财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后EBITDA为1.19亿美元，年初至今为2.79亿美元，2021年上半年为5.38亿美元，2021年Q2有3.3亿美元与出售多户住宅资产组合49%权益相关的收益 [7][8] - 预计年度NOI增至4.79亿美元，较当年增长10%，较2021年Q2增长19% [9] - 二季度调整后净收入为4100万美元，即每股约0.30美元；上半年GAAP每股收益为0.19美元，调整后净收入为1.27亿美元，即每股约0.92美元，调整后EBITDA为2.79亿美元 [15] - 合并收入较今年Q1增长9%，同比增长26%；包括非合并投资在内，季度经常性NOI、贷款收入和费用份额从去年Q2增长33%至1.3亿美元 [16] - 稳定投资组合产生15亿美元的年度总收入，公司份额约为50% [17] - 截至季度末，94%的债务已固定或对冲，平均利率为3.8%，平均期限不到6年；明年年底前到期的债务份额不到7%；拥有7.11亿美元的流动性，包括4.61亿美元的合并现金和2.5亿美元的信贷额度 [12][18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合占估计年度NOI的55%；美国多户住宅租赁条件良好，新租约增长19%，续租增长13%，入住率为94.5%，同店收入增长13%，同店NOI增长16% [21] - 南加州资产NOI增长27%，租金在新租约中增长28%，续租中增长10%；山区西部区域同店NOI增长15%，收购3个社区共1100个单元；太平洋西北投资组合NOI增长12% [21][22][23] - 美国市场平均租金损失为14%，若完全弥补，将为公司带来2700万美元的NOI；大部分美国多户住宅资产的物业债务可由买家按3.55%的平均利率承接，期限超过6年 [23] - 老式经济适用房和老年公寓投资组合租金增长6%，入住率为97%；自2015年收购以来，单元数量增加一倍多至1.1万多个，包括2000多个在建单元 [23][24] - 都柏林同店入住率提高6%至98%，同店NOI增长10.5%；Capital Dock入住率达97%，Clancy Quay入住率达99% [24] 投资管理业务 全球债务平台 - 二季度完成2.1亿美元新融资，偿还3.22亿美元；季度末后又完成2.2亿美元净新增贷款，平台贷款投资达24亿美元，公司持有7%权益 [26] - 该平台84%的贷款为浮动利率，随着利率上升受益，有超过30亿美元的额外增长能力 [26] 全球物流平台 - 二季度完成28笔收购，总额4.44亿美元，平台资产增至14亿美元，涵盖76项资产；新增190万平方英尺，优质投资组合增至650万平方英尺 [28] - 英国物流空置率降至2%以下，租金上涨，今年完成30万平方英尺租赁交易，租金增长24%，比业务计划高出11% [29] - 有望将欧洲物流平台扩大至约17亿美元，涵盖95项资产，面积达950万平方英尺，产生6200万美元的总NOI [29] 办公业务 - 70%的办公NOI来自欧洲资产，主要在英国和都柏林，租户质量高，加权平均未到期租约期限为7.6年 [30] - 欧洲办公资产租赁速度加快，季度内完成33笔商业租赁交易，带来370万美元增量收入，加权平均租约长度为6.5年；有50笔租赁交易正在进行，若完成将带来约500万美元增量租金收入 [31] 酒店业务 - 7月The Shelbourne酒店入住率近90%，平均每日房价约460欧元，NOI约200万欧元；6月情况类似，年底前已预订约50% [40] - 一季度和二季度约一半客人来自美国，6月这一比例达63%；预计NOI将显著增长，有望在未来12个月突破疫情前约1500万欧元的水平 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球利率自Q1末以来显著变化，公司94%的债务已固定或对冲，平均利率3.8%，平均期限不到6年 [12] - 美国多户住宅租金增长超过通胀，7月延续Q2强劲势头；债务平台有强大的贷款发放机会管道，Q3已完成2.2亿美元新贷款 [13] - 都柏林就业增长和重返办公室对新开发办公室和公寓租赁需求有利；英国物流市场基本面强劲，Q2空置率创历史新低，现有租金远低于市场水平 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过资本循环战略收购高质量资产，提升整体资产组合质量；继续专注于多户住宅业务和投资管理业务的增长，包括工业平台和债务平台 [13][43] - 计划将非核心资产出售所得资金重新投入到投资管理平台或多户住宅业务中；在新收购中尽量降低利率风险 [44] - 投资管理平台有超过40亿美元的非自由裁量资本，将用于所有已宣布的平台，增加现有53亿美元收费资本 [30] - 行业竞争方面，债务平台因部分使用回购融资和CLO的参与者难以获得资金、银行退出，公司得以追求更高质量资产和赞助商，并降低贷款价值比 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在不确定性，管理层对公司未来充满信心，认为团队有能力执行战略举措，实现经常性现金流增长 [33] - 公司凭借资产负债表和战略合作伙伴的流动性，有望继续发展业务，并利用当前环境中的任何错位机会 [33] - 预计多户住宅业务将继续增长，特别是南加州和山区西部区域；物流平台将受益于低空置率和租金增长；债务平台将受益于利率上升和强大的管道 [21][22][26][29] 其他重要信息 - 公司将于2022年9月22日在爱达荷州博伊西举行投资者日房产参观活动，欢迎股东了解山区西部战略并参观资产 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 快速增长的工业平台情况，包括目标国家、杠杆使用和资本化率 - 主要集中在英国，也关注爱尔兰和西班牙马德里；购买资本化率约4%，预计租金大幅增长；融资成本约2%，加上1.5 - 1.75%的利差，通过购买上限或掉期操作，无负杠杆，有正现金流 [37][38][39] 问题2: The Shelbourne酒店的NOI情况及与历史峰值对比 - 7月入住率近90%，平均每日房价约460欧元，NOI约200万欧元；6月类似，年底前已预订约50%；一季度和二季度约一半客人来自美国，6月达63%；预计NOI将显著增长，未来12个月有望突破疫情前约1500万欧元的水平 [40][41] 问题3: 非核心资产出售和股票回购的看法 - 过去2 - 3年专注于简化公司和出售非核心资产，未来18个月仍有出售计划，但规模不如2020 - 2021年；有30 - 40亿美元未使用的投资管理平台容量，可将非核心资产资金重新投入到增长业务中；股票回购取决于投资机会和流动性，目前倾向于增加流动性 [42][43][44] 问题4: 今年剩余时间收费资本的增长或暂停情况 - 公司有能力实现年度经常性NOI增长10 - 15%，收费资本和相关费用增长15 - 20%；目前处于发现和评估新收购的时期，需观察利率变化和市场机会 [47][48][50] 问题5: 多户住宅业务中，资产在公司资产负债表和战略合资企业之间的分配方式 - 美国增值基金运营时，短期增值机会的多户住宅交易将进入基金；长期机会则倾向于进入公司资产负债表或有更多股权投入的平台；公司不太愿意出售高质量多户住宅资产，新开发资产的资本化率高于市场水平 [52][53][54] 问题6: 都柏林多户住宅业务未来收入增长是否会加速 - 市场租金将继续增长，新开发项目的租金将高于业务计划，因供应不足；现有投资组合受租金管制，租金增长有限，但入住率和NOI增长良好 [55][56] 问题7: 债务平台目前有吸引力的交易类型、宏观因素影响及可吸引的收益率 - 债务投资平台的管道是推出以来最大的，部分参与者因融资问题退出，银行也有所退缩，公司可追求更高质量资产和赞助商，降低贷款价值比；可参与租赁公寓楼、优质租户的写字楼和大型资产组合等交易，获得更好的利差 [59][60] 问题8: 欧盟物流平台的按市值计价情况 - 目前认为按市值计价的资本化率约为6%，实际租赁执行情况比业务计划高出11%，行业基本面强劲，有望实现更高的资本化率 [61] 问题9: The Shelbourne酒店是否重新纳入同店组合 - 酒店此前因频繁开闭未纳入同店组合，目前运营正常且业绩创纪录；它是唯一合并的酒店，可在财务报表中体现，可线下讨论是否重新纳入 [62][63]