财务数据和关键指标变化 - 第一季度EBITDA为1.12亿美元，调整后净收入为4500万美元 [12] - 本季度资本分配9500万美元，其中42%用于收购，31%用于资本支出，27%用于股票回购 [13] - 截至季度末，公司拥有7.35亿美元现金，信贷额度还有5亿美元可用，共计12亿美元可支配资金；加上2只可自由支配基金中的6亿美元现金，公司目前共有18亿美元可自由支配资金 [19][20] - 过去两年公司合并债务减少20%，净债务减少10%；未来两年内到期债务不到4%，且均为无追索权债务 [74] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产投资业务 - 本季度完成1.99亿美元收购，公司所有权权益为13%；出售3.31亿美元房地产投资，公司所有权为100% [13] - 最大一笔交易是出售英国唯一的多户住宅资产Pioneer Point，该资产于2015年作为不良贷款收购，2月以3.8%的无杠杆资本化率出售，为公司带来1.27亿美元回报 [14] 投资管理平台业务 - 本季度额外筹集3亿美元收费资本，使总收费资本达到33亿美元，自2017年第四季度以来增长83% [15] 债务平台业务 - 过去9个月完成4亿美元贷款购买，包括4月完成的1.25亿美元贷款投资，公司作为5%的投资者参与 [17] 多户住宅业务 - 全球多户住宅投资组合共有3万套单元，截至季度末平均租金为1660美元，入住率为95% [23][24] - 4月多户住宅租金收取率为97%，其中美国市场租金收取率为97%，爱尔兰为99%，老年和经济适用房公寓组合为98% [24] - 4月美国多户住宅投资组合完成808笔新租约，较2019年4月增长6%，其中94%的租约通过虚拟方式完成 [30] 办公业务 - 全球办公投资组合截至季度末入住率为93%，加权平均租约期限为6.2年 [25] - 4月全球办公租金收取率为97%，其中美国为97%，欧洲为97%；前20大客户租金收取率为98% [25] 零售业务 - 4月零售投资组合应收取租金470万美元，已收取49%，未收取240万美元 [26] 工业业务 - 英国小型工业投资组合4月应收取租金86万美元，未收取24万美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国多户住宅市场4月租金收取率为97%，新租约数量较2019年4月增长6% [24][30] - 美国办公市场4月租金收取率为97% [25] - 欧洲办公市场4月租金收取率为97%，前20大客户租金收取率为98% [25] - 爱尔兰多户住宅市场4月租金收取率为99% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于资本配置，同时保持流动性 [12] - 鉴于全球低利率环境，公司预计主要金融合作伙伴和其他投资者将继续投资优质房地产，从而推动投资管理平台的增长 [15] - 公司将继续通过债务收购和资产增值管理来寻找投资机会 [69] - 公司计划在未来4年内完成现有开发项目，包括5000套多户住宅单元、290万平方英尺商业空间和1家酒店 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管COVID - 19大流行带来了前所未有的挑战，但公司全球团队健康，各部门沟通良好 [8] - 公司拥有高质量的房地产投资组合、充足的流动性、强大的合资伙伴和经验丰富的管理团队，有能力应对当前危机并从中受益 [40] - 长期来看，利率和资本化率将保持在低位，房地产市场仍有投资机会，但短期内市场会出现混乱，需要耐心等待 [50][52] - 办公室市场长期来看不会受到远程工作的显著影响，公司的办公室资产组合能够适应新的工作环境需求 [57][58][59] 其他重要信息 - 公司在3月推出远程全球通信计划，使员工能够在过去两个月远程工作而不影响业务 [9] - 公司增加了董事会会议频率，确保管理层及时了解全球最新动态 [10] - 公司与人力资源、法律、保险、会计、IT和通信团队保持密切沟通 [11] - 公司在开发和租赁项目中与战略资本合作伙伴进行50 - 50的合资，在开发和租赁投资组合中拥有60%的所有权 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：疫情过后资本化率和房产价值会如何变化 - 公司认为目前处于危机早期，投资机会出现和实际投资之间存在滞后时间；与大衰退时期相比，公司现在拥有更多自有流动性、更多资本合作伙伴且管理团队经验丰富 [45][46][49] - 长期来看，利率将保持在低位，资本化率也会随之降低，但短期内银行提取大量准备金会导致市场混乱，从而创造投资机会 [50] 问题：Pioneer Point处置情况及内部收益率 - 该资产最初是从德国银行购买的贷款项目，公司接手后进行改造和租赁，最终以低资本化率出售，内部收益率可能在20%多，具体数字需后续确认 [54][56] 问题：对办公室行业的看法及WeWork租金支付和计划情况 - 长期来看，办公室市场不会因远程工作而受到显著影响，人们对面对面交流的需求和在家工作的不便将使办公室需求保持稳定；公司所在市场办公室建设不过剩，且租户正在重新配置空间 [57][58][59] - WeWork在公司办公室投资组合中占比很小，仅约2%的收入；其在旧金山和伦敦的物业位置优越，且4月全额支付了租金 [61][63][64] 问题：在衰退环境下筹集收费资本是否会有挑战 - 公司收到了许多新老资本合作伙伴的意向，假设存在合适的投资机会，未来两年收费资本将显著增长，但公司不会在没有合适机会时急于投资 [68] 问题：2020年是否会成为净买家 - 这取决于机会集，通常在每个周期的初期，机会往往出现在债务购买方面；公司认为本周期的首批机会将出现在债务领域，因为股权所有权的调整需要更长时间 [69][70] 问题：如何看待杠杆水平，愿意承受的最高杠杆是多少 - 公司对目前的杠杆水平感到满意，过去两年已降低杠杆；未来几个季度可能出现的机会，特别是债务领域的机会，公司可能会以无杠杆方式进行投资，不会增加业务杠杆 [74][75][76] - 公司目前的杠杆水平就是愿意承受的最高水平 [77] 问题：未稳定投资组合和开发投资组合的稳定日期或完全租赁日期是否需要推迟 - 美国多户住宅项目施工未受太大影响，预计不会有重大时间差异；欧洲方面，爱尔兰已宣布5月18日重新开放建筑工地，Clancy项目预计6月底完成 [81][82][83] - 美国酒店项目因成本控制和获取建设贷款的原因，有意推迟近一年，目前已开始动工；其他项目按计划进行 [84] 问题：是否会进入美国东海岸市场 - 公司不太可能进入美国东海岸市场，因为目前所在市场（美国西部、英国和爱尔兰）拥有深厚的业务关系和成熟的团队，且有足够的投资机会 [87][88][89] 问题：与大型办公室租户就空间规划或需求变化的沟通情况 - 短期内会有关于远程工作和办公室空间需求的讨论，但长期来看不会有显著变化；公司的租户信用质量高，科技租户表现良好 [90] - 由于近期新办公室建设贷款难以获得，供应问题将得到自我纠正；公司的低楼层办公室产品适合租户当前需求，一些租户希望扩大办公空间以实现社交距离 [92][93][94]