财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司产生可分配收益3150万美元，即每股0.25美元 [7][17] - 截至3月31日，证券投资组合总计6.63亿美元，低于第四季度的超7亿美元 [12] - 截至季度末，公司总流动性约为7亿美元，调整后杠杆率为1.6倍（扣除现金），总债务的38%由固定利率无担保债券组成，79%由无担保债券和无追索权融资组成 [12] - 第一季度，公司以每股11.13美元的加权平均价格回购了5.5万股普通股，董事会授权的5000万股股票回购计划中还剩余4350万股 [22] - 季度末，未增值账面价值为每股13.52美元，GAAP账面价值为每股11.81美元（基于截至3月31日的1.272亿股流通股） [22] - 第一季度宣布每股0.20美元的股息，并于4月15日支付 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 资产负债表贷款业务 - 第一季度发放了7.32亿美元的贷款，包括19笔资产负债表贷款，总计6.77亿美元，其中超过25%发放给了老客户 [8] - 第一季度发放的贷款中，80%是多户住宅或混合用途资产，且大部分混合用途资产包含多户住宅部分 [8] - 资产负债表贷款组合主要由轻度过渡性的中端市场贷款组成，加权平均贷款价值比为68%，加权平均收益率为5.45%（不包括退出费用） [10] - 由于收到大量贷款还款，资产负债表贷款组合中酒店和零售的集中度分别降至5.5%和5.6% [11] - 第一季度，净增加3.06亿美元的资产负债表贷款 [19] 房地产投资业务 - 11亿美元的房地产投资组合表现良好，包括158处净租赁物业，约占该板块的三分之二 [20] - 净租赁租户信用良好，主要为投资级评级，平均剩余租赁期限超过10年 [20] - 第一季度出售两处净租赁物业产生了1500万美元的净收益，持有期间的综合内部收益率超过16% [11][20] 证券投资业务 - 截至3月31日，6.63亿美元的证券投资组合中，86%为AAA级，99%为投资级，加权平均期限约为两年 [21] - 93%的投资组合为浮动利率，与利率上升呈正相关，且由于大部分头寸为前期偿付债券，该组合受益于强劲的自然摊销和流动性 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，1个月LIBOR指数从10个基点升至45个基点，美联储将联邦基金利率上调了0.25个百分点，第二季度连续两次加息50个基点的可能性增大 [27] - 第二季度仅四周，1个月LIBOR已升至0.75%，较之前增加了30个基点 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过战略性使用无担保公司债券和追求投资级评级，在商业抵押贷款REIT领域保持差异化的资本结构 [13] - 公司将继续将资本重新分配到资产负债表贷款业务中 [12] - 公司预计随着利率上升，贷款业务将成为主要盈利来源，房地产销售可能在第二季度后放缓 [30] - 公司希望在贷款证券化业务上取得进展，以增加盈利 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为自身与利率上升环境呈正相关，随着利率上升，公司收益将增加，并有望向股东分配更多收益 [9][26][31] - 若美联储按市场预期在未来六个月内多次上调联邦基金利率，公司每股收益有望在未来几个季度继续上升 [26] - 公司预计未来可能会出现温和衰退，但认为这是商业周期的正常部分，债务回报在衰退期间往往表现良好 [41] - 公司对2022年剩余时间持积极态度，认为已做好准备从利率上升中受益 [70][71] 其他重要信息 - 公司在电话会议中讨论了某些非GAAP财务指标，这些指标与评估公司财务表现相关，其与GAAP数据的调节信息可在公司网站的投资者关系板块获取 [3] - 公司提醒电话会议中可能包含前瞻性陈述和预测，实际结果可能与这些陈述和预测存在重大差异，公司除非法律要求，否则不承担更新前瞻性陈述或预测的义务 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对商业房地产市场的看法，借款人能否应对更高利率，是否会出现商业房地产贷款违约增加的情况 - 公司认为借款人总体上能够应对利率上升，但不同类型的房地产情况不同，如非租金管制的新公寓楼问题不大，而受租金管制或存在拖欠租金问题的公寓楼可能会有问题；酒店情况尚可；写字楼市场正在寻找平衡点；杂货店价值上升；同时担心一些与写字楼市场相关的附属业务 [36][37][38] 问题2: 经济衰退概率增加，公司是否调整资产管理政策，公司的定位如何 - 公司认为可能会出现温和衰退，但不认为这是值得恐惧的事情，债务回报在衰退期间往往表现良好，公司会关注相关情况并采取适当措施 [41] 问题3: 与评级机构的沟通情况，以及实现投资级评级的主要里程碑 - 公司与评级机构保持频繁沟通，升级考虑主要是定量的，包括增加无担保公司债务在负债结构中的比例，评级机构也认可公司的内部化结构和与股东及债券持有人的利益一致性 [43] 问题4: 目前在贷款承销和信用方面最关注的变量，以及净租赁投资组合中是否有嵌入式租金增长 - 公司在贷款承销方面，随着市场变化调整了目标产品，目前更关注房地产的替代价值、每平方英尺成本、土地可用性和底层经济等基本因素，同时考虑到可能的衰退，采取了更保守的策略，如缩短贷款期限、降低贷款价值比等；净租赁投资组合中约一半有年度租金调整，另一半每五年调整一次 [45][48][52] 问题5: 美联储加息情况下，公司是否会在第二季度提高股息 - 公司表示需要董事会批准才能提高股息，预计会尝试增加分红，股息会跟踪调整后的每股收益，但可能会有一定滞后 [54][56] 问题6: 若CLO市场不配合，公司如何看待流动性和业务发展 - 公司不太担心CLO市场，因为已用联邦住房贷款银行替代了部分CLO市场，且有大量无抵押资产，若要进入CLO市场或成为投资级信用，会考虑发行大规模无担保债券，同时会关注评级机构对担保与无担保债务比例的看法 [60][61] 问题7: 是否需要证券投资组合，该组合是否会随时间减少 - 公司表示不需要证券投资组合，预计其规模会降至零，但在市场波动时可能会有一些有吸引力的投资机会，该组合目前主要基于LIBOR，预计未来几个季度LIBOR会上升 [64] 问题8: 董事会在考虑股息时如何看待房地产收益，是将其视为经常性项目还是非经常性项目 - 公司认为董事会会全面考虑公司业务，除非房地产收益是一次性的非经常性收益，否则不会区别看待可分配收益；公司认为房地产投资组合有大量潜在收益，预计今年房地产销售收益将超过去年；公司希望股息稳定增长，避免大幅波动 [67][68]