财务数据和关键指标变化 - 第三季度GAAP每股收益为0.12美元，调整后净收入为6900万美元（约每股0.50美元），调整后EBITDA为1.66亿美元；年初至今GAAP每股收益为0.31美元，调整后净收入为1.96亿美元（约每股1.43美元），调整后EBITDA为4.44亿美元 [19][20] - 合并季度收入同比增长22%，环比增长近3%；包括非合并投资在内，本季度经常性NOI、贷款收入和费用份额较去年第三季度增长17%至1.3亿美元 [21] - 第三季度利率和汇率波动导致合并投资组合资产价值下降约2%，但相关物业层面债务按市值计价使净资产价值增加，抵消了这一影响 [21] - 第三季度利率极端波动使合并投资组合对冲价值增加3800万美元，计入损益表其他收入；利率对冲加权平均期限为2年 [22] - 截至季度末，流动性为7.2亿美元，包括4.2亿美元合并现金和5亿美元信贷额度中的3亿美元可用额度；季度末后，又偿还信贷额度2500万美元 [24] - 有效利率为4%，加权平均期限为5.9年；2025年前到期债务不足10%，均为无追索权物业层面融资；2023年计划用资产出售收益偿还超半数到期债务 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合占估计年度NOI的56%，高于2018年的42% [26] - 美国多户住宅租赁需求强劲，第三季度混合租赁利差为13%，同物业NOI增长9%；山区西部投资组合表现最佳，收入增长13%，新租约租金增长13%，续租租金增长15% [26] - 第三季度收购阿尔伯克基260套多户住宅社区，承担固定利率3.64%、剩余期限7年的债务；出售奥克兰178套城市公寓社区，售价5600万美元，资本化率4%，销售收益2500万美元，内部收益率21%，股权倍数2.5倍 [11][12] - 北加州市场利率投资组合规模最小，第三季度驱逐禁令和政府救济计划结束，坏账和物业层面费用增加；美国市场利率投资组合平均租约损失为11%，若全部收回，未来可能为公司增加2200万美元NOI [29][30] - 2022年已翻新超1000套单元，平均成本1.3万美元，成本回报率25%，超半数单元待翻新 [31] - Vintage经济适用房投资组合表现出色，租金随地区收入中位数增长6%，入住率从96.6%提高到97.5%；内华达州Vintage at Sanctuary项目稳定运营，投资组合稳定单元超9100套，另有2100套在建 [32] - 都柏林同物业入住率提高5%至超98%，同物业NOI增长7%；预计明年将交付约1000套单元 [33] 投资管理业务 - 全球债务平台是公司重要增长来源，86%的贷款为浮动利率，利率上升使债务平台收益从低两位数提高到高两位数 [34] - 第三季度完成3.2亿美元新贷款发放，平均利差430个基点，平均贷款价值比约55%；季度还款3000万美元；季度末后又完成1.65亿美元新贷款发放，平台贷款投资达26亿美元，公司持有7%权益；目前还有30亿美元资本可用于业务增长 [35] 物流业务 - 第三季度在欧洲和美国收购1.5亿美元和8400万美元物流资产，公司持股14%，新增7处资产、210万平方英尺，工业投资组合扩大到110处资产、近1100万平方英尺，管理资产总额16亿美元 [37] - 83%的物流投资组合位于英国，基本面强劲，2022年英国优质租金增长13%，高于2021年水平；空置率为3.7%，许多子市场低于2%，租金持续上涨 [38] - 今年在欧洲完成30万平方英尺工业租赁，现有租金增长22%；入住率稳定在99%，现有租金比市场水平低29% [39] 办公业务 - 办公入住率从第二季度开始改善，稳定入住率达94.7%；入住率提高和坏账减少使同物业收入增长3%，NOI增长2%；三分之二的办公NOI来自欧洲，主要是英国和都柏林 [42] - 英国租赁活动集中在优质资产；第三季度欧洲投资组合完成31笔商业租赁交易，约47.5万平方英尺，加权平均租赁期限12年；第四季度需求持续强劲，目前有超50万平方英尺租赁交易处于法律程序中，预计为公司带来约500万美元租金收入 [44] - 都柏林办公投资组合入住率达97%，租户对新建环保智能办公资产需求旺盛；第三季度20 Kildare Street项目稳定运营，租金高于商业计划，新增NOI超300万美元 [45] 酒店业务 - Shelbourne酒店夏季表现出色，第三季度收入和NOI恢复到疫情前水平，超500万美元；7月和9月创纪录，平均入住率超90%；2022年72%的客人来自北美；预计2022年剩余时间客房收入强劲 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国多户住宅市场需求强劲，山区西部因租金实惠、就业增长等因素表现突出；北加州市场受驱逐禁令结束影响，短期表现较弱，但预计未来将恢复 [26][29] - 英国物流市场基本面强劲，租金增长13%，空置率低至3.7%，许多子市场低于2%，对优质仓库空间需求大 [38] - 欧洲办公市场，英国和都柏林表现较好，入住率和租赁活动稳定增长 [42][44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦多户住宅债务和物流领域，第三季度100%的7亿美元投资集中在这两个领域 [11] - 多元化投资组合，62%的投资组合由多户住宅、物流和债务投资组成，以应对不同市场周期 [14] - 资本和对冲策略注重保护利率和汇率风险，截至2022年9月30日，97%的债务为固定或对冲状态，87%的欧洲投资账面价值已对冲；2023年到期债务3.11亿美元，约60%计划用资产出售和现有现金偿还 [15] - 与大型战略机构合作伙伴建立重要关系，已宣布平台有近40亿美元未使用的非自由裁量承诺资本，将评估未来12 - 18个月的新投资机会 [17] - 投资管理平台有38亿美元非自由裁量资本，将部署到所有宣布的平台，增加现有56亿美元收费资本 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务和投资组合在具有挑战性的宏观经济环境中表现良好，尽管面临全球通胀和央行行动带来的压力 [7] - 公司对未来增长充满信心，多户住宅净运营收入有机增长、债务和工业投资组合扩张以及30亿美元开发项目的完成将推动增长；预计到2024年底，开发项目将为公司带来9200万美元增量NOI，其中83%将实现稳定运营 [8] - 公司认为目前债务业务有增长机会，股权投资机会可能要到明年才会出现；公司将保持耐心，等待合适的投资时机 [53] 其他重要信息 - 第三季度重组部分外汇对冲，为公司带来7300万美元现金，同时保持强大的对冲头寸；自2013年以来，外汇对冲实现现金收益超2.4亿美元 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请按产品类型和地区说明今年至今资本化率或资产价值的变化，以及公司对投入闲置资金的意愿 - 公司目前对资金使用保持耐心，认为债务业务有增长机会，股权投资机会可能明年才会出现 [53] - 目前关于资本化率缺乏实证数据，公司第三季度出售的公寓资本化率为4%，但不能据此判断整体水平；市场上有大量资金愿意接受较低资本化率以获取优质资产，部分投资者甚至不使用杠杆，等待资本市场恢复正常 [55] - 过去1.5年成本上升，目前项目的替换成本比之前高20% - 30%；公司在疫情期间和今年购买原材料并签订固定价格合同，使项目完成时的资本化率高于初始预期，成本低于重新启动项目的水平 [56] 问题2: 如果未来收益和提成减少，当前正常物业运营的现金流能否维持股息水平 - 公司对当前股息水平感到满意，昨日已批准明年1月支付的股息；公司对现金流、销售和项目管道有信心，认为可以维持当前股息水平 [57] 问题3: 如何看待重返办公室趋势对山区西部多户住宅投资组合的影响，以及大型税务公司裁员或招聘冻结对加州多户住宅投资组合的影响 - 公司在山区西部投资近十年，该地区在疫情前后需求都很强劲，目前需求虽在回归疫情前水平，但仍未减弱；该地区租金实惠、就业机会多，仍有较大的租约损失空间，公司对该地区投资有信心 [59][60] - 加州北加州市场本季度表现较弱是由于驱逐禁令结束导致入住率暂时下降，实际租赁交易情况良好；随着入住率恢复到95% - 96%的正常水平，预计该地区明年表现将改善 [61]