财务数据和关键指标变化 - 第一季度贷款发放量为220亿美元，较2021年第四季度下降26%，处于上季度发布的190亿 - 240亿美元的指引范围内 [11] - 第一季度拉通加权利率锁定量为200亿美元，季度总收入为5.03亿美元，较第四季度下降29%，利率锁定量处于上季度发布的190亿 - 290亿美元指引的低端 [13] - 第一季度拉通加权销售利润率为213个基点，处于上季度发布的200 - 250个基点指引的低端，低于第四季度的281个基点 [13] - 截至2022年3月31日，服务组合的未偿还本金余额降至1530亿美元，低于2021年12月31日的1620亿美元，主要因本季度出售了240亿美元的未偿还余额 [14] - 服务费用收入从2021年第四季度的1.14亿美元降至2022年第一季度的1.11亿美元 [15] - 2022年第一季度总费用较上一季度减少8800万美元，降幅13%，主要因贷款发放量减少导致可变费用降低以及营销费用降低 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售合作伙伴策略在第一季度实现了80亿美元的购房贷款发放和140亿美元的再融资贷款发放 [11] - 零售贷款人员同比增加9%，购房交易比例从一年前的19%提高到第一季度的37%，现金流出和购房交易比例从43%提高到83% [11][12] - 截至2022年3月31日的12个月内，初步有机捕获率提高到72%，高于2021年3月31日同一时期的最终捕获率67% [14] - 第一季度内，公司将约330亿美元的未偿还余额从次级服务机构转移至内部，导致240万美元的下板费用，截至第一季度，公司内部服务的组合比例从2021年第四季度末的44%提高到67% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司此前预计今年市场规模在2.5万亿 - 3万亿美元之间，现在预计市场规模将等于或小于2.5万亿美元 [16] - 假设利率和竞争格局无重大变化，预计第二季度拉通加权利率锁定量在120亿 - 220亿美元之间，贷款发放量在130亿 - 180亿美元之间，第二季度拉通率和销售利润率在160 - 210个基点之间 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用多元化渠道战略，已将业务转向产生更多购房贷款量，并增加新产品和服务以满足当前市场客户的金融需求 [6] - 公司宣布第三季度推出mello HELOC解决方案，这是一种全数字HELOC，可让房主快速高效地获取创纪录水平的房屋净值，同时保留其首套房贷的历史低利率 [8] - 公司将加倍努力根据市场条件调整成本规模，以实现到2022年底实现盈利运营率的目标 [9] - 公司将利用运营规模，积极推动质量和成本生产率，以扩大利润率，并参与数据和技术驱动的计划，以改变住房所有权和住房金融体验 [9] - 行业竞争激烈、交易量下降和利润率下降给整个行业带来压力，公司认为这为其超越效率较低和多元化程度较低的竞争对手创造了长期机会 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度的结果反映出行业面临极具挑战性的环境，抵押贷款利率的上升速度和幅度远超预期，导致利润率大幅快速下降 [5] - 尽管行业目前面临挑战，但美国住宅房地产是一个34万亿美元的资产类别，为以客户为中心的创新公司提供了巨大机会，公司有望通过利用和扩展其独特的贷款和服务解决方案取得成功 [9] - 行业调整需要时间，预计到今年年底情况会有所改善，压力有利于市场整合，公司对未来感到兴奋 [37] 其他重要信息 - 公司回购了9800万美元2028年到期的高级票据，平均购买价格为票面价值的88%，这些交易产生了1050万美元的债务清偿收益，并将实现每年600万美元的利息节省 [16] - 董事会决定暂停支付定期股息，直到净收入稳定后再考虑恢复，公司认为保留现金对投资者的长期利益更有利 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待固定成本的下降以及费用水平占交易量的百分比在中期的情况 - 公司大部分费用与人员佣金和交易量相关，会继续根据当前运营环境调整规模，未打算提供未来费用水平的具体指引，目标是在年底前恢复月度盈利 [19] 问题2: 如何考虑MSR投资组合的合适规模，出售以获取流动性与保留并增加每月现金流的利弊 - 公司从流动性、杠杆以及MSR与有形净资产的比率三个主要方面看待资产负债表，希望将非融资债务与有形净资产的比率控制在1 - 1.25:1之间，保持现金和短期MSR额度的可用借款至少占总资产的5% - 7%，会通过减少每月记录的MSR水平和适时进行批量销售来维持流动性 [20] 问题3: 是否可能加速出售MSR以减少债务并增加现金 - 第一季度末公司资产负债表有大量流动性，通过管理每月出售的MSR数量可抵消运营损失并维持足够流动性，会持续关注批量销售MSR市场，目前对杠杆水平感到满意，当非融资债务与有形净资产比率接近1.5:1时通常会进行资产出售以降低杠杆 [22][23] 问题4: 营销支出中合同性质、可变或可自由支配的比例分别是多少，以及到目前为止的生产交易量与指引的对比情况 - 在利率上升环境下，营销和潜在客户流量仍然存在，但客户目的和动机发生变化，公司推出数字HELOC等新产品可将潜在客户流量货币化，营销支出高度可变，且与新增产品密切相关，约5%的季度营销支出是长期固定的 [24][26] 问题5: 第一季度运营费用中可变和固定部分的比例分别是多少，能在多大程度上降低这些费用 - 公司在人员相关费用（主要是佣金）、营销和技术平台投资方面具有较高的可变性，会积极管理费用下降并优先考虑战略计划，费用通常会滞后于收入 [28] 问题6: 第二季度如何进行MSR对冲，对冲表现与MSR账面价值增加的对比情况，以及考虑到当前利率前景，对冲MSR头寸的总体方法是什么 - 公司会根据利率市场和当前利率水平调整MSR投资组合的对冲水平，第二季度对冲水平因资产配置变化而降低，对冲策略旨在保留价值和流动性，并会持续重新评估，同时，对冲MSR投资组合还可限制因保证金要求导致的潜在现金流出，保护公司的流动性水平 [31][32][33] 问题7: 如何看待当前行业周期，产能多久能从行业中退出，销售利润率何时能恢复到长期历史水平 - 行业正从4万亿以上的市场规模在七八个月内调整至2.5万亿或更低，这是巨大且剧烈的变化，由于当前房主享受低利率，再融资市场交易减少，但住房改善需求和房屋净值市场有很大潜力，预计调整需要到今年年底，压力有利于市场整合 [35][37] 问题8: 抵押贷款行业是否有机会推出更高利润率的产品，政治方面是否有兴趣扩大借款人类型范围 - 公司认为市场在多德 - 弗兰克法案后发生了很大变化，目前90%的资金来自FHA、VA、房利美和房地美，行业需要寻找新的产品机会以提高营销转化率，公司正在考虑数字HELOC、个人贷款等产品和服务 [39][40] 问题9: 第二季度购房和再融资（主要是现金流出再融资）的比例如何 - 非银行市场份额在过去10年显著增加，但随着利率上升，非银行面临一些挑战，混合ARM产品通常是银行和信用社的产品，非银行可能会失去一些市场份额给银行，第一季度购房业务约占总业务的37%，第二和第三季度通常是购房旺季，购房业务比例会略有增加，公司会继续向购房业务转型 [42][44] 问题10: 预计年底恢复盈利是基于销售利润率增加还是降低成本以匹配第二季度的产量 - 恢复盈利是多种因素的综合结果，包括积极管理成本结构以匹配市场规模和条件，尽管收入确认和费用发生存在滞后，但公司会继续努力降低成本，同时预计新的HELOC产品会做出贡献，业务向现金流出和购房业务转型也会带来一定的利润率提升 [45] 问题11: 董事会决定削减股息，公司股价低迷，董事会是否对公司未来进行了战略审查 - 目前没有进行战略审查 [46] 问题12: 第一季度回购了9800万美元2028年到期的票据，但总债务余额增加，是否使用了去年12月签订的3亿美元担保贷款额度，该额度和上季度提取的2.68亿美元贷款额度的未偿还余额是多少，未抵押的MSR情况如何 - 公司将在会后提供准确数据 [48][49] 问题13: 第一季度两个现有贷款额度减少，是否有额外的缩减，第一季度末约50亿美元的可用借款额度是否有减少 - 减少仓库贷款额度是公司为满足当前需求水平的选择，这样可以降低成本并减少未使用费用，公司与融资伙伴保持良好关系，并在今年增加了新的融资伙伴 [50] 问题14: 美联储预计今年缩减资产负债表，MBS市场的力量如何影响公司及其资本市场执行，这些动态如何纳入公司的指引 - 公司会灵活寻找机会出售贷款，以提高公司收入或销售流程效率，这是一个持续的过程 [53] 问题15: 第一季度市场份额有所下降，是否为了保护利润率而牺牲了一些交易量，这种情况会持续多久 - 公司一直关注盈利性市场份额增长，短期内会积极管理成本结构，即使市场份额略有下降也可以接受，随着公司调整规模和市场产能的退出，预计今年晚些时候能够以盈利的方式重新获得市场份额 [55] 问题16: 鉴于当前挑战环境，何时会出现行业整合 - 行业整合已经开始，随着10年期国债收益率上升和稳定，预计压力将促使更多整合，由于多德 - 弗兰克法案后的监管变化、商业模式和消费者行为的改变，这个周期比以往更难预测，预计整合将持续至少四个季度，公司看好新的收入机会，认为压力期越长对公司越有利 [57] 问题17: 新的消费贷款产品将保留在资产负债表上还是与其他实体合作 - 公司计划出售这些资产并保留服务权，认为HELOC在10年期国债收益率下降时会成为再融资机会，目前40%的潜在客户询问HELOC产品 [58]