财务数据和关键指标变化 - 2021年调整后EBITDA增长53%，达到创纪录的9.28亿美元；全年GAAP每股收益为2.24美元，调整后净收入为5.09亿美元 [6][19] - Q4 GAAP每股摊薄收益为0.27美元，调整后净收入为8600万美元，调整后EBITDA为1.87亿美元 [19] - 2021年资产管理规模增长23%，达到创纪录的220亿美元；2021年投资交易总额达到创纪录的59亿美元，超过2019年和2020年的总和 [7] - 2021年投资组合收入达3.89亿美元，2020年仅为8100万美元；Q4非合并投资收入为1.75亿美元，2020年Q4仅为3600万美元 [20] - 债务成本降至3.5%，加权平均到期期限提高至6.1年；到2023年底到期的债务仅占9%，且均为物业层面债务；88%的债务为固定利率或通过利率衍生品进行对冲 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合从2020年初的29,840套增长到季度末的超35,000套，其中包括超5100套在建项目 [11] - Q4全球多户住宅投资组合同店净营业收入增长14%；美国各地区公寓投资组合净营业收入均实现两位数增长，山区西部和太平洋西北地区分别增长13%和14% [23][24] - Q4美国新租约利差为16%，续租利差为12%；1月续租利差为13%，新租约利差为17% [24][26] - 美国投资组合实际租金远高于疫情前水平，入住率约为96%；租金减免使用率较2020年Q4下降92%，较2021年Q3下降60% [25] - 都柏林租赁住房需求强劲，入住率回升至96%；Q4稳定了Capital Dock公寓社区，预计到2024年底在爱尔兰交付约1000套住房 [26][27] 办公业务 - Q4全球办公投资组合同店净营业收入增长4%，超70%的办公净营业收入来自欧洲资产 [29] - Q4完成46.5万平方英尺的租赁交易，全年商业租赁交易总面积达190万平方英尺，其中新租赁面积100万平方英尺，比2020年增长65%，续租面积90万平方英尺 [32] - 伦敦最大办公资产111 Buckingham Palace Road年底入住率约为80%，到Q1已实现100%租赁；英国韦布里奇郊区办公物业入住率从88.5%提升至95.5%，自收购以来净营业收入增长8% [34][35] 投资管理业务 - 收费资本增长至50亿美元，2021年增长28%，过去三年增长超一倍 [37] - 全球债务平台Q4完成3.44亿美元的贷款发放，全年增长120%；年底债务平台规模达20亿美元，包括2.8亿美元的未来未出资承诺；新增30亿美元的债务平台承诺，总承诺已增至60亿美元 [38][39] - 欧洲物流平台Q4增长63%，总资产达11亿美元；交易管道稳健，另有2亿美元资产正在报价中 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球房地产交易成交量在Q4保持高位，2022年交易流量预计仍将强劲 [8] - 美国各地区公寓收入增长超过通胀水平，多户住宅投资组合租约短期化，年周转率约为50% [9][10] - 欧洲英国办公投资组合租赁情况良好，都柏林部分标志性开发项目完工；伦敦和都柏林出现明显的返岗趋势 [12] - 英国物流行业空置率降至历史最低的4%，在线零售渗透率从三年前的11%增长到30% [40][94] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司过去几年简化业务，转型为全球特许经营企业，主要从合并投资组合和共同投资组合两大业务中产生现金流 [13][14] - 合并投资组合资本部署战略将主要集中在美国西部多户住宅和欧洲办公投资组合，利用过往经验和采购能力寻找非公开市场机会并实施增值举措 [15] - 核心投资组合计划继续扩展各种策略，包括自主混合基金、全球债务平台和欧洲物流平台 [16] - 公司目标是未来三年将估计年度净营业收入以10% - 15%的速度增长，将收费资本以15% - 20%的速度增长 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2021年Q4和全年的强劲业绩感到满意，认为公司在疫情后处于更有利的地位，有更多的业务增长方式，并将继续为股东和合作伙伴带来有吸引力的回报 [6][51] - 全球房地产市场交易活跃，机构对某些房地产资产的需求将保持高位，公司各业务线表现良好，发展前景乐观 [8] 其他重要信息 - 公司开发和租赁组合预计将为公司增加1.05亿美元的估计年度净营业收入，其中90%的资产将在明年年底前完成租赁或建设 [43] - Q4稳定了Capital Dock，入住率从年底的83%提升至Q1的超90%；完成了都柏林两个多户住宅资产和一个A级办公仓库的开发 [44] - 都柏林Kildare Street办公开发项目预计在Q2初完工，目前已获得潜在租户的强烈需求 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资环境中最大的机会所在及回报情况 - 公司关注美国西部和都柏林的多户住宅业务、全球债务平台、欧洲物流业务以及英国的办公资产；美国的办公收购主要通过自主基金和合作平台进行，将其视为交易性资产；物流、公寓和债务平台能带来每月现金流；公司会锁定收购时的利差并实施增值举措 [54][55][56] 问题2: 45亿美元承诺资金推动收费资本增长的潜在阻碍及是否需要更多资本 - 预计在未来18 - 24个月内部署这些资本；信贷和债务业务会有还款情况；有信心实现15% - 20%的增长目标；目前计划通过已筹集的3亿美元、资产销售和物业运营现金流来满足今年的资本需求，暂无额外融资计划 [59][60][61] 问题3: 优先股和认股权证出售的定价、时机、资本需求及债务平台承诺扩张情况 - 与Fairfax有12年合作历史，完成近80亿美元交易；评估多种筹集永久资本的方案后，认为此次交易是最佳选择；公司在共同投资业务和债务平台上通常能获得15% - 20%的年回报率；认股权证价格较过去几年回购股票的价格溢价23%；此次筹集的永久资本将加强资产负债表，推动每股净资产价值增长 [66][67][69] 问题4: 美国和爱尔兰多户住宅开发项目的租赁动态、单位成本和资本化率比较 - 疫情期间未停止施工的决策证明是正确的；美国和爱尔兰的新项目租赁情况良好，如爱达荷州博伊西的300套项目在120天内租完，都柏林Clancy Quay的300套项目在4 - 6个月内租完；建设成本因地理位置而异，公司会尽量降低土地成本；在项目审批方面有良好记录 [75][76][77] 问题5: 都柏林和美国西部多户住宅稳定资产的现行资本化率比较 - 都柏林一流资产的稳定资本化率低于3.5%，与借款利率有较大利差，且相比其他欧洲市场仍有增长空间；公司在都柏林开发项目的资本化率在5% - 6%之间；美国博伊西项目稳定在接近7%的资本化率，而购买类似资产的资本化率在4%左右 [83][84][88] 问题6: 物流平台的资本化率及收购项目的分配决策 - 投资分配取决于预期回报，价值增值基金目标杠杆内部收益率为13% - 15%，物流平台目标杠杆回报率为9% - 11%；英国物流行业表现创纪录，空置率为4%，在线零售渗透率增长，公司看好该领域的投资机会 [92][93][94] 问题7: Q4到Q1都柏林多户住宅的租赁情况 - 都柏林多户住宅入住率提高了500个基点，目前达到97%；Capital Dock公寓社区稳定在90%，仍有增长空间；爱尔兰经济复苏，外国直接投资流入，创造了3万个新就业机会，人口增长且年轻化，公司对爱尔兰市场充满信心 [96][97][99] 问题8: 多户住宅经济适用房板块租金增长的关联因素 - 该业务与当地中位数收入挂钩，实际租金增长平均为5% - 6%，与通胀相关；租金比市场租金低30% - 40%，随着中位数收入上升，大部分增长可转嫁至租户，部分租户还可获得政府补贴 [102][103] 问题9: 考虑过的其他投资方案、此次交易的必要性及认股权证定价与净资产价值的关系 - 考虑过永续优先股和直接股权交易，但永续优先股股息率比当前高300个基点以上，直接股权交易有4% - 7%的股价折扣，而此次认股权证价格较当前股价有溢价，较回购股价溢价23%；公司希望通过增加永久资本来推动各平台业务增长，实现每股净资产价值的长期增长；债务平台新增30亿美元资金，公司将从中赚取费用 [106][107][110]