 是否有对靠近居民的办公室需求增加的趋势 - 这是过去的趋势，预计将继续，很多公司不愿将空间转租，因为需要灵活性，未来市场情况会有波动 [111] 问题18: 遣散费中除了Jeff还有其他人吗 - 公司进行了一些裁员，会根据疫情情况调整组织规模，确保有足够的人才应对业务 [119][120] 问题19: 办公楼的利用率是否有所恢复 - 5 - 6月利用率有所回升，可达25% - 35%，但由于加州疫情反弹，目前利用率再次下降，人们希望复工，但受安全和政府限制影响 [123] 问题20: 本季度签订的五份约1万平方英尺的新租约能否为第三季度及以后提供方向 - 今年剩余时间和明年第一季度，续约将比新租更受重视，但因市场而异，如圣地亚哥有净增长，旧金山续约占比约50% - 55%，好莱坞有吸纳情况 [124] 问题21: 好莱坞破产营销公司的影响是否已在储备中体现 - 第二季度对收益没有重大财务影响，若该公司无法恢复，下半年将产生影响 [125]