财务数据和关键指标变化 - 第一季度可分配收益为320万美元，合每股0.04美元 [7][14] - 自2020年3月31日以来，已将超过30亿美元的投资转换为现金，包括79笔贷款的偿还，总额为15亿美元，占资产负债表贷款组合的45% [7] - 截至2021年3月31日，拥有13亿美元无限制现金，总债务减少了19亿美元，占其总债务的34%，同时按市值计价的债务减少了19亿美元，自2020年3月31日以来减少了68% [7] - 截至2021年3月31日，调整后杠杆率为2.3倍，净杠杆率（扣除现金）为1.4倍，在主要为AAA级证券中，净杠杆率（扣除现金）仅为0.9倍 [7] - 第一季度出售了3.29亿美元的证券，产生40万美元收益，证券组合总价值增加了680万美元 [15] - CECL准备金总额减少了540万美元，至3600万美元，原因是贷款偿还、销售以及宏观经济前景略有改善，准备金率从92个基点降至85个基点 [15][41] - 第一季度总债务减少了4.42亿美元，包括赎回1.47亿美元、原定于8月到期的5 7/8公司债券 [15] - 第一季度宣布每股0.20美元的股息，并于4月15日支付，以平均10.71美元的价格回购了20，000股股票，预计2021年第二季度股息将保持不变 [15] - 截至季度末，未折旧每股账面价值为13.88美元，GAAP每股账面价值为12.08美元，基于截至3月31日已发行1.263亿股 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务：第一季度新发放贷款1.55亿美元，其中1.5亿美元在交割时已发放，并向现有贷款发放了900万美元的垫款，这被3.75亿美元的贷款偿还和4600万美元的贷款出售所抵消 [14] - 第一季度没有新增贷款被列入非应计状态，通过迈阿密一家酒店物业的止赎和出售，非应计贷款余额减少了25% [14] - 截至季度末，20亿美元的表内贷款组合主要为第一抵押权贷款，平均贷款规模为1900万美元，平均剩余期限较短，为1.6年，贷款价值比为69% [16] - 表内贷款组合表现良好，季度内收到了99%的利息 [17] - 拥有1.41亿美元的未来资金承诺 [16] - 房地产投资组合：12亿美元的房地产投资组合多元化且颗粒度细，包括164处净租赁物业，租户实力强劲，包括大型连锁药店、仓储式会员店、一元店和超市连锁店 [17] - 净租赁投资组合在季度内实现了100%的租金收取率 [18] - 证券投资组合：截至3月31日，7.64亿美元的证券投资组合中85%为AAA评级，几乎全部为投资级，加权平均期限低于2年 [19] - 与该投资组合相关的融资期限和成本现已恢复并超过疫情前水平 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度新发放贷款包括一笔4100万美元的管道贷款和1.14亿美元的表内贷款，加权平均利率约为7.3%（含LIBOR下限） [10] - 第二季度截至5月5日，额外发放了9300万美元贷款，包括8700万美元的表内贷款，加权平均利率为5.02%（含LIBOR下限） [10] - 这些贷款中40%来自重复合作的Ladder赞助方，60%来自新的赞助方 [10] - 截至5月5日，公司已发放2.5亿美元贷款，其中超过2亿美元为表内贷款，加权平均利率下限为6.32% [32] - 目前有超过9亿美元的额外新贷款处于申请和交割流程中 [11] - 4月份，月度净贷款库存首次出现年度增长，新发放贷款9370万美元，收到偿还贷款4496万美元 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正处于关键转折点，积极致力于在第一季度重建投资组合和收益 [6] - 公司战略是恢复收益至足以轻松覆盖现金股息的水平 [23] - 计划在重建资本结构时，增加使用无担保和无追索权的融资，这些融资不受市值计价条款约束 [9] - 公司专注于成为基础贷款人，坚持严格的内部信用承销和亲力亲为的资产管理 [8] - 公司认为当前复苏阶段的投资前景非常有吸引力，并计划充分利用 [25] - 公司认为拜登政府当前提出的税收变化将因相关的税收规划而额外增加贷款发放量 [25] - 公司认为未来几年将为Ladder提供极佳的增长机会 [24] - 公司预计贷款库存将增加，同时杠杆率仅会小幅上升 [25] - 公司预计随着时间推移，部分较高成本的债务将逐步摊销，并在明年此时完全消除，为收益增长增添额外动力 [25] - 公司认为利率上升可能减缓交易量和新贷款发放，但这对公司是积极发展，因为可以将资本配置到更高利率的贷款中 [25] - 公司认为商业地产行业尽管未得到政府计划的支持，但并未感受到许多人预期的、因全球最大经济体政府强制关闭而可能带来的全部冲击 [24] - 公司观察到，随着国家重新开放，买家卖家受益于对承销基本面和物业价值的更大透明度，更广泛的商业地产市场交易量显著增加 [11] - 公司认为当前许多债务基金选择多户住宅和工业地产作为首选资产类别，导致这些领域竞争激烈、定价过高，而酒店业则存在有趣的机会 [84][86] - 公司不计划设立第三方基金，除非自身也参与投资，以避免利益冲突，并认为当前环境下设立基金购买不良债务是徒劳的 [94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对资产负债表上资产的信用质量和表现感到满意 [8] - 管理层认为过去一年经历了无与伦比的贷款偿还水平，这反映了承销投资组合的实力以及其中型市场借款人可获得的广泛再融资选择 [8] - 管理层认为信贷周期尚未结束，但未来有充分的理由保持乐观 [24] - 管理层认为公司现在处于强势地位，准备在新的动态环境中以有吸引力、风险调整后的回报投资股东资本 [12] - 管理层认为公司的商业模式在过去12年中最不可预测和波动的时期被证明是持久的 [12] - 管理层认为4月份净贷款增长令人鼓舞，但认为这只是更大趋势的开始 [24] - 管理层认为，随着公司利用充足的资本状况，将资本部署到疫情后出现的具有吸引力的投资机会中，贷款净增长的趋势将持续 [23] - 管理层认为，由于贷款周转速度快、期限短以及基础信用表现非常强劲，公司经历了前所未有的偿还水平，预计未来只会出现积极趋势 [40] - 管理层认为，由于贷款期限短，且拥有强劲现金流和稳定物业的资产在当前利率环境下有大量低于公司利率下限的现金可用于再融资，因此公司经历了比许多竞争对手更高的提前还款频率 [46] 其他重要信息 - 公司在本季度新增招聘了9名专业人员 [11] - 公司拥有强大的资本结构，公司杠杆率处于历史低位 [16] - 公司的三个业务板块都反映了同样强劲的信用指标 [16] - 公司预计第二季度将看到收益的拐点，并认为第一季度是收益低谷 [62] - 公司预计未来几个季度偿还贷款水平将降低，贷款发放将超过偿还，从下一季度开始 [61] - 公司预计在接下来的几个季度可以轻松实现5亿或6亿美元的贷款发放季度，且偿还额不会达到6亿美元 [92] - 公司预计贷款发放超过偿还的倍数将达到4比1或5比1，甚至可能很快达到5比1或6比1，然后稳定在4比1左右 [30][92] - 公司认为恢复股息覆盖很容易，只需净发放20亿美元贷款，即使无杠杆，获得6%的利率即可实现 [92] - 公司正在考虑未来的融资选择，包括公司债券发行、CLO发行和回购融资，其中CLO融资成本约为LIBOR加160个基点，是仅次于公司债券发行的选择 [63] - 公司有一笔约4.5亿美元的债券将于2022年9月到期，可按面值提前偿还 [63] - 公司目前没有积极寻求海外交易，专注于美国国内增长 [54] - 公司不从事土地租赁业务，认为其回报率低 [83] - 公司不发放建筑贷款，因为不喜欢其动态风险 [37] - 公司目前所有已发放和管道中的贷款均为高级担保第一抵押权贷款 [38] - 公司认为当前CMBS市场的核心问题是现金流中断导致符合证券化条件的抵押品供应不足，预计至少6个月内不会对CMBS交易做出有意义的贡献 [113] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于资本配置、最佳风险调整回报、贷款类型和资产类别焦点 [29] - 回答：当前约90%的贷款生产集中在过桥贷款（过渡性贷款），10%在管道贷款业务，未大量收购房地产或证券，认为最佳投资是过渡性过桥贷款组合，公司全部聚焦于此 [30] - 不发放夹层贷款，认为在低利率环境下需要夹层贷款的资产可能杠杆过高 [30] - 除了一笔小额酒店贷款，其余均为过桥贷款，且所有贷款均为高级担保第一抵押权贷款 [30][38] - 不发放建筑贷款，因其风险动态不符合公司偏好 [37] - 认为当前市场流动性增加带来了更具吸引力的机会，但预计随着贷款偿还，利差会随时间压缩 [32] - 截至5月5日，发放的2.5亿美元贷款中，超过2亿美元为表内贷款，加权平均利率下限为6.32% [32][34] 问题: 关于信用状况、非应计贷款变化和CECL准备金变动 [39] - 回答：第一季度没有新增贷款被列入非应计状态，通过解决迈阿密一家酒店，非应计贷款余额减少 [41] - CECL准备金总额减少，准备金率从92个基点降至85个基点 [41] - 公司贷款周转快，期限短，信用表现强劲，经历了前所未有的偿还水平，预计未来趋势积极 [40] - 贷款和股权组合的现金利息收取率自疫情开始以来保持在99%，净租赁组合为100% [44] 问题: 关于CECL准备金未来走势的预期 [49] - 回答：随着后疫情时期贷款账本增长，准备金水平应该上升，但每笔新贷款都包含一部分一般准备金，而疫情前贷款的继续偿还会使准备金减少，具体取决于经济前景，预计随着贷款账本增长，准备金会相应增长，但幅度不会很大 [50] 问题: 对海外交易和欧洲竞争动态的看法 [52] - 回答：作为当前规模的公司，面对美国的机会感到满意，不排除在欧洲或其他地区进行交易的可能性，但这不是业务重点，预计Ladder将在美国增长 [54] - 补充：公司的标志是多元化、颗粒度细的贷款，专注于国内强劲的基础机会，有机会重置基础，获得更好的风险调整后回报 [55] 问题: 关于证券投资组合余额、变化以及净利息收入拐点预期 [58][60] - 回答：截至季度末，证券投资组合为7.64亿美元，季度后有所摊销，目前约为7.4亿或7.5亿美元，该组合正在快速摊销，无需出售，目前没有理由离开过桥贷款组合去增持证券 [59] - 预计收益拐点已经出现，认为报告的第一季度是低谷，原因是偏好流动性和低杠杆，而非大规模减值 [62] - 4月份是首次贷款发放超过偿还的月份，预计未来几个月发放与偿还比率将达到4比1或6比1，投资组合将迅速增长，净利息收入将直接增加利润 [62] - 预计由于贷款自然期限，未来几个季度偿还水平将降低，贷款发放将超过偿还，从下一季度开始 [61] 问题: 关于利用流动性提前赎回或回购资本结构中的债务或股权 [63] - 回答：持续评估资本结构，有一笔约4.5亿美元债券将于2022年9月到期，可按面值提前偿还，如果能在公司债市场以低于5.25%的利率融资，可能会提前行动 [63] - CLO市场融资成本具有吸引力，杠杆率约80%-85%，全部融资成本约为LIBOR加160个基点，是仅次于公司债券发行的选择 [63] - 预计利息成本将逐年大幅下降 [63] 问题: 关于向纽约办公楼业主提供救援资本的机会及看法 [67] - 回答：确认了该交易，指出当前监管环境使银行对贷款集中度感到紧张，有时会以非预期方式处理贷款组合 [69] 1. 该贷款为低杠杆纽约市办公楼贷款，尽管有租户未能支付租金，但物业重置成本低，风险可控 [69][73] - 公司作为基础贷款人，关注重置成本、资产价值，而不仅依赖现金流，这使其在现金流不足、不符合CLO模型的交易中具有优势 [72] - 认为监管环境可能创造更多机会，特别是在CLO贷款机构因现金流问题而缺席的领域 [74] 问题: 对土地租赁业务的看法以及Ladder是否考虑涉足 [82] - 回答：认为土地租赁业务非常安全但回报率低，是低回报业务，公司更愿意在风险谱系上稍远一点进行投资，以获取更高回报 [83] - 认为当前许多债务基金过度集中于多户住宅和工业地产，导致定价过高，而酒店业存在机会，特别是度假型酒店和市郊酒店，因混合工作模式可能受益 [84][86] - 指出多户住宅受到美国政府支持，是商业地产中唯一得到此类支持的板块，需求强劲 [84] - 认为大城市酒店因政治和税收问题存在担忧，但度假地和已全面开放的州（如佛罗里达）酒店表现良好 [86] 问题: 关于收益拐点的时间以及是否考虑设立基金以在资产负债表完全部署前提升收益 [91] - 回答：认为拐点已经过去，即第一季度，主要问题是偿还过多，但这是积极信号 [92] - 预计未来几个季度贷款发放将大幅超过偿还，轻松实现5亿或6亿美元的季度发放额 [92] - 恢复股息覆盖需要净发放20亿美元贷款，即使无杠杆获得6%利率即可实现，但新发放贷款利率低于以往，需要一定时间 [92] - 不计划设立第三方基金，除非自身也参与投资，以避免利益冲突，并认为在当前美联储干预、资本充裕的环境下设立不良债务基金是徒劳的 [94] - 公司所有人的重点都是恢复Ladder的收益 [95] 问题: 关于高成本债务（如CLO）的摊销时间及其对利息费用的影响 [106] - 回答：预计这些高成本债务将在明年此时完全摊销完毕，因为它们会随着贷款偿还而快速摊销，目前没有提前偿还的动机 [106] - CLO的票面利率为5.5%，全部成本约为6.25%，本季度已摊销3000万美元，季度结束后4月份又摊销了3000万美元，持续摊销中 [108] - 当前新发行CLO市场的融资成本约为LIBOR加150个基点以上 [109] 问题: 关于CMBS市场前景、复苏条件以及对未来收益的贡献预期 [112] - 回答：认为CMBS市场的套利机会非常有吸引力，但核心问题是现金流中断导致符合证券化条件的抵押品供应不足 [113] - 酒店等资产类别需要12个月的运营历史数据，目前尚未满足，评级机构对商业地产总体持负面看法 [113] - 预计至少6个月内不会对CMBS交易做出有意义的贡献，主要是因为找不到符合条件的抵押品 [113] - 认为CMBS市场的复苏需要交易量、合格抵押品以及可能更高的利率，关键在于区分疫情影响和结构性变化，评估混合办公模式等对商业房地产的长期影响 [113][116] - 公司目前专注于强大的表内传统贷款业务，等待CMBS市场复苏 [118]