财务数据和关键指标变化 - 2021年前9个月调整后EBITDA达7.41亿美元，2020年同期为2.61亿美元，第三季度调整后EBITDA同比增长超165%，达2.03亿美元，2020年同期为7600万美元 [6][13] - 第三季度GAAP每股收益为0.47美元，2020年同期亏损0.18美元；2021年GAAP每股收益为1.96美元，调整后净收入为4.24亿美元 [13] - 第三季度调整后净收入增至1.12亿美元，2020年同期为2700万美元 [13] - 第三季度包括提成在内的总调整后费用为5600万美元，2020年第三季度为800万美元 [13] - 资产规模方面，2021年资产管理规模增长17%，达205亿美元，2020年底为176亿美元；第三季度投资交易完成18亿美元，年初至今总计44亿美元 [7] - 第三季度交易使估计年度净营业收入（NOI）增至4.13亿美元，较去年增加1900万美元；收费资本增至48亿美元，年初至今增长23% [11] - 8月发行6亿美元2030年到期的无担保债券，所得款项用于还清信贷额度和2022年到期的2.96亿美元KWE债券；债务的预估平均利率为3.6%，加权平均期限为6.5年，较年初改善2.5年 [14] - 第三季度回购2500万美元股票，平均价格为每股21.55美元；自2018年初以来，已通过股息或股票回购向股东返还7.5亿美元，约合每股5.40美元，回购1570万股，约占已发行股份总数的10%；5亿美元回购授权中仍有2.13亿美元剩余 [15] - 董事会授权将季度股息提高9%，年化后为每股0.96美元 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合表现出色，美国市场租金让步在第三季度较2020年第三季度下降63%，新租约租赁价差平均创纪录达27%；同店收入增长8%，NOI增长12%，为过去5年中NOI增长最好的季度；环比来看，第二季度到第三季度收入增长6%，NOI增长8%；美国投资组合的在租租金比疫情前水平高6% [19][20] - 美国山区西部投资组合表现突出，同物业收入增长11%，NOI增长15%，平均租金为每月1366美元 [18] - 都柏林公寓投资组合需求强劲，Clancy Quay在第二季度实现稳定运营，Capital Dock目前出租率达77%，有望在第四季度实现稳定运营，整体入住率正恢复到疫情前水平 [20] 办公业务 - 随着租户返回工作场所，办公物业运营环境改善，公司专注于高增长和关键业务领域的办公租户；欧洲投资组合占办公NOI的71%，第三季度同物业收入增长4%，NOI增长5% [23][24] - 伦敦111 Buckingham Palace Road办公楼，到10月完成约10万平方英尺的租赁交易，包括2万平方英尺待签约，第四季度入住率将从80%提高到100%，租金将比现有租金增长26%，达到疫情前最高租金的40%以上 [24] - 第三季度完成58.5万平方英尺的租赁，年初至今总计150万平方英尺，加权平均租赁期限（WALT）为7.6年；第四季度已完成15.2万平方英尺的租赁，另有60万平方英尺正在积极推进 [25] 投资管理业务 - 收费资本增长至48亿美元，自2018年初以来增长超160% [26] - 全球信贷平台增长迅速，7月宣布一项5亿英镑的欧洲贷款承诺，使全球承诺总额达到30亿美元；第三季度完成4.4亿美元的贷款投资，包括在欧洲的首笔大型工业投资组合贷款；债务平台增长24%，未偿还贷款达14亿美元，未来未出资承诺为1.4亿美元 [26] 工业物流业务 - 欧洲物流行业宏观经济环境良好，英国空置率降至历史最低的3.4%，由于租金增长加速，欧洲各地收益率持续压缩 [28] - 工业投资组合迅速增长，包括待收购资产在内，目前投资组合总价值约11亿美元，涵盖59项资产，公司持股约20% [29] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 房地产交易活跃，第三季度交易量较去年增长150% [8] - 公寓租金持续强劲增长，各地区租金以近年来最快的速度上涨，投资者对高品质租赁住房的需求强劲，导致资本化率压缩，房地产投资组合价值进一步提升 [9] 欧洲市场 - 英国和都柏林的物业表现出色，7月英国取消所有新冠限制，都柏林基本重新开放所有旅行，预计未来6个月办公室将逐渐恢复使用，对投资组合产生积极影响 [10] - 都柏林多户住宅投资组合租赁需求强劲，第三季度入住率增长超400个基点，达到96.6% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是增加现有年度NOI和收费资本，计划未来3年将稳定NOI以每年10% - 15%的速度增长，收费资本和相关费用每年增长15% - 20%，这将推动每股净资产价值和资产管理规模显著增长 [7][33] - 业务聚焦于多户住宅、办公和工业物流三个资产类别，多户住宅是核心业务，工业物流业务在欧美市场有增长潜力，办公业务更看好欧洲市场，因其租赁期限较长，收入确定性高 [41][42] - 公司通过与资金雄厚、流动性强的全球战略合作伙伴建立或扩大投资平台，能够在整个资本结构和广泛的资产类别中创造性地分配资本 [34] - 公司注重开发和租赁项目的完成，计划在2023 - 2024年按时、按预算完成大部分建设项目，预计这些项目完成并稳定运营后，将为公司带来每年1.05亿美元的增量NOI，初始成本收益率约为6% [30] - 在市场竞争方面，公司认为在较小市场如美国山区各州具有竞争优势，因其在这些市场扎根多年，拥有本地团队和资产，且大型机构投资者较少涉足 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对第三季度业绩表示满意，认为房地产基本面持续改善，全球交易市场活跃，机构对房地产的需求仍然很高 [6][8] - 对2022年业务扩张持乐观态度，原因包括经济重新开放后商业环境反弹，交易和融资市场健康；过去18个月与战略合作伙伴建立或扩大了投资平台；全球投资团队完整，内部沟通良好 [34] 其他重要信息 - 公司与加州州立海峡群岛大学建立公私合营项目，将在加利福尼亚州卡马里奥开发589套住宅单元，包括310套自有市场租赁单元、170套通过合资企业建设的经济适用房单元和109套待售联排别墅，计划2024年完成建设，本月晚些时候破土动工 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：从房地产角度如何看待通胀，以及在策略、地理位置和物业类型方面的应对措施 - 公司认为租金增长速度远高于通胀率，在建设和开发方面，大部分项目采用固定价格合同（GMP），且有能力按时、按预算完成项目，因此对通胀不太担忧 [39] - 供应链问题对公司获取原材料影响较小，预计到明年年中，供应链问题将不再是主要问题 [40] 问题2：除多户住宅和办公外，是否会在其他领域投入更多精力 - 公司表示多户住宅是核心业务，同时看好工业物流领域，希望在欧美市场发展该业务 [41] - 美国办公市场因租赁期限较短，对公司资本吸引力不大，而欧洲市场租赁期限较长，更具吸引力 [42] 问题3：多户住宅业务中增值机会的规模和重点投入方向 - 公司在2020年3月决定除非政府强制，否则不停止开发项目的建设和资本支出，因此大部分项目未受影响，目前正陆续有新项目完工 [47] - 美国市场租赁多户住宅投资组合中约40%的单元尚未翻新，翻新成本回报率在15% - 25%之间；在西北部地区，疫情期间持续进行翻新，而在加利福尼亚州和太平洋西北地区，由于租金平稳，翻新进度较慢，目前正重新实施增值计划 [48] 问题4：贷款业务的类型和感兴趣的资金投向 - 贷款业务有望成为收费资本的最大组成部分，公司与合作多年的伙伴进行交易，能够利用公司在股权、建设等方面的经验和资源，同时贷款业务也能提供市场信息 [49][50] - 公司专注于机构级赞助商和优质资产，平均贷款规模为7000万美元；第三季度的贷款涉及酒店、多户住宅、办公楼和工业等多种物业类型，但整个投资组合仍以多户住宅和办公为主，同时也有灵活性投资酒店和零售领域的债务 [51] 问题5：美国山区各州的竞争格局，以及与太平洋西北地区和其他市场的比较 - 公司16 - 17年前开始在这些市场布局，目前在一些较小市场如爱达荷州博伊西是最大的多户住宅业主，在西雅图市场也处于领先地位 [54] - 虽然市场竞争一直存在，但大型机构投资者通常较少涉足这些较小市场，公司凭借本地团队和长期积累的资产，具有竞争优势 [54] 问题6：收购资本化率压缩的情况下，股票回购是否会成为更优先的事项 - 股票回购是公司资本配置决策的一部分，公司认为目前股价具有吸引力，特别是在股息增加后，股票的总收益率机会良好；10月份公司继续进行股票回购，管理层个人也在过去9 - 12个月内购买了公司股票 [55] 问题7：华盛顿特区的经济适用房计划是否是公司的增长途径，以及南加州新项目的情况 - 公司密切关注华盛顿的相关立法，该立法将影响经济适用房的债券额度，在一些市场债券额度减少，使投资变得更具挑战性，但公司有其他方式投资经济适用房，希望立法能带来积极结果 [56] - 南加州项目独特，公司拥有相邻物业5年，且与合作伙伴有能力同时建设市场租赁住房和经济适用房 [56] 问题8：公司平台目前还缺少什么 - 公司认为目前处于正确的市场和业务领域，关键是拥有合适的团队来支持业务增长；过去12 - 20个月在招聘方面取得了成功，吸引了高素质的年轻人才和资深人士加入 [59][60] 问题9：如何看待股息增长与业务增长的关系，以及此次股息增加的驱动因素 - 公司没有正式的股息政策，股息增长与对未来现金流的预期有关 [64] - 今年公司成功降低了无担保债务成本，预计未来3 - 5年资产管理规模将显著增长，基于对未来现金流的乐观预期，公司决定增加股息 [64]