财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度可分配收益为2770万美元，即每股0.21美元；全年可分配收益为6130万美元，即每股0.49美元 [4] - 截至2021年12月31日，调整后杠杆率为1.8倍，总流动性超过8亿美元，调整后杠杆率为1.5倍（扣除现金后） [10][21] - 2021年第四季度末，未摊销账面价值每股13.79美元，GAAP账面价值每股12.01美元，基于1.255亿股流通股 [24] - 2021年第四季度宣布27%的股息，并于1月18日支付 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 2021年共发放29亿美元贷款，其中92笔资产负债表贷款总计27亿美元，创历史最高 [5] - 第四季度发放13亿美元贷款，其中43笔资产负债表贷款总计12亿美元，加权平均贷款价值比为64%，加权平均票面利率为4.43% [6] - 截至12月31日，35亿美元资产负债表贷款组合中，超过65%为新冠疫情后发放的贷款，加权平均贷款价值比为67% [5] - 第四季度贷款发放活动超过还款，资产负债表贷款增加7.51亿美元，CECL准备金的一般部分降至34个基点 [18] 管道业务 - 第四季度证券化或出售1.31亿美元贷款，总收益270万美元 [6] 房地产股权业务 - 11亿美元投资组合主要由净租赁资产组成，本季度净收益730万美元 [7][8] - 2021年出售房地产物业获得2.19亿美元净收益，为可分配收益贡献2360万美元净收益 [21] 证券业务 - 截至12月31日，证券投资组合总计7.03亿美元，低于年初的超10亿美元 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去12个月，两年期美国国债收益率从2021年2月的9个基点攀升至约135个基点，而LIBOR仅从9个基点升至13个基点 [29] - 最近一周，新发行的10年期AAA级CMBS利差扩大约10个基点 [84] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续将资本重新分配到资产负债表贷款业务，认为该业务目前提供最佳风险调整后回报 [8] - 利用长期无担保公司债券为业务融资，优化资本结构，朝着投资级公司目标迈进 [10][11] - 平衡差异化的负债结构，包括较大比例的无担保固定利率公司借款、浮动利率CLO和少量短期回购债务，以应对利率上升环境 [28] - 考虑将业务模式向纯贷款平台转型，同时保留管道业务 [56] - 行业竞争方面，贷款市场竞争激烈，利率较低，但信贷利差相对历史水平具有吸引力 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场对央行转向鹰派立场和利率上升做出反应，贷款发放速度可能会有所放缓 [27] - 公司有望从利率上升环境中受益，浮动利率资产负债表贷款将增加收入，而平均利息成本相对固定 [28][29] - 预计随着短期利率上升，公司的利息收入将继续增长，即使美联储不采取行动 [33] - 房地产投资组合的价值未在股价中得到充分体现，未来可能会有更多关于该投资组合的讨论 [34][47] 其他重要信息 - 2021年通过两个管理型CLO和一次无担保债券发行筹集17亿美元资本 [9] - 第四季度回购8500股普通股，2021年共回购82.3万股，加权平均价格为每股10.95美元，董事会授权的5000万美元股票回购计划还剩4410万美元 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 净租赁资产投标是否软化，预计销售活动减少的原因，以及已售资产类型和潜在收益情况 - 目前净租赁资产投标水平和兴趣未软化，但预计会因利率上升而有所下降 [39] - 过去出售资产的买家多为有1031交换需求的个人，现在上市公司也开始购买，且会承担提前还款罚款 [40][41] - 公司拥有多个品牌的物业，如BJ's批发俱乐部、Hy-Vee杂货店、Dollar General等，预计这些物业有20% - 30%的增值空间 [43][45][46] 问题2: 是否继续出售净租赁资产，使其在整体业务中占比降低 - 公司不会进行大规模出售，会根据投资收益情况决定是否出售 [53] - 考虑过出售整个净租赁投资组合或成立外部管理的净租赁REIT，但尚未做出决定 [53] 问题3: 是否愿意向纯贷款平台转型 - 公司不反对向资产负债表、经常性收益、可持续现金流模式转型，管道业务仍会保留 [56] - 在不同利率环境下，对净租赁资产的处置策略不同，利率上升时可能出售并置换其他资产 [57] 问题4: 商业房地产投资组合的债务可转让性和再融资情况，以及是否增加杠杆而非出售资产 - 多数情况下再融资会变成现金流出再融资，公司目标是长期实现两位数回报率 [61] - 若停止出售资产，可进行低利率再融资，但考虑到租赁期限缩短和利率上升，可能会选择出售 [62][63] 问题5: 贷款发放情况及CMBS业务滞后的原因 - CMBS业务滞后是因为疫情导致难以确定租户的12个月现金流，且公寓市场受Fannie和Freddie主导 [65][67] - 此外，平坦的收益率曲线使长期CMBS债券面临资金风险 [69] - 贷款市场交易量高是因为利率低、利差高，且疫情后有很多人出售资产 [70][73] 问题6: 现金的最低持有水平和超额现金情况 - 公司通常认为隔夜最低持有现金约1亿美元，但随着证券投资组合缩小，可接受的最低水平为5000 - 7500万美元 [81][82] 问题7: 利率快速上升对信贷市场的影响 - 长期固定利率市场信贷利差扩大是由于市场波动和CLO市场供应过剩 [85][86] - CLO市场中，公寓贷款交易的回报率因利差扩大而变化，AAA部分的回报率高于BP部分 [89][90]