财务数据和关键指标变化 - 2022年调整后EBITDA为5.92亿美元，包括经常性NOI和费用增加7600万美元，但被资产出售收益减少和公允价值投资组合变化所抵消 [6] - 2022年综合收入增长19%，薪酬及相关成本下降17%，经常性投资收入改善 [9] - 2022年公司份额内的物业NOI、贷款收入和基础管理费增长18%，达到5.1亿美元 [9] - 2022年GAAP每股收益为0.47美元，第四季度为0.16美元；调整后净收入全年为2.65亿美元，每股1.91美元，第四季度为6900万美元，每股约0.50美元 [35] - 第四季度调整后EBITDA为1.47亿美元，全年累计达5.92亿美元；第四季度收入较2021年第四季度增长6% [35] - 2022年估计年度NOI增长13%，达到创纪录的4.91亿美元；收费资本增长18%，达到创纪录的59亿美元；年末资产管理规模从两年前的180亿美元增至230亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 投资管理业务 - 债务平台利用当前贷款环境，为高质量赞助商提供贷款，实现无杠杆回报率超过20%，新增贷款平均余额从一年前的约5亿美元升至如今的近7.5亿美元 [15][25] - 2022年在该平台收购35项资产，总值5亿美元，资产规模增长40%至12亿美元，收费资本达4亿美元；欧盟物流投资组合目标为25亿美元，仍有13亿美元的增长空间；投资管理平台有35亿美元的非自由支配资本待配置，将增加现有59亿美元的收费资本 [16][18] 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合占全球投资组合的比例从2017年的39%升至54%，年末有3.3万套稳定单元，另有5000套正在开发 [37] - 美国山区和太平洋西北地区同店NOI增长12%；太平洋西北地区租金增长11%，第四季度混合租赁利差为5%；1月整个美国投资组合的混合租赁利差为5% [12][13][14] - 犹他州和爱达荷州租金分别增长15%和10%，山区第四季度混合租赁利差为6% [38] - 北加州和南加州因驱逐禁令结束，出现坏账增加、物业费用上升和入住率下降的情况，但第一季度有所改善，1月新租约租赁利差达11% [39] - 都柏林50%所有权的超2500套公寓同店入住率提高2%至99%，同店NOI增长11%，预计今年夏天交付的约1000套开发中公寓需求强劲 [40] 物流业务 - 年末工业投资组合共有109项资产，总面积近1100万平方英尺，资产管理规模达17亿美元 [42] - 空置率低至2%，入住率达98%，去年完成40笔租赁交易，总面积70万平方英尺，租金增长32% [43] - 2023年开局良好，租赁交易管道强劲，预计租赁量将超过2022年；大伦敦地区租金持续上涨，部分资产租金超过每平方英尺20英镑，较过去五年增长超50% [44] 办公业务 - 英国和北加州办公入住率提高，第四季度同店物业办公NOI增长8%；第四季度完成27万平方英尺的办公租赁，全年完成超120万平方英尺的办公租赁交易 [45] - 三分之二的办公NOI来自欧洲，主要是英国和都柏林，投资组合未到期租约平均期限为7.5年 [45] 开发和租赁业务 - 开发项目按计划于今年年中按时完成，稳定期租金超初始承保水平，预计为估计年度NOI增加9600万美元 [33][46] - 第四季度在南加州的Oaks项目租赁取得进展，目前已出租82%，新租户入住后将转入稳定投资组合 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国多数地区2022年租金实现两位数增长，现有租金较市场水平低33%，预计租金将进一步增长；空置率处于历史低位，新开发项目因融资成本上升而停滞，租户需求因供应链灵活性需求而持续高涨 [17] - 美国山区的爱达荷州、亚利桑那州、内华达州和犹他州是国内净迁入排名靠前的州，远程连接和灵活工作安排促进了该地区的发展 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资活动方面，鉴于交易成交量较低，公司在新投资上保持耐心，第四季度资本部署主要通过债务平台进行，该平台为股东带来有吸引力的无杠杆两位数回报，并推动30亿美元建设项目的完成 [3] - 投资管理平台有望继续增长，由债务和物流平台驱动，这些平台有强大的机会管道，且由资金充足的合作伙伴提供资金 [8] - 多户住宅投资组合将继续增长，因为租户寻求位于就业增长且生活质量高的市场的高品质公寓社区 [8] - 公司将专注于完成现有开发项目，预计这些项目稳定后将为公司带来9600万美元的额外NOI [33] - 公司在债务平台上具有竞争优势，能够为高质量赞助商提供贷款，实现无杠杆回报率超过20%，且平均贷款余额增加 [15][25] - 公司计划继续发展经济适用房业务，过去几年已增加近5000套单元，且可以轻资产方式运营 [65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对长期发展持乐观态度，基于过往业绩、团队、资产以及过去三十年建立的全球合作伙伴关系网络 [21] - 公司认为目前处于周期早期，预计今年下半年和明年年底前不会出现有意义的资产重新定价 [54] 其他重要信息 - 第四季度完成超1亿美元的折价债务回购，实现提前清偿收益2200万美元 [36] - 公司利用套期保值降低浮动利率风险，年末93%的债务为固定利率或已套期保值，季度末后重新套期保值，目前比例达97%，利率套期保值的加权平均期限为2.1年 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 都柏林科技行业回调对市场的影响 - 从疫情开始到2022年，科技行业新增3.5万个新岗位，爱尔兰科技人员规模调整仅减少约1000个岗位，公司对此并不担忧，并对完成Coopers Cross商业项目感到兴奋，有很多有前景的机会 [51] 问题2: 在美国投资办公物业的条件 - 公司将采取轻资产策略，不会将办公资产计入资产负债表，美国的办公资产将作为交易资产纳入合作伙伴平台；公司对美国西部特别是加州的城市高层资产兴趣不大，但对三到四层的郊区资产仍感兴趣，具体取决于价格；公司目前非常有耐心，没有任何资产处于收购托管状态 [74] 问题3: KW在30亿美元租赁组合中剩余开发费用的份额及资金来源 - KW约有4亿美元总资本用于完成开发和租赁管道项目，其中约50%来自项目建设融资，即约2亿美元需公司自行承担，大部分预计通过非核心资产出售获得，特别是一些非创收资产的出售 [57] 问题4: 肯尼迪 - 威尔逊债务平台的竞争优势及借款人了解途径 - 公司在债务领域的很多交易对手是长期合作伙伴，业务具有重复性；公司以易于合作、知识渊博、能理解复杂情况而著称，随着时间推移建立了良好声誉；团队不断与借款人和经纪人沟通，拓展业务网络；只要公司执行良好并为借款人提供优质服务，业务就会持续增长 [59] 问题5: 多户住宅续约情况及市场表现 - 第四季度租金趋于稳定，市场租金增长不明显，但公司弥补了租金损失；1月和2月市场租金开始回升，1月租赁置换率比第四季度高2%，入住率保持强劲，市场租金增长速度快于第四季度 [60][78] 问题6: 开展更多开发项目的条件 - 开发决策具有较长的前置时间，目前公司正在完成现有项目，希望将其稳定并产生收入；公司有一个重要的开发项目计划于2024年年中启动；公司在经济适用房业务方面持续投入，过去几年增加了近5000套单元，该业务与工资通胀相关，且需求巨大 [64][66] 问题7: 是否有其他投资管理机会或拒绝的业务 - 公司已推出Fund 7，首轮募资约2.75亿美元，目标募资7.5亿美元，是美国的增值基金；即将推出欧洲的Fund 3，是Fund 2的后续基金，主要是专注于英国和爱尔兰的物流增值基金 [69] 问题8: 债务平台的增长管道和机会，以及在资本市场活动下降情况下的增长能力 - 公司在债务平台上采取轻资产策略，美国的办公资产将作为交易资产纳入合作伙伴平台；公司对美国西部特别是加州的城市高层资产兴趣不大，但对三到四层的郊区资产仍感兴趣，具体取决于价格；公司目前非常有耐心，没有任何资产处于收购托管状态 [74]